5月新政后，少数城市成交出现反弹，但价格都还没止跌。
不过，有些心急的投资客，已经蠢蠢欲动了。
全国来看，投资客动作最明显的一个城市，很多人可能会猜到！
今天，咱们就聊聊本轮救市之后，最近一段时间最热门的由外地投资客进入，房子卖得比较好，带看量大增的城市——杭州。
因为杭州的救市力度比较大，限购全面取消，首套房贷门槛非常低，市场反应最好。
那目前杭州处于什么样的市场周期阶段，当前的市场表现来看怎么样，未来一段时间杭州市场怎么走？
目前杭州拿地的时机怎么样，买房卖房的实际情况怎么样？
杭州，是全国楼市风向标城市之一， 也是标杆城市，对很多城市都具有领先性。
老杨聊杭州，这次想聊得深一些、透一些。
通过我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统#当中的一些具体指标做分享。这些指标都是非常全面的，设计得相对科学合理。通过这样系统性解读，能让老铁们比较全面深度认知杭州楼市总体形势。
在我们的监测系统当中，每个城市，都有各自的子系统，主要有三类指标：
第一类指标，房地产市场当期指数，用来观察杭州房地产市场的表现，其中又包含四个分指标。
第二类指标，房地产市场领先指数，领先于房地产市场变化的一些外围指标。
第三类指标，房地产市场预期指数，用来预测杭州市场未来走势。
先讲第一类指标，当期景气指数，其中包括四个分指标，分别是杭州的住宅成交、住宅库存、住宅价格和住宅土地市场。
我们分别来看一下四个分指标的表现。
一、住宅成交景气指数
观察市场变化，量和价格是最核心的两个指标。其中，量的重要性，比价格还要更重要一点；因为交易量，它是活跃度的重要表现。
同时，量和价格之间还有些关系：量在价先。量在上升之后，价格才有可能止跌反弹。
杭州的住宅成交量，我们量化之后的成交景气指数，目前是在负值区间，也就是说它还是低于零的。
但是低于零的幅度，是比较小的，基本上接近于零，-19，情况要好于很多城市，大部分城市都是负得蛮多的。
住宅成交分为二手房交易和新房交易。
杭州的二手房交易，近三个月的表现还不错，处于上升趋势。
我在自媒体当中，总是提到荣枯线。
这里解释一下这个荣枯线：对过去跨周期的多年的月度的成交量，找到中位数或者是均值；我们就默认它是移动变化过程中的均衡线。
一般是由低迷到复苏，要连续超过荣枯线，三个月以上，才有实现房价的止跌反弹。
在楼市下行期，要跌破荣枯线三个月以上，房价才会有可能由涨转跌。
这是大致的规律。涉及到每个城市，每轮周期，则还有些月数上的差异。
杭州二手房荣枯线，目前动态值是7132套。
今年三月份是8500多套，四月份是8400多套，五月份是8200多套，皆超荣枯线。
今年五月，相比去年五月，二手房成交量同比增4%。
杭州，今年三月份取消二手房限购，五月份取消新房限购，力度比较大，所以二手房成交量表现的比较明显。
但是，新房就弱很多。
今年的三月份杭州的新房的量是74万平米，四月份46万平米，五月份约60万平米，同比去年五月降三成。
当然，新房和二手房相比，成交较为弱势，在很多城市都是这样的特征，原因比较复杂，咱们这里不展开。
所以，我们要衡量城市的成交量强不强、弱不弱，一般要拿新房加二手房加起来，之后再除以新房加二手房的荣枯线。
杭州，今年以来，一二手成交总量，低于荣枯线。其中，5月成交量低于荣枯线24%。今年前5个月成交量同比去年同期下降三成多。
虽然近期市场氛围不错，但老杨感觉，量能还是不足。
看新房库存压力指数，五月是-11，说明库存压力要小于过去多轮周期的均衡值。当前，总体上是供求平衡的，库存压力是中性的。市区供不应求，新房红盘比较多，郊区的库存压力比较大，供大于求。目前杭州的库存，近两年走平，库存规模相比上一轮的2014年底的时候，库存要少很多。去化周期，目前是很重要的指标。自然资源部有要关要求，地方政府是不是可以卖地，卖地的规模，需要参考去化周期。目前杭州的去化周期，四月份是10个月，基本上供求平衡。放在杭州历史上，这一去化周期水平，属于中性。杭州去化周期最低的时候，2017年、2008年只有四到五个月。从2023年的五月份开始，去化周期比较慢的往上走。如果说买新房，看去化周期，郊区，远郊，尤其是第三圈层，现在买房仍早，还要等一等。第一圈层买房，主要是看红盘。有资格去摇号红盘，如果说没有资格，那也可以再等等。房价，基本上是供求关系决定的，还会受到一些别的因素影响，比如说预期，情绪面的波动。目前杭州房价是下跌的。我们的房价景气指数中，85%的权重是二手房，15%的权重是新房。
当前，全国上所有城市的房价景气指数都是负值，杭州是－163，处于本轮降温以来的最低值。相比2014年的三季度和2012年的上半年（之前两轮低迷期），跌幅稍小一点。一方面，很多的二手房交易量，虽然说是反弹了，但大部分还是以换量为主。另一方面，新房价格，主要是郊区，第二圈层，第三圈层，价格促销比较厉害。而且按照老杨的预计，新房去化周期，会小幅的往上走一走。也即新房压力会进一步增加。5月政策之后，有脉冲行情，但估计持续时间不会很长。地市景气指数，用于衡量土地市场的热度，其中包括两个细分指标：土拍溢价率和地价同比涨幅。今年的三月份、四月份，土拍的热度稍微高一点；五月一个批次土拍，降温了，几块地都是以底价成交的。总体看，土地市场呈小幅波动，土地拍卖不算热、也不算冷不。有时候还要跟土地的优质程度，包含政府限地价、限房价的约束程度有关。四个指标，按照不同权重，其中房屋成交和房价占的权重比较大，经过综合处理之后呢，就得出的是房地产市场当期景气指数。2016年之前的几年，杭州市场都是不景气的，景气指数是负值。2016年一季度开始转为正值。当时老杨带着粉丝那去抄底，就抄了个大底。之后景气度基本上都维持在正值区间。直到2021年的八月份，持续了五年多，那轮上涨周期比较长。2021年的九月份，开始转负，进入负值区间，开始不景气了。但是2022年和2023年的第一季度，负值比较小。我们将景气度划分为五个区间，当时仍属于合理区间。但是2023年四月份以来，跟很多城市一样，杭州市场的降温幅度加大，到今年五月份，当期景气指数是-66，处于萧条期了。今年下半年，我估计肯定不会翻红，景气指数肯定不会走出负值区间。2025年，有一定概率转入正值区间。上述，我们观察分析了杭州房地产市场的历史走势与当前表现。那么，根据这些观察的指标，是不是能够预测未来？很难！逻辑上讲不通。我常说，就跟股票一样，你每天看看股票，股票价格波动，能不能是由今天的股价，预测明天呢？由本周的走势，预测下周呢？我们要预测房地产市场未来走势，就要找到其他的方法。领先指数包含了外围因素，这些因素影响着房地产市场变化；外围因素当中，有些具有领先性，有些具有同步性，基本上没有滞后的。这样，我们就可以通过分析房地产市场之外的一些变量，从而来预测其在未来如何会影响房地产市场的变化。他们多是外部推动力，其中个别指标也算是内部推动力；外部的推动力，加上内部的潜在推动力，形成了一股驱动楼市的综合力量。聚焦杭州，领先指数，又包含经济环境、金融环境、政策环境、房价泡沫、潜在供货等细分指标。
经济环境，我们都很清楚，经济是房地产的基石；现在很多人买房需求不旺，跟很多城市的经济面偏弱有关系。人们赚钱不容易，工资也降了，甚至有些人失业了。这种情况之下，你能奢望他去买房子，换房子吗？今年五月，杭州的经济环境指数是－71，处于负值区间，表示对楼市有拖累作用。但－71，相比去年四季度略有好转，尽管好转不是很明显。经济环境指数，从2022年三月份以来由正值区间进入到负值区间的，对楼市支撑力不足，甚至是拖后腿。经济环境好的时候，基本上是从2016年二季度开始，经济环境指数进入正值区间，最高峰时是在2018年四季度到2019年上半年。2021年上半年又有一波上升，但高度没有超过2018年四季到2019年上半年；说明2021年杭州有行情，但是行情要小于2016年到2019年之间的行情。经济环境指数里面还有多项细分指标，这里不再详细阐述。金融环境，杭州随全国大势；因为金融无国界，也没有省界，也没有城市界。目前杭州的经济金融环境指数也是负值，与全国其他城市类似。这里不再展开。每个城市都有自己的政策环境指数，主要监测的是房地产政策加上货币政策。今年五月，杭州的政策环境指数蛮高的，是215，说明政策力度还是蛮大的。政策环境指数顶峰，是在2016年二季度，最高达到220左右。按照目前走势，再有几个月就会创造历史最宽松的政策面。但从一轮市场运行来看，政策出来是利好，但不宜过度高估。房价泡沫指数，衡量的是房地产市场内部本身透支和低估，周期性发作的过程。杭州，2016年七月份之前都是没有泡沫的，泡沫是负的，超跌的。2016年七月份开始出现了泡沫，之后泡沫开始扩大。泡沫最大的时候是在2021年九月楼市降温之前，达到159。到目前为止，杭州的房价泡沫还没有挤净，但已经很少了，估计再有一两个月泡沫就挤完了。当前，全国绝大部分很多城市的泡沫，都已经挤完了；这个指标对杭州楼市略有不利。虽然市场降幅很大，房价跌幅也比较大，但房地产市场本身还是存在少量透支，尤其在价格方面。
潜在供货压力指数，指的是已经卖了，但还没有拿到预售证，未来会形成新房的推盘量。目前这个指标，杭州连续7个月走到负值区间了，潜在供货压力目前偏小，未来一年杭州市可以上市的量并不特别大。潜在供货量最高的时候是2020年6月份，正值190；基本上从2018年开始到2023年的10月份供货指数都是正值，有压力。去年以来，卖地量相比前几年减小，导致潜在供货压力开始变小，这是好事。把上述的五个分项指标，经济环境指数、金融环境指数、政策环境指数、房价泡沫指数和潜在供货指数，综合之后得出的指标是房地产市场领先指数。目前杭州的房地产市场领先指数是－1，意味着还没有穿过零轴，还没有进入正值区间。虽说领先指数拉着当期指数在向上走，但目前领先指数还是负值，也就是拉车不出力。2022年5月份以来，领先指数虽然是负值，但是不断再往上走，我估计再有两三个月，会穿过零轴。目前领先指数对于市场的拉动作用还不明显，但正在边际改善中！根据领先指数和当期指标的数学关系，衍生出一个新指标：马力指数，或称马力值，用来衡量房地产市场内在、潜在、合理的驱动力。当前，杭州的马力值是－40。正在持续上行，但还没进入正值区间，也即还没有对楼市产生正向的推动作用。
