前段时间成都保障房细则已经出来了，这几天讨论的人挺多。
在《成都市2024年土地供应计划表》中透露，今年“5+2”将供应
配售型保障房用地422亩
，对应将在“5+2”主城区供应
不少于5000套配售型保障房
。
图源：成都市住房和城乡建设局
总则说明中，目前仅有5+2区域，二三圈层应该也会参照这个执行，产权证会标明保障性住房，做封闭式管理，利率方面相对于商品房可能会有优势，也可以使用公积金，税方面正常交，但可能有优惠。
具体到供应的这几个项目，基本参考的是新加坡60+90+120的产品配比模式，基本和市面上的改善化商品房错开，地段差距比较大，林家坝、青岛路这两个位置会更优越。
硬指标基本也都介于主城刚需和高改之间，比如容积2.5，2T4的梯户配比，小高层或高层为主，兼顾品质和成本。
和当下纯改善属性的产品对比有明显梯队，但又优于市面上大部分动辄4.0容积的筒子楼刚需盘。
从释放的效果图来看，并没有因为是保障房，就做成安置房那种低质产品，反而更像看齐了人才公寓。
至于大家最关心的定价，原文概述：
保障房由政府划拨供地和负责建设配套设施，采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。且配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定！
估计会远低于周边新房，只覆盖掉土地和建安成本，有微小利润即可，可能很难超过各个地方土地核准价。
这里面有几个值得关注的点：
第一个是价格肯定很低，土地是通过划拨而非拍卖，并非按照市场定价运作，预计不会高于基准地价，结合微利原则，可能在万元级别。
成都各个区公开的土地基准核价最新版发布于2021年，成都建安成本平均2000元/㎡，结合其它城市配售型保障房5%利润的幅度，中心城区保障房均价最高可能也不会超过1.5万/㎡。
假设是按照这个逻辑，以此定价，基本可以吊打市区大部分优质板块的刚需老破小，总价会控制在200万以内，各位可以找一找，2T4，60-120㎡左右，市区优质板块还有几个能200万以内入手的小区？品质又如何？
如果参考上面第一批次的几个保障房，比如白鹭湾、天府前湾、中和这三个，周边新房/二手均无还手之力。
如果按照上面基准地价+建安+5%左右微利定价原则，中和保障房总价将在100-180万之间。
所以精准打击的，主要是其它同价位同地段的刚需房，还愿意买这些劣质资产的，其实也已经没有所谓的投资需求了，能否上市交易不重要，价格最重要。
未来二三圈层铺开以后，价格只会更低，不会更高，在这个价格面前，基本宣告了商品房市场刚需产品的死亡。
第二个是当下冲击市场还不具备规模，未来会独立于商品房市场，但会进一步分化改善与刚需两个梯队产品，甚至冲击现阶段部分刚改产品。
就目前的体量，包括公租房、廉租房、保障性租赁住房、人才公寓以及现在推出的保障房，相对于市场天量商品房，冲击力是有限的。
但这是一个信号，意味着土地财政未来很长一段时间还找不到替代品，既要解决老百姓的居住问题，又要稳住新房价格（本质上就是稳土地财政），只有通过非市场化住房解决。
从供需层面来看，冲击最大的当属二手房市场60-120㎡左右偏刚需、刚改的产品，假如未来保障房供应扩大、准入门槛持续放低，会发生什么呢？
大量刚需会用脚投票选择更便宜、房龄更新、总价更低的保障房，二手房市场定价除了看新房脸色，还需要再看保障房脸色。
那保障房封闭式管理，没办法交易怎么办？
其实未来同等面积下的二手刚需房一样缺乏流动性，实质上和保障房流动性锁死没区别。。。
以现在释放的几个试点保障房来看，面积已经做到了125㎡，不排除未来对这部分套三套四产品同样形成冲击。
至于对未来新房市场的影响，我认为不是强关联但有间接影响，因为当下及未来的新房市场，置换类需求是重点。
而这些置换人群，必须卖掉自己手里现有的不动产，才有可能去买新房，如果未来刚需房直接被这类保障房冲击无流动性，新房购买的潜在客群会持续缩量。
第三个是准入门槛问题，现阶段还尚有门槛，但非市场化运作的保障性住房已经在降低准入要求。
从限定人才的人才公寓到积分制度的配售型保障房，保障房的准入体系是在逐步松动的，现阶段还处在试水阶段。
但不排除未来随着保障房容量扩大，会逐步放松准入门槛，有可能从优先考虑人才，到覆盖所有无房家庭。
所以今后的楼市格局有可能是这样的：
1、基本丧失流动性，缺乏金融属性的刚需房，可以自主选择流入保障性租赁住房体系，逐步退出三级市场，甚至被动接受拆迁。
2、高端改善产品完全市场化、豪宅化，沦为奢侈品，仍具备一定金融属性，但与大部分普通老百姓无关。
3、中间档除商品房以外，人才公寓、保障房百花齐放，二者双轨并行，自由竞争，并且逐步向中产阶层扩张，大概率会走新加坡模式。
让愿意炒房的，继续去炒天价豪宅，前提是你的房子真的是豪宅，那确实可以经受住市场考验。
让只想有个家的去住保障房，同时品质、地段并不会太差，让刚需也能住得有尊严，甚至未来吸引一部分中产也不是没有可能。
至于房子确实太差劲的，一定会被保障房把价格打到足够低的程度，低到最后都愿意接受拆迁、接受被低价收购做保障性租赁住房为止。
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视频号《成都东哥说房》
每晚21:30-23:30直播
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