专栏名称: 贰爷房产投资

贰爷---开发公司操盘手；北京大学硕士、经济学家厉以宁弟子；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50套；教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

房产投资“四不买”！（下篇）

贰爷房产投资 · 公众号 · · 2019-11-04 18:09

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开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

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谨防掉坑里，贰爷房产投资总结： “四不买” ！

“ 公寓不买、商铺不买、文旅地产不买、写字楼不买 ”，这四大房产业态不建议购买，贰爷称之为“四不买”。上篇： 一铺“坑”三代，房产投资“四不买”！ 已分析当下为何不建议购买商铺和公寓，今天来谈谈后两者。

01、旅游地产、文化地产不买

随着生活水平的不断提高，人们对于美好生活的追求不止停留在日常的吃穿用度，每年的外出旅游出行也成了重要的一部分。旅游地产、文化地产的大量兴起，是否也是购房置业投资兼顾出游享受美好生活的不二之选呢？

然而，它是一味“ 毒药 ”！

文化地产、旅游地产、养老地产使用率极低；

海风吹、紫外线强是不能长时间感受的。旅游地产气候优势：能满足躲避雾霾、过冬休闲度假的需求。其他大多数旅游地产原来的购买者，更是以投资客为主。

“一年难得去一次”。中国旅游地产市场缺少真正的需求。扒去了投资“外衣”之后，真实的度假需求基本可以算没有。中国人的旅游度假观念属于“到此一游”。一方面是中国好玩地方太多了，4A以上景区就有大约1000个，一年去10个，需要100年才能跑完。这还不包括国外旅游。

交通不便、路程遥远，毫无刚需概念，旺季堵车堵到家门口；

文旅和养老楼盘最大的使用时机是小长假和黄金周，目前只有十一黄金周，春节七天大假还要急着回家团聚，“分时度假”难以实施，所以目前最旺季就是黄金周，而黄金周的大量游客涌入，可能导致看到自己的房子，却堵车无法回家。“看到屋，走到哭”。

季节性强。

最受关注的海南，真正适合居住的时间是冬季4个月时间，这4个月时间里，老年人一般时间跟随孩子，孩子寒假的时间跟随年轻父母的时间重合，才能产生真正的需求。如果只是去过年或者黄金周，那购房的资金的利息，远远可以让你居住三亚任何五星级酒店。海风吹、紫外线强并不是养老的好选择。

没有学区房概念的房子，是没有前途的房子。

没有学区房概念，失去房价长足上涨的动力；没有学区房概念的房子是缺少投资属性的，而偏远的旅游地产、文旅地产、养老地产是没有学区房概念的。没有学区房概念的房子，是没有前途的房子。

持有成本高，房屋日常保养和打理成本高；

房屋无人居住更易导致房屋质量下降，无人居住时要定期雇人保养，家具家电要定期打理，这导致持有成本很高。

为情怀买单，就好似热恋中的人失去理智！人们常常在旅游度假的时候，而爱上一个地方，突发奇想买房在此休闲、养老、度假……这是一种常见的情怀，因为推窗望月、湖景、海景、山景、低总价别墅等情怀而买房，却忽视了一点：这个房子生错了地方，不在大城市，而在荒郊野外。

文旅地产看似热闹，但缺乏学区、地铁、商超、医院等城市资源配套，使用效率非常低，没有真正意义上的二手房市场，难以保养，闲置时不能出租，旅游旺季想去自住，总是被堵在家门口。买了这样的房子，只是水中捞月、竹篮打水一场空的投资体验。

02、写字楼不买

根据统计局数据： 1—9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%， 办公楼销售面积下降11.0% ，商业营业用房销售面积下降13.7%。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。其中，住宅待售面积减少293万平方米， 办公楼待售面积增加5万平方米 ，商业营业用房待售面积减少133万平方米。

以上数据可以看出，大趋势是住宅销售面积微涨，住宅销售额较大涨幅，形成鲜明对比的是办公楼销售面积和销售金额双双大幅下降。住宅库存进一步减少，而办公楼库存却逆势增加。

不与趋势为敌，办公楼全国库存已经很高，库存还在进一步增加，而销售金额和销售面积还在双双下降。这种时候还敢买办公楼，是与趋势为敌，大概率是一味“ 毒药 ”。

要知道，购买商办类物业的风险、难度、不确定性要远远高于住宅，买错的机率极大，如果自需，建议选择租比较稳定！

购置一处写字楼，物业水平、电梯维护、空调维护、车位租金等等，这都和你购置写字楼的价值息息相关，这些外在因素虽不可控，但却和你的后续出租、使用、增值与否紧密相连。

并且，后续转手税费太高，基本达到了售价的30%左右，造就了它流动性极差，升值极差。

经济好的时候，不少写字楼身价也曾抖三抖，经济一旦萧条下滑，写字楼收益直接受到严重影响，要知道， 占据优越地段，优质物业、交通便捷、配套完善的优质写字楼只是少数，大部分写字楼都逃不开“空置期过长”的尴尬和厄运。

当下，办公楼业态正在发生巨变！

▲Soho 3Q办公场所

新办公成为改善办公供需新导向，许多共享办公平台正在迅猛进攻，针对传统办公楼空间进行改造，盘活了部分闲置资源，成为当下写字楼租赁市场热门需求者。现在的共享办公正在不断添加更多的场景元素，成为集传统办公及其关联增值服务结合的新办公体验。

工位共享：空间定制满足中小企业需求，打造出符合不同企业诉求的集体办公空间，而不单纯只是按照工位的方式进行共享出租。这对那些需要不断更新规模的中小企业甚至创业团队具有很强的吸引力。

对于初创企业和自由职业者来说，联合办公不再是一种时尚，它已成为全球增长最快的办公形式之一。很多成熟的公司和行业，包括学术界、非营利组织和媒体等，都在利用这一形式，获得此前技术初创公司独享的好处：租赁期短、时间空间恰当、管理费用低、基础设施共享，以及各种有创意的思想者建立起的协作网络等。

蜂巢式企业——移动办公，中小企业——共享，大企业——定制。工位既可以选择以小时计的自由工位，也可以按周、月、年为周期提供固定工位，传统办公需求逐步达到瓶颈。

▲Soho 3Q办公场所

办公模式正在改变：公司自己买写字楼自行装修不再是必须，人们可以选择类似Soho 3Q等办公室提供方的办公场所。

▲Soho 3Q办公场所

写字楼越老越不值钱

写字楼投资同样最看重产品增值而非租金收益。 写字楼有着很大的不确定性，主要体现在写字楼越老越不值钱。 新的写字楼系统配备完善及使用效率较高，可是随着时间的发展，人们对于写字楼的功能需求在与日俱变，这种变化带来对比：老写字楼的功能配备越来越过时，新写字楼“青春期”稍纵即逝。

租金跑不赢大盘，房产增值就要跳水

另外，随着时间的推移，写字楼的设备老化、功能落后等因素的凸显，这将会导致原有的租赁人群，办公人群转移，他们会追寻具备更好的办公环境、能提供更好功能的新的办公地点，往往也就导致了很多写字楼的租金递减。写字楼租金递减必然导致它的价值的降低！更可怕的是导致了写字楼房价的下降，或者导致了写字楼房价增速远远不能跑赢大盘。

在这种情况下，即便是租金有一定保障，而增值远不如大盘。这样的投资，这样的买卖是不合常理，是一件亏本的买卖，不划算的买卖！

投资不要卖弄情怀，不是看到大海就心潮澎湃 ！旅游地产的溢价，更多时候来源于一种情怀。这种情怀也许是对大海的向往，对诗意的追求，又或者是缓解某一刻想把钱投出去小赚一笔的紧迫。却忽略了其使用率低，常住人口较少等原因，导致投资难度极大。

购房投资应当充分评估未来市场冷清时的难度，不要盲目追热点。要综合评估城市发展前景，城市房地产供求关系，市场价格体系等综合因素，不与趋势为敌，理性进行房产投资！

★ 贰爷精彩投资观点 ★

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