自从中央以
「
房子是用来住的，不是用来炒的
」
定调住房市场以来，加上各地纷纷出台租赁市场落实办法，长租公寓就成了房地产行业最为人瞩目的领域。其实，不单单是房地产行业，租赁市场的发展更关乎民生，是解决现阶段居民住房难的一个重要补充手段。但是，目前国内租赁市场的一些乱象以及价格也制约着其更加健康、有序的发展；让
「
居者有其屋
」
，不仅需要租赁市场的蓬勃，也需要探索更多的方式，这对各级政府以及国内长租公寓运营商都是一个长期课题。
在亚洲，新加坡的房地产市场可以说很值得其他国家借鉴，早在上个世纪，新加坡居民的住房自有率就已高达 90% ；它主要
实现以政府组屋市场（类似于国内的经适房）为主、以私人住宅市场为辅的二元结构，二者互为补充，经过长期发展真正让居民实现了
「
安居
」
。新加坡在公寓方面的做法也值得国内公寓运营商的借鉴与参照。
新加坡住房市场占比
数据来源：新加坡统计局 克而瑞咨询制图
组屋市场是新加坡政府主导的公共住宅系统
政府组屋是由新加坡建屋发展局统一设计、建造并配售给新加坡中低收入居民的公共住房，购房者拥有
99
年使用权。组屋的房型有一房式到多房式、大型公寓式组屋和专为老年人设计的小型公寓式组屋等多种选择
。
组屋市场
产品从层次多，
大多数中低收入者都有购买能力
大型公寓式组屋种类较多，包括：中等入息公寓、设计建造公寓、执行共管公寓、私人组屋等。相较于普通组屋，这些公寓特点鲜明：
新加坡租屋类型与特点
资料来源：国信证券研究报告 克而瑞咨询制图
1.
设施齐全，如提供儿童娱乐场所和户外球场等公用设施，普遍设有厨房间餐厅、两个以上的卫生间和垃圾管道；
2.
楼间距
15
至
20
米，铺设人行道和花木草坪；
3.
住宅区内有警察机构、邮局、学校、宗教场所、商店、菜市场、停车场、儿童娱乐场、公共图书馆、影剧院、体育场、体育馆等；
4.
一层全部架空供居民聚会游乐之用。
1980 年以来，中产阶级家庭收入不断提高，有的已经超过了购买组屋的上限，
但是又无力购买私宅，为了满足这部分人的需求，
新加坡政府兴建的新组屋都是四房式或四房以上的大型组屋以及配套设施更加完善的大型公寓式组屋
。
此外，新加坡政府还在
1988
年引入了老年人乐龄公寓计划（
Studio Apartment
Scheme
）。不少老年人的经济状况不好，政府鼓励他们出售其现有的组屋而另外购置一间专门设计的、较小巧且较便宜的公寓，这样老年人就可获得一笔经济上的收入，以应付其他日常支出。公寓类型的多样化适应了人们对不同价格、不同档次、不同功能的住房的要求。公寓与普通组屋共同构筑了多层次的公共住宅体系，满足了社会发展变迁过程中人们新的住房需要。
组屋
经历了四个
发展
阶段，不断满足居民需求
新加坡仅用了
30
年左右的时间，就让超过
80%
的全国人口住进了政府组屋。当前，新加坡的住房问题基本得到解决，居民把注意力从解决住房问题转移到提高居住质量上。住户想拥有面积更大、环境良好的政府组屋，建屋发展局的关注点从数量转向质量提升。
组屋经历了从无到有的四个发展阶段，目标不断提升，成果不断优化。
新加坡租屋发展阶段
资料来源：国信证券研究报告 克而瑞咨询制图
政府组屋户型随着公民的需求不断优化调整，单位面积也在扩大，建筑质量也
随之不断提高，
组屋周边环境优美，生活便利，更重要的是，大多数中低收入者都有购买政府组屋的能力
，这让新加坡公民真正实现了「居者有其屋」。
私宅市场是相对市场化的商品房市场
政府组屋市场即保障型住房市场是主导市场，而私人房地产市场是对政府组屋市场的必要补充。私宅包括有地房产和无地房产两种形式，前者是指独立洋房、半独立洋房、排屋等，后者是指私人公寓。产权期限方面，一般有
99
年地契、
999
年地契和永久地契，
999
年地契相似于永久地契；
99
年地契较永久地契或
999
年地契相比要便宜
20%~30%
。
新加坡私宅市场规模
数据来源：新加坡统计局
私宅
与租屋价格差别大，
产权私有，注重配套
新加坡的
私宅
市场
与组屋
市场价格差别巨大，此外，在产权、配套以及社区开放程度上也存在一定差异。
1. 社区开放程度不同：
