今天，番禺火了，成功卖出4宗地。
番禺广场TOD旁，中银大厦南侧地块，民企龙湖与绿城参战。最终，
绿城
拿下，总价约5.08亿元，楼面价约1.69万元/平。
这是一块市场少有的的靓地：学铁商+区府+番禺版花城广场+图书馆加持，再加上地价优势，
如果定价和产品配比做得好，有“日光盘”的味道。
当然，对于番禺广场板块而言，是一次再出圈的机会，毕竟，热盘是板块热度的催化剂。
此外，广州南站商务区三宗地，由南站板块“开荒”推手
万科
打包拿下，体量超23万方。而这，其实并无悬念，我们下文详聊。
从地价而言，去年摇号的好又多地块，即
路劲美的隽樾府，楼面价约2.4万/平；一个地铁站距离的龙湖金地天峯，加配建地价约2.9万/平；桥南板块的卓越晴翠府，地价约2.47万/平。
相较之下，
绿城约1.69万/平，地价成本节省了约20~72%。
这也意味着，绿城掌握着定价权。
目前，隽樾府小户型基本清盘，在售单价3.5万+/平起；天峯过去两个月走了一批货，整体价格回到了3.2-3.3万/平；保利琅誉，对标天峯，单价区间一样；至于晴翠府，价格是2.4万+/平起，贴着地价卖。
绿城的价格、产品参照，主要是
隽樾府、天峯、琅誉三者，在这个背景下，绿城的打法，可能是这样：
第一，定价在3.2万/平左右；
第二，做刚改产品，业内预测，户型区间在90-120，叠加阳台占比20%，产品力更能打
（有消息称可申报阳台占比25%）。
而在此基础上，绿城中银南侧项目的到来，将会是一场爆杀，或许是又一个雅郡，又一个云悦。
毕竟，绿城地块，位置太靓了。
回顾下开篇讲的一个公式：
学铁商+区府+番禺版花城广场+区图书馆。
我们来逐帧聊聊。
首先，绿城项目是毋庸置疑的地铁上盖，而且是
3/18/22号线交汇
，含金量不言而喻。
3号线，串联广州塔、珠城、天河北、长隆万博、机场；18号线，高速连接珠城、琶洲、东站、南沙；22号线，高速畅达南站、白鹅潭。
此外，根据地块出让公告，关于项目的规划，鼓励在满足地铁交通使用功能前提下，将地铁出入口与建筑裙楼进行一体化合建。
言外之意，就是
真TOD设计，打造立体交通，无缝出行。
| 地块出让公告规划截图
教育方面，绿城项目是
东兴小学
，目前是短板。不过，据悉或许会在未来迎来转机，番禺正在全力推进教育资源的提升、提质。具体我们等官宣。
（具体入读政策以当年教育局公布为准）
商业方面，项目完全不用担心，
万科里+永旺+3号线一站龙湖天街+18号线一站万博商圈。
此外，项目紧挨的番禺广场TOD，也会有商业。
当然，更肉眼可见的是，这里的烟火气是拉满的。喏，随手拍，都写着两个大字：热闹。
| 房产封神榜摄
| 房产封神榜摄
最后，来看看项目，甚至是板块的增量——番禺广场TOD。
之前，我们做个跟进👉
终于！终于！熬了7年，番禺广场动工了！
因为轨道交通建设的原因，番禺广场TOD从2017年起围蔽，也使得板块按下了暂停键。但如果你是住在周边的朋友，就会知道，今年下半年起，番禺广场TOD动工节奏是拉满的。
这是7月底的样子：
| 房产封神榜 2024.7.21摄
这是今天拍到的：
| 房产封神榜 2024.12.17摄
这是番禺广场TOD规划效果图：
丨来源广州市规划和自然资源局官网
所以可以说，
绿城项目，遇上了正在疯狂发育的番禺广场，地价又低，赢麻了！
此外，番禺广场TOD，上下牵手区府和区图书馆，妥妥的市民广场，绿城项目可以享受的公服配套，不言而喻。
另外，绿城项目另一侧，是正在动工的永隆项目，其是番禺广场又一个地标项目。
永隆项目12月份新规划已经获批，总建筑面积13万平方米，计划建设1栋约170米高的地铁上盖大型综合体，以及三座约150米的40层住宅楼。
读到这里，大家应该可以感受到，
番禺广场正在从沦为末流之嫌，质变成为顶流打卡地。
工地围蔽停工？不存在了！
番禺广场TOD、永隆项目加紧动工，疯狂发育。
板块缺乏爆盘？绿城来了，上强度！
可能留给市场悬念的是，项目多久能清盘？是否能日光？还是说月光？抑或是……
开篇讲到，万科打包三宗地，并无悬念，客观原因在于，地块本身就是万科的。
据了解，
此次挂牌的南站商务区三宗地块，原本就位于南站万科中心项目内。
该项目由万科广佛公司在2011年与片区石壁一村、石壁四村合作开发，由15个地块组成，总计容建面约126万㎡，占据南站核心区约1/4面积；后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。
2023年底被政府收储调规后，现在重新挂牌，盘活用地。
丨广州规自局官方公众号截图
当然，拿地背后，其实是一步大棋，催化广州南站庞大流量。
南站有的是什么？天量客流！
南站痛点是什么？客流空转！
所以，哪怕南站有世界级规划，并且也在导入资源，但声量依旧微弱。
而此次万科拿地，带来：
第一，高品质住宅，阳台占比可达20%，并且建筑立面明确要采取公建化设计手法，和南站的CBD气质达成一体调性。
说白了，就是
通过优秀的产品力，虹吸购买力。
第二，
配建九年制教育
，这是把购买力留住，极其关键的一步。
众所周知，教育是南站的痛点，而此次，万科与政府合力，重点之一就是解除痛点。对万科熟悉的朋友，也应该清楚，教育的引进，它一向是高标准的。
而在此背景下，发现了么，万科再次打出极其擅长的大盘模式：
优秀产品力+九年制教育+南站TOD+南站万科中心。
