做不动产资源配置，
但凡敢把400万以上资产配置到绕城外，都是一场豪赌，赌赢了的未必没有，比如最早一批买入大源、新川这张“城市股票”的散户。
当然，有人喝汤，就有人挨打，后面还有人抄底锦江生态带、或者到南湖甚至兴隆湖淘金的人，就各家各有各家愁。
不过放到老城区，五城区中，有四个都在大力扩张三环周边优质板块：
成华
：重点发展区域放到了崔槐、二八两个板块，两个板块均在三环以内；
武侯
：重心放到了绕城内，武侯新城北区尚在3.5环线，已经有较为成熟的城市配套；
金牛区
：泛国宾区域、茶店子，基本都在3环内外扩展，尚未触及绕城区域；
锦江区
：进入土地开发中后期，绕城外本身没有几块地属于它，基本都在内环线做开发；
而青羊区则是一个另类，目前重点打造的两个区域已经延伸到绕城以外，和锦江区一样面临土地供应吃紧、发展腹地受限的问题。
青羊目前供应最大，投资强度最高的两个板块中，蔡桥已经抵近绕城，而非遗-马厂坝已经出绕城，再往西侧2公里便是温江。
很多人认知中，温江与主城的“心理距离”恐怕比龙泉主城还要远，在靠近温江的区域开发400-800万级，甚至2000万的产品，究竟是“危”？还是“机”？
无论是开发商还是未来的房东们，心里面肯定都会打鼓：
1、产品全新，户型尺度已经上浮到143㎡乃至198㎡，能够买这儿的，基本都是置换改善，初改高改这部分客群为主，潜在购买力是否充足？
2、同价位段，面临锦江驸马、成华二八、泛国宾区域冲击，三者各有卖点，青羊区的竞争力体现在哪儿？
3、当前2.4-3.5万/㎡的单价，在未来是否有能力去保值，在计算资金成本的情况下，5年后至少要卖到当前内环线的价格水平才堪堪保本。
结合头几天在青羊区实地踩盘的一些实况，关于青羊区风险与潜力并存的一些思考，我放在这一篇一次性讲清。
绕城内与绕城外同时成片开发，目前主城只有金牛和青羊在执行，而
一条绕城，两侧
价差可以达到100万，这是独属青羊区的奇观。
和金牛区家大业大不同的是，青羊寸土寸金，非遗和蔡桥两张牌是当下的重点，其中的非遗板块是典型的跳开城市核心区开发，甚至没有等到蔡桥板块成熟，两个区域属于同步开发。
在传统的开发模式下，围绕既有的成熟板块进行大面积开发，风险最低，市场认可度一般较高，受到市场冲击的可能性也就最小。
类似2024年上半年这种大范围，大面积的市场波动下，跌价最严重的，除了一些老破小、低质产品，南门绕城外或者边缘板块最为严重。
但主城区类似万象城、东湖、华熙528、站南这些板块基本没受冲击，甚至个别优质房源不跌反涨，有些因为之前跌过还大幅补涨。
这里面存在一个问题，依托已有的成熟板块开发，价格预期不会低，茶店子、崔槐、三圣乡的新盘价格，基本都在3-3.5万/㎡以上，总价早就攀升到500万级。
如果控制总价，下浮到250-350万这个不上不下的区间，特别是400万出头预算，可选项很多，青羊区可能关注度不如锦江、成华，但它有其它区没有的优势。
一、整体供应低，容积密度低，也没有历史遗留问题
青羊区土地有多紧张？今年计划供地仅有6宗，一共208亩，除了武侯以外，在5+2区域第二低，只有成华、天新、金牛的三分之一，略高于武侯。
但青羊区有一个特殊情况，包括蔡桥、非遗等大部分区域，基本都不允许建造高层、超高层建筑，大部分楼栋控制在20层以内，小高层、洋房为主。
土地容积率普遍在1.5-2.0之间，总供应面积和套数恐怕在5+2区域占比还要更低，如翡玥兰庭、青羊馥棠、书香云锦、鑫宸壹品等，几乎没有例外...
这种低强度开发是把双刃剑，从区域配套和人口看，低人口总量，低容积产品，大幅提升居住舒适度，从此告别内金沙、内光华遍布的钢铁森林筒子楼，对内环线的原著居民有很强吸引力。
青羊区内环线大部分都是类似的塔楼建筑
潜在的风险点在于，新开发区域，低容低密低人口导入，和青羊内光华内金沙这些成熟板块尚有距离，类似非遗这种区域，即便有马厂坝TOD+龙湖新的天街正在打造，完全成熟也尚需时间。
这个等待周期中间的风险点，既涉及到市场周期的变化，比如持有5年后，市场是否能支撑上浮4000-5000元/㎡的空间
（400万房子基本能覆盖5年利息）
，也涉及到潜在客群容量
（谁来接盘的问题）
。
上面两点对总价区间更低的非遗板块更明显，全新的区域、已经完全落地或在建的公共服务配套，城市界面崭新，且已经有部分入住，但人气尚不足。
香港西元外侧城市街道
现如今，青羊区蔡桥-非遗两个片区大部分产品已经跟上步伐，开始逐步引入纯T2板式、独立入户、入户光厅、大面积赠送实得接近100%的产品系。
放到青羊区内部来看，如果既要青羊区的教育资源，不脱离长期居住区域，置换只有这两个板块可选，上到500万入蔡桥，下至250-350万选非遗，产品体系完整。
去年销售业绩亮眼的中旅青羊馥棠，证明了青羊区地缘性客户总量可观，靠一手独立入户，在143㎡这个量级，卷哭了同板块其它产品；
另一个配套-产品双优，几无短板的书香云锦则撑起蔡桥400万级门面，并且无地缘性，靠优越的交通和区位，精准吸引一大波400-500万级的改善
（今年已经涨到500万起步了~）
。
总价段整体更低的非遗，也并非不能打，在350万以内这个区间，香港西元珠玉在前，现在的后浪来得更凶猛。
单价2.4万/㎡左右的城投置地·翡玥兰庭，品质和内环线500万级产品差异很小，高窗墙比+T2入户光厅，以及相当有质感的园林呈现，目前是非遗质感最好的一个项目。
翡玥兰庭为现房，实拍
展示的实体样板间，我们重点看了两个168㎡套四三卫，一横厅一竖厅，内部对两个产品的观点有一些分歧。
我们认为，168㎡横厅这个产品虽然是市面上主流设计，静区环绕客厅，但整体空间感更强，过道较少，无浪费。
但通过我们成交和看过项目的一些粉丝，都更倾向另一个端厅设计，主卧小家化，注重私密性设计，这一点见仁见智，贴出来给各位对比：
建面约169㎡套四三卫端厅设计：
建面约168㎡套四三卫横厅设计：
鹭岛鑫宸壹品是我们踩盘的第二站，也是这个区域内唯一有会所的项目，去年亮相前就以120%得房率的宣传吸引了一大波人关注。
现场实拍，左下为下沉式会所入口
总价相对而言可控，建面108-143㎡，同样是光厅入户设计，建筑面积进一步收缩，最小的108㎡几乎与过去128㎡产品尺度相当。
不过有两个点，我们的粉丝看后反馈观感一般，一个是因为体量较小，硬化路面偏多，二个是这个景观阳台入户，不太主流。
两个产品在当下就是非遗能选到的，综合品质最高的产品，相对而言，翡玥兰庭在小区环境、户型上更占优，唯一的遗憾可能只有缺会所。
往上走，总价700-800万价位，这是一个更挑人的价位，青羊区在这个价段，核心产品集中于蔡桥方向，但这个价位段换个地方，中海浣云居叠拼，璞逸锦江等基本都可以上车，这是全成都所有高端产品面临的挑战。
对于意向购买700万以上产品的群体而言，配套的作用削弱，包括青羊区的教育，都不是首要考虑因素，最重要的居住体验感首位度更高，并不具备地缘性。
特别是蔡桥板块已经亮相的中海锦叁号院，开了青羊区4.0新规纯板式洋房先河，产品差距已经和其它区抹平。
中海锦叁号院很有辨识度的大门
小高层+洋房+叠拼的产品配比，套均建面193㎡，调性起得很高，目前最引人关注的，除了整个主城难见的叠拼，还有首个4.0新规的基调。
项目的西侧是已经规划好的市政公园，东侧2公里是青羊区已经成熟的住宅集群，
整体100余亩体量只有600多套房源，容积率低至1.8，全南北向低密产品。
项目整体规划总平
景观资源和低密都具备做叠墅类产品的条件，143㎡起步的产品，算正式拉开了蔡桥深改的大幕。
但面临的挑战，依然是各个区对于高净值客户群的残酷争夺，至于能否在主城高端系卷出成绩，这个只有留给市场验证了。
教育资源方面，小学段的草堂小学教育集团、泡桐树小学教育集团两个知名IP加持
（非挂牌领办~）
。
蔡桥板块青羊六区划片：
注：2027年起，泡小桐欣纳入第六片区
蔡桥地铁以北两所小学，一个是泡桐树小学（桐欣校区），一个草堂小学（子美分校），均属于直属分校区，在青羊六片范围。
周边主要涵盖的小区包括建发书香云锦、中海锦叁号院、建发央著、绿地新里城等。
蔡桥地铁站以南，目前有泡桐树小学（绿舟分校），目前在售新盘中旅青羊馥棠，中国铁建锦樾、包括后面将拿的蔡桥54亩、蔡桥40亩也在这个划片内。
非遗这边，两所小学中目前泡小呼声最大，去年甚至一度传出，两校招生4:100的新闻，泡小桐欣分校在2027年将纳入六片，属于泡小一校三区的一部分。
从教育这一个端口看，非遗板块和同量级的金牛国宾区域对比，资源上占优，和二八、武侯新城北则没有太大的差异。
蔡桥整体房价高100万，反映到教育资源上，就近原则来看，
没有短板可言，属于第二梯队的优质配套。
教育资源优势还反映到二手房价格走势上，以非遗地铁口的佳兆业为例，2024年年初，小套二成交单价1.7-1.9万/㎡左右。
到2024年年底，经过一年的震荡调整，成交均价基本稳定在1.8万/㎡左右，没有太大的回调。
在后面非遗几个新楼盘陆续入住，生活氛围逐步完善，后续即便不涨，还是有很大可能稳住价格，与这些高端楼盘不形成竞争，同时又享有同等教育、商业、交通配套。
但香港西元，目前来看购房者大概率踩在了高点，当时主力户型2.4-2.7万/㎡，而且是老产品，而现在周边基本都是143㎡起步的迭代新产品，单价却差不多。
受益于天然的强势教育资源，长期低供应的土地，以及优秀的产业/商业/路网建设，青羊区无论是对地缘性客群，还是高净值人群都有较强的吸引力。
产品线齐备，从初改为主的非遗，到高改为主
（今年开始将走向深改）
的蔡桥，几乎能满足所有置换改善类需求，配套无短板，长期遭人诟病的产品短板也已经补齐。
但更深层次的市场竞争环境下，产品迭代的最终走向，以及跳开主城进入绕城环线外开发，需要成熟的周期，则是潜在风险。
特别是在错失2024年国庆前后，新房整体的低价位入手时机后，部分楼盘价格上浮，是否还具备保值能力？这是个巨大的疑问。
如果只是基于自住，基于居住需求变化的置换前提下，迭代后的青羊区，崭新的城市界面，以及基无短板的配套资源，则值得所有“老钱”多看一眼。
