为了130%实用率！老黄埔这个盘，抛弃了刚需

今天，一个盘把我气笑了。

事情经过是这样的：

前一阵子，黄埔成交了一块宅地。

中交城投+广州峻森投资，以8.5亿总价摘得黄埔将军山一号地块，扣除安置房和配建后，折合楼面价约9482元/平。

老实说，这块地是很受买家期待的。

它的特别之处在于，除了20%基础阳台占比之外，项目每满足下列5项条款之一，阳台占比就可以额外增加2%。

也就是说，将军山一号地块最多能把阳台占比干到30%，实用率堆到约130%，成为全黄埔实用率最邪魅的楼盘！

但要注意，这5项条款里，1245花点小钱就能搞定，唯独条款3不是。

南岗的地段，过高的供应，半工业半居住的片区规划，全广州NO.1的对手，都会导致改善户型泪洒南岗。

因此，不止房产君一位地产人，建议将军山项目放弃条款3，拿着28%的阳台占比入市。👉130%实用率的风，终于吹到了黄埔

但很明显，这条建议没被采纳

前几天，项目公示了最新设计方案，不仅满足条款3需求，甚至比条款3还要凶猛，全盘120平起步，188平封顶！

这意味着，黄埔第一宗，也是唯一一宗实用率有望站上130%的项目，即将在唏嘘中诞生！！

我们拿到了绝版户型图资料，不方便外传，可以私聊二娃拿！

合作开发将军山首盘

后续想来，这个结果其实早已注定。

为什么这么说呢？

因为将军山一号地块于12月2日拍地，但项目备案实际获批的时间是11月9日，说明从一开始，这块地就属意中交城投。

图源丨广东政务服务网

而拍地时方才露脸的峻森投资，同时也是科城山庄的开发商，背后站着的是科学城集团。

两支重磅国家队联手，意味着相比盈利，将军山更多是在背负历史使命。

我想，这块地最重要的一项任务，大约是做熟板块配套，奠定改善底色，给待出让地块出让打下良好基础。

毕竟将军山所有宅地相加，体量高达约106万平，相当于0.7个黄埔新城。

今日的主角将军山一号地块，仅仅是片区首盘。

那么，作为一宗开荒宅地，将军山一号地块未来会如何定价，就很有想象空间了

户型非常惊人

从公开资料判断，为了保证纯粹的改善属性，将军山1号地块做了以下规划：

1、以公园隔绝工业地块干扰，项目位处公园腹地内，项目西南两侧均为绿地，景观资源尚可。

2、全盘一共规划12栋住宅，其中9栋楼为16层高板楼，3栋楼为31-32层高塔楼，总货量预计600+套。

3、阳台占比约30%，户型堪称为所欲为。

以约165平板楼为例，专梯入户，南北对流，这都是最基础的。

离谱的是，我们经过推敲后发现，它很可能拥有4个阳台，那种震撼程度，看一次爆一次粗口。

目前户型图资料还不能外传，想看的可以私聊二娃，悄悄看一眼，不要声张

4、项目配建大量商服（红色裙楼部分），并在裙楼表面覆土0.6-1.2米，足够种上灌木和小乔，做成艳惊四座的屋顶花园。

总结就是，项目设计远超预期。

它会颠覆很多人对黄埔产品力的认知，这也是本次规划曝光，最令人兴奋的事项。

第一个设计屋顶花园的开发商

说到屋顶花园，这里有两个细节很有意思。

其一、将军山1号地块住宅楼楼顶并未标注覆土

房产君猜测，这是为了防止植物破坏住宅屋顶结构导致漏水，可见设计师心思细腻。

其二、将军山项目是广州新规后第一个吃螃蟹，设计屋顶花园的开发商，广州后续所有项目，都会摸着将军山1号地块过河。

据我所知，番禺也有一个设计屋顶花园的项目，并且步伐比将军山项目更大，将屋顶花园做在住宅顶部，但因为竣备问题没得到确认，迟迟不敢宣发。

现在看来，将军山项目正好成为其参考。

那么大家觉得，预期130%的实用率，叠加屋顶花园前沿设计，有希望撑起项目，走出独立行情吗？

它又会以什么价格开盘？能和黄埔新城对打吗？

评论区，我们不见不散！

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