远离所有二线以下房产

文 ：价值发现者

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追求风险可控的高收益

最近逛集思录，看到一个热帖在讨论“远离所有二线以下的房产”。

发帖网友“湘江鲤鱼”的主要观点是： 我国人口已到顶峰，未来会逐年下降，且不可逆；我国的房地产也会复制人口老龄化严重的日本；年轻人会聚集一线和二线城市，这部分核心区、学区房才保值，二线以下不再具备投资价值。

一位对地产研究颇深的经济学家就一直表示：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。 越来越多的证据表明，房地产投资的空间已经愈来愈小，且将面临显著性的结构分化，二线以下城市的房产、尤其是四五线城市的房产，将面临较大的贬值风险。

主要原因，首先是 人口的结构性变化非常明显。 中国第七次人口普查数据显示，目前中国总人口数为141178万人（不含港澳台籍），与2010年相比增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。

而其中，广东省基本上贡献了全国人口增长90%以上，远远跑赢其他省市。但是，即使是广东，内部分化也非常严重：深圳、珠海、广州增速位列前三，梅州、揭阳、汕尾等 6个城市化人口出现下滑。

这种人口变化，自然和未来房价走势密切相关。如果想预测一座三四五线城市房价的走势，那么预测这座城市的人口趋势，就是一个非常有效的方法。

第二， 政策组合拳打击“炒房”。 继建行深圳分行月初上调放低利率后，工行、农行、中行、交行四大银行的深圳分行也已将房贷利率上调至与建行相同的水平，即首套房贷利率5.10%，二套房贷利率5.60%。宁波、杭州等地也上调了房贷利率。4月全国首套房贷款平均利率环比上涨4BP；二套房贷款平均利率环比上涨2BP，已连涨3个月。60个重点城市中，18个城市首套房贷利率上浮，14个城市二套房贷利率上升，没有城市下调。

楼市“加息潮”的来临，势必增加购房者成本，打击炒房客的积极性。

除了房贷的审批流程趋严了，据贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在房地产贷款集中度管理制度的出台影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间。上海5月放款周期延长17天至92天，东莞、中山放款周期延长10天至108天，放款周期在所有城市中位居前列。

近期，高层还释放了房产税的信号：

房产税对于刚需购房影响不大，但对炒房者的抑制效果就较为明显了。

种种政策之下，号称“最坚挺”的深圳学区房价格也开始松动了。

有深圳学区房里的“爱马仕”的标杆小区国城花园，一房源 2206万元拍卖成交，与2月同户型价格相差662万元，瞬间冲上热搜：

其他热门片区的房价，有的也在一周之内下降10%。

政策持续打压之下，炒房的回报空间越来越窄了。回到文章开头的“远离”二字，除了要远离二线以下城市房产的投资，更要远离炒作。

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