专栏名称: 蒋昊商业观

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花2000元就能全款买套房！全国最便宜的房子出现了，你敢去买吗？

蒋昊商业观 · 公众号 · 投资房地产 · 2024-09-01 16:32

正文

全国最便宜的房子出现了，2000元全款可以买一套！

这个地方，就是玉门，没错，就是“春风不度玉门关”的那个玉门，作为能源型城市，随着矿产资源枯竭，产业和工人都已搬离，导致玉门老城区的房子，没人要。

现在，你去玉门老城区，买一套70平米的房子，人家2000元就愿意卖给你。

2000元在大城市能干嘛？也许老总吃一顿饭，都不止2000元，都不够喝两瓶茅台，但是在玉门，能够买一套房！

只能说，这个世界，越来越魔幻了！

01，惠州海景房跌惨了

以惠州为例，海景房最低单价跌到2300元，香港炒房客已经气到吐血！

谁敢相信，曾经花几百万买的海景房，现在30万没人要！

这可是紧邻一线城市深圳的惠州，这里号称三亚平替，去不起三亚，来惠州，享受无敌海景，性价比还是蛮高的。

谁能料到，惠州碧桂园十里银滩，这里距离深圳1个小时车程，最高峰时期，这里的海景房涨到了1.5万一平米，现在平均单价7000多，五六千的二手房，一抓一大把；

甚至有业主为了卖房，拿出了满满的诚意，直接打两折，2300元一平米，总价28万，你就能拥有一套100多平米的海景房。

海景房，曾经是多少一辈子遥不可及的梦，现在这个梦，28万就能拿下，但大家的海景梦，已经破碎了！

为什么大家现在对海景房不感冒了呢？面朝大海，春暖花开，不就是大家的诗与远方吗？

不是这样的，任何房子，首先是居住功能，要想住的舒服，就得配套好，而海景房周边根本就没啥配套，偶尔住一晚还行，连住三天，你就得想吐了！

现在大家都学聪明了，想去海边，租个民宿就可以了，花个200块钱就行了，干嘛要买呢？

种种原因叠加在一起，海景房就失去了流动性！

等到海景房打一折的时候，你会考虑入手吗？

02，深圳有个神盘，一平米跌了7万

这个盘，就是大名鼎鼎的红树西岸，去年最高峰的时候，这个盘成交价是20万一平米，今年呢？跌到了13万一平米，还没人要，业主表示还可以让利！

仔细查一下，你才知道，原来这个盘是2005年的楼盘，差不多20年的楼龄了，为什么20年楼龄的房子，还能卖到20万一平米？

因为位置、地段、户型都不错！

还有一点，就是深圳湾超级总部基地就在旁边，有这样一个概念在，所以房价被炒起来了！

一套144平米的主力户型，2020年12月以2440万元成交，折算单价是16.9万，到了2023年初，成交价涨到了19万一平米，到了2023年底，同户型一套房子，法拍价是2955万元，折算单价达到了20万一平米；

请注意，这套可是法拍房呀，如果是纯二手房出售，总价肯定过3000万了；

你以为事实真是如此吗？蒋老师通过一些关系打听到，原来这个盘，其实都是同一个人在背后操作，就是左手倒右手，这个成交价并不能代表市场价，是一个虚价，目的就是为了炒高房价，等待韭菜接盘。

果不其然，当泡沫散去，现在144平米户型，最新成交价也就13万左右，而且还有议价空间，我们讲一个逻辑，为什么位置好、户型好、有总部基地概念的房子，泡沫如此之大？

其实在蒋老师看来，房子本身并没有泡沫，泡沫是人心！

你想想，2005年的楼龄，户型并不是纯改善和豪宅的小区，价格能卖20万一平米吗？

不可能的！

凡是脱离了基本逻辑，你去买房，就是接盘侠！

深圳八卦岭90年代建的宿舍楼，之前因为学位好，炒作到16万一平米，现在呢？3.9万一平米！

楼市里面，不缺天才，也不缺傻子，有人炒，就有人敢接盘。

想要在楼市里面去伪存真，其实靠的不是运气，也不是胆量，而是实事求是！

产品确实好、板块确实好、配套确实牛，这样的房子，才能穿越1-2个周期，但不可能穿越3-4个周期！

也就是说，在第二轮周期和第三轮周期之间，就是你出手的好时机！

在第一轮周期里面，就是你入手的好时机！

按照周期理论，你现在入手买房，应该买楼龄在2018年-2020年左右的次新房。

当然，如果新盘有较大的倒挂空间，也是可以买入。

不建议你入手2008年之前的房子，因为你已经错失了2-3轮周期，代表你没有增量了！

03，房地产没有错，错在人心

最近出现了很多新闻，购房者因为提前买了房，结果房价跌了，于是就去售楼处讨说法，这种新闻在楼市下行期屡见不鲜，蒋老师今年带粉丝团考察，在成都也遇到过这类现象；

首先，我承认，这两年房价降的有些厉害，确实让很多人心力憔悴，其实不光个人不好受，国家也不好受，因为房价降了，经济也出现了很多问题；

于是很多人开始出现了矛盾心理，这到底是咋回事？参考历史上几次房价下跌经历，也没有一次像这次厉害，我们正在经历一场什么变局呢？

1，先把这个问题分析清楚，我们还是要回归到原点，也就是房地产；

中国在税费方面，一直分为两部分组成：

一部分归国家所有；

一部分归地方所有；

而归地方的收入里面，大部分都来自于土地出让金，政府因为卖地，手里有了钱，才能干更多惠民工程；

房地产从政府手中买来地，然后把地抵押给银行，拿到贷款以后进行房地产开发，老百姓因为需要房子住，于是去售楼处看房，交了钱给开发商，开发商拿着钱，去还银行贷款，自己赚一部分，这就是闭环；

现在问题来了，绝大多数城市房子都饱和了，老百姓都有房子住了，大家没有之前那么大的买房意愿了，现在最大的购房需求，不是刚需，而是置换；

就是原来买了刚需房的，对现有的居住需求不满意了；

想要住更好的小区，就是小区里面，必须配套会所，有恒温泳池、有健身房、有咖啡厅、有书房、有室内高尔夫、有各种丰富的配套设施；

而且房子必须是独立入户厅，你的门卡刷电梯，只能进入到你家里面，一出电梯就是你家的独立入户厅，隐私性非常好，整体得房率也非常高，一般都会超过100%的得房率。

所以143平米的户型，看起来跟传统户型里面的170平米-180平米户型差不多大小；

185平米的户型，跟传统户型220平米的大平层，空间尺度感差不多；

220平米的户型，跟传统户型的260-280平米差不多的感觉；

这种房子，就是改善房！

2，现在的购房群体，除了改善需求以外，还有一个需求，那就是保值和升值，过去20年，因为房价持续上涨，买到就赚到，隔几年，转手卖掉就能赚个好几百万，即使留在手里不卖，也可以通过银行抵押贷款，贷出升值的空间，用来继续投资和做生意。

但现在这个金融链条断了，因为房价不再涨了，反而还在下跌，你这个月3.5万一平米买入，下个月可能跌到了3.3万一平米，明年可能跌到了3万一平米，这个时候，人们就不敢买房了！

因为买进去，大家都担心跌价，这是一个不划算的投资，这种想法，就是目前市场上，最真实的想法。

没有人愿意为一个价格持续下跌的房子而买单，即使是刚需也不会，因为他们宁愿会选择租房，相比房价下跌的痛苦，租房时产生的不爽心理，其实已经非常爽了！

3，其实房价涨涨跌跌，这很正常，但为什么最近很多人会到售楼处来闹呢？

这是因为很多人的收入在下跌，或者工作都保不住了，才会爆发出负能量的那一刻，就是人在走投无路的情况下，就有可能做出极端的事情来。

为了防止这种负能量，或者说极端事件，其实上面也开始做出一些决策和行动了，就是慢慢弱化大家对于买房的认知。

开始告诉大家，以后的房子，只有两种，一种是刚需房和保障房，这种房子是不具备金融属性了，买来就是住；

如果你想要买保值和升值的房子，你就得去买豪宅，买改善房。改善房相对保值，豪宅相对升值。

所谓保值，就是房价涨幅，跟通胀齐平；把时间拉长来看，改善房年均涨幅在3%-7%左右，刚好跑赢通胀，比银行定期存款要高一些。

所谓增值，就是房价涨幅，能够跑赢通胀；把时间拉长来看，豪宅的年均涨幅在5%-15%左右，能够轻松跑赢通胀，而且比市面上其他投资，更加稳定。

其实现在的经济窘境，完全是因为过去房地产开发步子太大造成的，以至于现在库存高企，供应远远大于需求，烂尾楼遍地，虽然很多烂尾楼已经开始交房，但很难短时间内，改变大家对楼市的基本看法。

中国经济需要房地产作为蓄水池和牵引机，但我们又不能完全依赖房地产，这个过程，我们没有平衡好，如果过去早点意识到这一点，早点开始布局保障房市场，早点给房地产松绑和减压，大家的日子，不会这么难受，社会戾气不会这么大。

归根结底，贫富差距无法消灭，我们要做的是，不断提升居民整体幸福感。这一点，大家要相信国家，因为自始至终，我们都在一步步落实，并不是空中楼阁。

大家要相信国运，相信我们的制度优越性，东方大国正在崛起，老百姓的生活水平也在提升，新农村建设更加漂亮，城市也更加优美。

大家要从心态上稳住，要有奋斗的信念，美好的生活，都是靠自己双手打拼出来的。

文章最后，送大家一套买房投资思维，看懂了可以改变你一生！

总结：最顶级的买房投资思维

昨晚的饭局，有一位大佬的投资观点，对我影响很大，分享给大家：

大佬说，真正的顶级思维，其实分为六个维度，而高手和普通人的最大区别，就是看问题的维度不一样，具体有哪六个维度呢？

1，战术；

2，战略；

3，模式；

4，创新；

5，时间；

6，概率；

第一维度：战术

用战术层面看问题，其实就是世间大部分人，说白了就是打工思维，因为你看问题就是一个孤立的点，这样会导致你的看法是偏激的，片面的；

为什么说真理掌握在少数人手里，因为大部分人看问题都是片面的，所以无法获得真理。

再比如，当你所在的城市房价下跌的时候，你会主观认为这个时候，楼市行情普遍都很差，但实际情况呢？并非如此，因为你获取的信息是片面的，而非全面的。

第二维度：战略

即使你获得信息，是全国房价普遍都在下跌，这个消息足以支撑你的购房决策吗？

不对，因为买房是一个复杂的框架决策，你要预测的是，市场底什么时候来，政策底什么时候来，你只要在一个模糊的区间买入就可以了；

因为没有人可以买对最低谷，我们不要去追求精准的错误，而是要追求模糊的正确，只要你区间买对了，长期来看，一定还是有升值空间的。

这个追求模糊正确的过程，其实在思维体系里面，就是第二个唯独，成为战略唯独。

不要用战术上的勤奋，来掩盖战略上的懒惰！

很多人看到这里，以为战略维已经是很高级了，但其实往上，还有更高级的思维。

第三维度，我们称为商业模式；

何为商业模式？我告诉大家，书本的解释太笼统了，不便于大家理解，其实商业模式，总结一句话：就是设计利益相关者的交易结构；

其实蒋老师在商业模式领域，还是有一定话语权的，因为我曾经用一套商业模式，帮助一个濒临倒闭的地产老板，在两个星期时间，成功回笼资金超过5个亿；我是如何做到的呢？

当时老板在惠州有一批别墅，卖不出去，急需回笼资金，不管如何营销推广，就是没人愿意买，降价也没人愿意买！

于是通过朋友介绍，找到我这里，让我给他出方案，结果我这套方案一出，他执行了1个星期，就卖出去了80%的别墅，执行两个星期，全部售罄！

今天在这里，我把独门秘诀，这套商业模式告诉大家：

第一步，我们的别墅不卖只送；

第二步，如何送？地产商发起一个基金，购房者认为与别墅同价值的基金，每年享有12%以上的回报，连续持有8年时间，别墅产权免费送你，同时你还想有理财收益。

第三步，如果你中途不要买基金了，想把钱取出来，没关系，本金和利息全部结算给你。

就这三个步骤，本来卖不出去的别墅，全部卖完！

很多人看到这里，以为开发商亏死了，八年后，别墅产权送给购房者，同时还要出本金和利益，开发商赚啥钱？

我告诉大家，这套商业模式的巧妙之处，就是赚了消费者看不见的钱，所以一个巧妙的商业模式，其实这个商业模式，是把卖房赚差价模式，转变成金融模式盈利了。

买差价思维已经是过去式了，懂得金融思维赋能实体的老板，才有生存空间，而且是降维打击。

第四维度，创新思维，从平面到空间

比商业模式更厉害的思维，就是创新思维！

记住一句话，颠覆式创新，可以让不可能的事情，变成可能；

我举个例子，佛山家具很有名，一个沙发在国内卖6000元，你的净利润是1000元，那有没有办法，把你的净利润变成1万元呢？

很多人看到这里，怎么可能？6000元的沙发，怎么可能有1万元的利润呢？

为什么你觉得不可能，因为你的思维是二维，是线性的，但我告诉你，如果你把佛山的沙发，通过跨境电商，卖到欧美发达地区，可能就是6000美金，除去所有成本，你的毛利润是可以做到10000元以上的。

为什么深圳湾一号，三分之一的豪宅，都被做跨境电商的老板买走了，你好好想想。

第五维，时间，原因通常不在结果附近

比创新还厉害的思维，就是时间思维！

我举个例子，桌子上有一个苹果，如果你从二维视角来看，它就是一个面，如果你从三维视角来看，它就是一整个苹果！

但是如果你从四维角度来看，你可以沿着一根时间轴，往回推测，你会发现，这个苹果，是从一粒种子，慢慢开花结果，最后被摘，运到超市，你在超市买回来，放到桌子上，成为现在的样子。

时间维度比创新维度厉害，是因为时间是有抽象思考的；

在时间维度，我认为有一家企业是非常成功的，华为！

你要知道，一家企业的辉煌，绝对不是在于你现在眼睛看到的，你要知道华为在1992年，启用了什么管理制度，而不是去抄袭华为2024年的管理制度。

明白了吧，一个人的辉煌，不在于现在，而在于十年前，二十年前他做了什么？

蒋老师的爆款文案能力，其实早在20年前就埋下了种子，因为我20年前，就喜欢写作、喜欢阅读、喜欢向高人请教问题，我20年前就开始买房了，就开始在校园创业了，又开始跟室友，拿着生活费，在股市里面纵横了。

我每天写文章，这个习惯已经坚持16年了，从来没有断过！

我每天拍视频这个习惯，也坚持6年了，拍了超过5000条干货视频。

你去模仿我的现在，其实是模仿不到精髓的，你得去模仿我10年前在干什么，我刚开始拍视频，是怎么拍的，通过时间的抽象思维，你要知道我过去是怎么干的，从零到一是怎么干的，你再来模仿，你的成功概率会高很多。

如果你的思维达到了时间这个境界，你就拥有了抽象思考能力，在我眼里，你就是一块璞玉了，雕琢一下，必有大成！

第六维度：概率

这是我做任何事情的底层逻辑，四个人一起抛硬币，大家一起猜正反面，如何才能赢？

这里面就是概率学问题，你只需要与其他三个人猜的结果不一样，长期下去，你的赢率就是其他三人的总和，也就是说，你有75%的赢率。

其实这套概率逻辑，投射到任何一件事情，包括投资，只要你去运用，你就是赢家！

举例，早上8-9点出门的都是辛苦的打工者，他们挤公交、坐地铁，拥挤得很，你只需要与他们错峰出行，就会很宽松，很舒服；

你去你们家小区观察一下，老板是什么时候出门，我告诉你，一般都是中午11点，因为这个时候，路上没啥车，几分钟就到公司了。

好，你再去观察一下，一般节假日出去玩，是不是也是打工者，海边就是煮饺子，但是你周一到周五出去玩呢？没啥人，你是不是拥有了更多的公共资源，还不用排队。

好，再告诉你一个秘密，就是我这些年，在资本市场赚钱的核心秘密，股市如何赚钱？

有一个逻辑，在行情出现的时候，涨一个点，你就加仓一点，跌一个点，你就全部清仓；

行情没有出现的时候，你就按兵不动；

为了提高你的赢率，你可以利用量化交易程序，让机器帮你同时操作5000只股票，执行我这套逻辑，我告诉你，1000万的资金，一年赚2000万不是难事！

只要你玩的不是很过分，就不会被监管注意到，注意，不要超过10亿以上的资金，而且分成100个账户来执行，躺赚了！

其实买房也是如此，在核心城市、核心板块、高产品里的房子里面，如果大家都在抛盘的时候，就是你买入的时机；

如何判断这个时机呢？就是距离最高峰，价格已经腰斩了，你就得赶紧出手，只要你敢站在大部分人的对立面，你就是赢家。

我刚刚讲的这六个投资和思维境界，大家对照一下自己，在哪一层呢？

这样你可以更快速内观自己，看清自己，才知道往哪个方向去提升；好了，今天就给大家分享到这里，感谢你看到最后，这篇文章不短，隐藏了很多深刻而浅显的道理，值得你回味，这就是蒋老师文章风格。

其实你光看这一篇文章，是很难开悟的，如果你想离“道”近一点，一定要把我下面20万字的干货文章看完，系统性来学习和提升自己的买房投资思维；

尤其是下面这一片，请你务必熬夜也要看完，将有可能改变你的一生的财富命运！↓↓↓

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