户型一直缩，单价一直涨，你还敢买吗？

一个正常的楼市，遵循的应该是有钱人住大房子的产品逻辑，主要表现为好地段+大户型。这种产品逻辑，本质上是对高端自住需求的定位，因此户型大小只和地段有关，地段越好，户型越大。

但这种产品逻辑早就被打破了，主要表现为同一地段户型面积缩小的趋势。因为产品逻辑首先必须服从总价逻辑，就是要买得起。但地价永远上涨，单价要往上拉怎么办呢？只能缩小面积拉高单价。

所以我们会看到，十年前主流的两房面积在100-120平方米，现在缩到了90-100平方米，十年前主流的三房面积在120-150平方米，现在缩到了90-115平方米，十年前主流的四房面积在170-200平方米，现在居然可以缩到130-135平方米！

说直白一点，无论在什么地段，无论买房是为自住还是为投资，有一点是始终没有改变的，这就是户型越紧凑，越说明买不起，正因为总价买不起才要缩小面积维持单价。所以香港忽然之间冒出来的那些20平方不到的蜗居户型，就是学内地控总价拉单价的做法，因为已经买不起也炒不起了。

所以判断楼盘户型面积的极限程度，就成为了判断房价潜力的一个重要标志。只要这个户型没到极限，请放心，以后开盘的新房开发商还是会挖空心思去缩的，这是本能。

这说明市场对房价不涨的容忍度是很低的，对户型大小的容忍度却是很高的。也就是说市场对房子“拿来炒”要求高，对“拿来住”要求并不那么高。

其实从居住属性的角度看，户型的缩小根本就是购买力的贬值。你以前一个月吃五斤肉，现在一个月只能吃两斤，这不是贬值是什么？

但开发商选择了一种有悖改善初衷的户型缩小策略，维持住了单价上涨，其实是撑住了不动产的金融属性，也确实锁定了购买力的不贬值。

这就是上海楼市已经是投资市的明证。

所有人都看到，这十几年，上海楼市维持了单位均价的高速增长；但多数人没有留意或者去探究，上海楼市单套房子的平均总价的增长幅度。这就是很多人手里的房子，流动性越来越差，有房却失去购买力的原因。

其实有一个简单的参考方法，那就是跟踪附近一手房的户型变化，因为开发商是最懂市场的，一手房的流动性也是市场里最好的。一旦你手里的房子跟一手房的户型差距越来越大，那就很危险了。

外面有一张说法是把户型做小可以提高附加值，我不禁发出了铜铃般的笑声。说到底，把户型面积做小，提高的哪是什么附加值呀，明明就是房子的含炒量好不好？

越是顶级城市，越需要顶级的意识形态，共勉！

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