资产证券化是个筐，什么都能装！ | 证券化

融资成本相对较高，是目前公寓行业除了大型开发商系的公寓品牌外，都会普遍遇到的问题。 金融的最大价值是优化资产配置，促进资金流通，这其中资产证券化对公寓行业而言无疑是很合适的金融工具。

公寓的资产证券化可以分为两种：

一种是以公寓为主体的资产证券化 （公寓租金、公寓楼）。像魔方公寓、新派公寓、保利，本质上是用公寓楼作为基础资产来做资产证券化。

另一种是以公寓为场景或者公寓周边的资产证券化 （上下流的供应链、金融产品）。

以公寓为主体的资产证券化

类REITS

REITS有四大特征 ：

1、向公众投资人发行；

2、主要资金都投资于能够产生租运营现金流的资产；

3、每年通过租金或者其他地产类运营收益所获取的收入，要把大部分当期分配给投资人；

4、不同的经济区域对于杠杆率有一定的要求。

类REITS的相似性：

类REITS 的资金也会投资到项目上，每年获得的运营/租金收益后的净利润部分，也会向投资人分红，同时它也会起到一定的类杠杆作用。

但由于 类REITS是基于资产证券化这个载体进行发行，因此它本身是一种机构投资产品，暂时还没法满足公募REITS所需要的向老百姓发行的条件 ，而这一点也是现在政策推进的方向。

“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”、“中信·保利地产商业一号资产支持专项计划”

它们的本质结构是将所要投资的楼宇装在一个项目公司中，以项目公司的股权作为基础资产 ，由资产证券化产品方直接或者通过私募基金方式间接持有项目公司百分之百的股权， 进而实现对楼宇的持有关系，然后每年把净租金收入的现金流进行抽取，抽取到ABS层面来进行向投资人分配，从而达成一个交易关系。

细节关注：一般ABS或者私募基金，在重组交易架构的时候，会通过股权加债权的方式来持有股权。

加债权的核心目的是为了更好的抽取项目公司所产生净租金的现金流。

主要有两个方面的好处：

1、会产生税收的缓释： 国内目前还没有REITS的税收优惠，项目公司以分红的方式进行收益分配的话，在分红前就要交纳一遍企业所得税。 而当钱到了类REITS型ABS给投资人分红的时候，投资人同样具有投资收益，也会交纳相关的所得税。

为了避免双重征税，通常采取股加债的方式，由偿还股东借款利息的方式将期间的运营现金流上传到ABS层面上。

2、以贷款本息的方式抽取信息流，因为它是刚性的，稳定性和确定性会比分红的方式更加优越。

CMBS

CMBS的逻辑，主要是通过信托贷款、委托贷款或者银行贷款的方式给企业发放一笔用于资产抵押的经营性物业贷，然后将这笔经营性物业贷的债权进行资产证券化。

它不需要做资产转让，也就缓释掉了资产转让过程中所需缴纳的税赋、所要做的税务筹划，债权债务也关系非常明晰。

相对于REITS的不足。

1、CMBS本身是负债融资，绝大多数负债融资，对借款人的主体信用有比较高的依赖度。

CMBS的第一还款来源是借款人的信用或者是债务人、担保人的主体信用以及运营现金流；第二还款来源是来自这个楼的价值或者未来变现。

2、楼的产权在这里面只能起到一个抵押的作用 ，由于国内的司法环境还在逐渐提高的过程中，因此抵押权的变现通常花的时间会相对比较多一些。

在既往相关的案例中，一般对于具有优质物业的企业无论企业大小，主体强弱，它其实都是可以尝试类PEITS发行，只要它有产权。而对于CMBA而言，主要还是一些大中型企业为主，因为它们的评级会相对比较高。

除了房地产开发商系的企业以外，可能目前公寓方主体的规模和信用相对来说还是比较有限的。

收益权类的证券化

收益权类的证券化就是在做证券化过程中基于未来预测的现金流来做证券化，它本身是没有一个楼作为产权或者作为抵押权存在。

在公寓行业之前，这种收益权类的证券化在地产领域主要体现为以下几种类型：

比如物业公司将未来几年的物业费发一张资产证券化；二房东模式整租了一个楼，然后开个写字楼或者购物中心，用相关的这个运营净收益做资产证券化；科技园区委托收取的管理费做资产证券化。

对于整租模式或者轻资产模式的公寓品牌而言， 它们做资产证券化的模式就是收益权类的资产证券化。

比如：魔方公寓将位于8个城市的4014个公寓房间，所能获得的刨掉付现成本后的租金收入作为基础资产，将它未来三年的现金流以一个合适折现率得出的规模。

在2016年轻资产公寓品牌还不是特别容易获得银行授信的情况下，通过资产证券化把未来的现金回流，确实有助于盘活运营。

发行后发现一个巨大的价值： 就资产证化发行完这个品牌打响了，之后和各个银行谈授信的难度发生了降低，这是衍生出来的一个效果。

站在投资人的角度 ，公寓运营商从财务指标上来说具有比较高的不稳定性，通常都会引入股东或者第三方担保机构给这种收益权的证券化做一定的增信。

以公寓为场景或者公寓周边的资产证券化

目前最典型的案例就是以公寓为场景带来的消费分期发行的资产证券化。

在公寓运营中可能会涉及类似压一付三的一些押金处理的金融服务模式。 这种消费贷款的方式可以通过对特定画像租户小额分散的效果达到安全性的提升。

从 整个的产业链上来说，在公寓的周边除了这种消费分期以外，还包括一些上下游采购所产生的应收账款、一些和公寓运营相关的活动、一些相关能产生往来款或者是债权债务的关系，在法律关系上都可以作为资产证券化标的。

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