文|凯风
房价涨得越久，人们对于房价下跌的消息就越敏感。
最近，市场上传的最广的有三则消息：
一是深圳房价连续11个月下跌，从2016年9月下跌一路下行；
二是北京二手房房价全面回落到去年的水平，多处无人接盘；
三是北上广深等一线城市成交量集体下滑，成交面积近乎腰斩。
这些消息，看似风雨欲来。不过，在一个“震惊体”遍布的新媒体语境里，新闻越是耸人听闻，背后就越有猫腻。
一线城市房价果真暴跌了吗？全国性的大调整真要开始了吗？真相究竟是怎样？
1
先看深圳所谓的11连跌。
新闻说深圳房价自2016年
9
月开始下跌，已经连跌
11
个月。但通过数据不难发现，除了
2016
年
9
月到
10
月突然的一跌之外（跌去了将近
6000
元），
从
2016
年
10
月到
2017
年
8
月这
10
个月，深圳房价仅仅跌了
1229
元，平均每个月跌去
123
元，相比于
5.5
万元的均价几乎可以忽略不计。
从2016年
9
月到
10
月，一个月跌去了接近
6000
元；但接下来的
10
个月里，仅仅跌去
1229
元，你觉得这样的数据正常吗？
退一步讲，即便我们认为断崖式的一跌是正常的，那么
深圳房价2015刚起步时还只有
2.6
万元，到了
2016
年
6
月达到最高点
6.2
万元，涨幅高达
132%
。就算
2017
年
8
月回退到
5.5
万元，整体涨幅仍高达
105%
。
所以，这样的下跌，甚至连假摔都算不上，顶多只能说是高位盘整。所谓高位盘整，意味着虽然调控政策层出不穷，但当地的市场情绪并未发生扭转，卖家不愿调整卖出价，买家也未看空市场，楼市处于暂时的均衡状态。
众所周知，一手房由于限价、限签等因素，多半存在一定程度的失真，所以我们不妨对比下相对更接近真实市场的二手房价格。
从房天下提供的数据，不难看出，
从2016年
10
月至今，深圳二手房房价非但没有下跌，反而在震荡中上行。
到底哪一组数据能代表真实走势，相信不难判断。
2
再看北京二手房房价全面回落。
的确，2017年
4
月份之后，北京二手房房价出现回落，从最高点的
6.7
万元回落到
2017
年
8
月的
6.3
万元，回落不到
8
个点，但要说回落到一年前的水平，显然有些夸张。
不妨把时间推得更长一些，
2015年
6
月，北京二手房均价是
3.7
万元，今年
4
月，最高达到
6.7
万元，涨幅高达
81%
，即便最近几个月价格有所回落，但相比于两年前，涨幅依然高达
73%
。
不过，
相比于深圳，北京二手房的确称得上调整，但这种调整仍旧是高位盘整。
背后是北京在两会期间出现恐慌式暴涨，随后当地出台了一系列楼市调控政策，包括认房又认贷、二套房首付提高到60%、商住房限购等政策。
事实上，2017年
8
月和
9
月，北京二手房成交量已经开始回暖
，
8
月成交相比
7
月增长
7.7%
，
9
月份上半月的环比增幅进一步扩大。
3
再说北上广深成交量全面下滑。
中国指数研究院公布的8月住宅成交数据显示，一线城市成交面积同比下降
53.59%
，北京、上海、广州同比降幅超
5
成。
虽然这情况看起来很严重，但其实，新房成交量这个数据已经没有多大参考意义了。
原因在于，目前对于热门一二线城市，限价、限签已经成为楼市调控标配，限价让开发商进入市场的动力减弱，供给相对不足，而限签则是直接限制新盘网签，成交数据自然存在失真。
一个自然而然的疑问是：
一线城市成交量近乎腰斩，但房价为何还在高位？
背后的道理也不复杂，
控制成交量很容易，但控制房价却很难。从统计上让房价不涨不跌很容易，但让实际房价保持平稳却有点困难。
其实，一二线城市
阴阳合同盛行
，已经说明限价政策的局限。
既然住宅价格被限制，那么开发商自然可以通过多签一份装修合同来弥补，两者之和才代表真正市场价。所以，你要付出的成本该多少还是多少，并不会因为政府限价而有所减少。一旦取消限价，统计上的房价也会出现报复性反弹，这已经被历史多次证明。
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