两天前，建设银行在深圳办了一场战略发布会，嘉宾阵容星光璀璨，包括万科集团董事长郁亮、恒大总裁夏海钧、碧桂园总裁莫斌、比亚迪董事长王传福等悉数到场。在发布会上，建行与几十家企业进行了住房租赁战略合作签约，发布乐首款个人住房租赁贷款产品，正式宣布进军住房长租市场、鼓励租赁贷款，欲锻造“要租房，到建行”新招牌。
好大的阵势、好高的觉悟！在“租购同权”的大风口下，各大房企、快捷酒店、房产中介、互联网、银行等纷纷高调布局租赁住宅市场，仿佛一场新的盛宴即将开场。
这年头，开口不聊两句长租公寓、租购同权，都像是要和行业脱节似的。蹭个热点，咱也来聊两句租赁住宅，站在一个地产投资人的角度，探讨下它的生意逻辑和投资模式。
资产
VS
消费品
商品房是一种实物资产，产权人拥有占有、使用、收益、处分的完整权利；
商品房有很多效用，比如居住属性、金融属性（保值增值、杠杆抵押）、社会属性（社会地位）、资源属性（学区房）等
。
评价商品房的价格高低，不能简单的与租金挂钩。买房不仅仅是为了居住，也可能是为了娶媳妇儿、为了小孩儿上学、为了投资升值、为了融入圈层。也正因此，影响房价涨跌的因素有很多种，就连不动产登记、清查裸官这种事儿，都有可能带来意想不到的效果。
租赁住宅则是一种消费品，租房人拥有的仅是使用房屋的权利，也仅享受到房屋的居住属性。他既不能享受房产的增值、更不能享受与房产挂钩的其他社会福利。当租赁合同结束了，这个房子也就与他没有任何关系了。从这个角度看，租赁住宅就是一个消费品，消费了、享受了、也就没了。
选择大于努力
商品房和租赁住宅，谁更有投资价值呢？从本质上讲，这个问题也正是：销售型物业和持有型物业，谁更有投资价值？
在过去这二十年里，随着房价的一路高歌猛进，绝大多数的房地产企业都毫不犹豫的选择了做销售型物业，秉承着“能卖的都尽量卖、不能卖的包装成可以卖的”原则，房地产企业们年销售额从几十亿跨越到几千亿，实现了百倍级别的增长。
当房价的涨幅超过租金的涨幅，那最理性的选择就是选择销售而非持有，前者是主动、后者是被动，前者追求动态的
IRR
，后者追求静态的利润。
当你处于一个上升的行业之中，有持续的投资机会、且有能力抓住时，就应当选择让资金尽快的周转、以钱生钱、赚更多的钱
。往往适合做持有业务的，多为一些能沉得住气的国有企业，追求细水长流、控制短期风险。
模式决定价值
早期外资房企进入中国市场时，打造了一批服务式公寓，给国内地产行业带来了新鲜的血液。站在今天的角度，再次审视他们当时的决定，不得不说是一个错误的投资。他们错误地判断了中国房地产的大势，将投资视野局限在房屋的居住功能之上，导致错失了更多的投资机会。
当这批服务式公寓陆续出现在二级并购市场上时，几乎所有的开发商都会选择将其切分散售。
70
年产权、住宅属性、可分割成小户型、地段绝佳，这就有非常大的想象空间。唯一的问题在于，如何做好税务筹划方案，以解决土地原始成本过低的问题。
面对这样的并购机会，如果投资人秉承继续持有经营的思路，那你的出价能力一定高不到哪里去。很简单的逻辑，都是持有经营，如果租金得不到一个质的飞跃，凭什么你的估值就能满足卖方退出的盈利要求？
所以，我们只能切换思路，
从租赁向销售的模式转变中，寻找估值的提升
。
级差创造价值
我曾经请教过一个做公寓投资的大拿，什么样的土地适合做公寓？他给我的回答是四个字：越破越好！理由很简单，素质好的项目、要价自然不菲、怎么算的过账？反倒是破破烂烂的项目，降低了收购成本，通过专业能力的改造和运营之后，反而具备了盈利空间。
其背后的逻辑，即是
让土地回归居住的属性、让专业能力创造价值
。故，必须从交通配套（地铁）、生活配套（菜场）、园区氛围（公共空间）等入手，而忽略学区房、豪华装修等其他因素。
从房屋素质入手，是越破越好。从土地的性质入手，也是越差越好
。
众所周知，土地性质决定了土地的用途，进而决定了土地的价格。比如住宅地块肯定会比工业地块价格更贵，但一般住宅地块不会开发工厂、工业地块也不允许做住宅。
但如果能在政策允许的前提下，对土地级差进行合理地利用，比如在工业用地上做办公、做租赁住宅，既享受到工业用地的低廉地价、又能实现办公和住宅的市场价。
这种打擦边球的做法，实质上是赚取的是政策的红利
。
政策释放红利
为了响应中央发展租赁住宅的政策号召，多个城市纷纷出台了相应的政策。以上海为例，已经陆续出让了多宗纯租赁住宅用地，均位于张江、前滩、世博、古北等内中环优质地段，但楼面地价仅为
7000-10000
万
/
平（相当于同地段住宅用地价格的
20%
），拿地企业均为上海地产、张江集团等国字头企业。
通过公开市场供应租赁型住宅用地，其符号意义大于实际意义。毕竟高昂的土地整理成本摆在那里，出让一块亏一块，靠的全是政府的补贴。更具有现实意义的，是
盘活国有企业的存量物业，比如鼓励存量工业用地转性为租赁住宅用地、对闲置工厂、物业的改造利用等
。这背后的逻辑，也即是前文所提到的：级差创造价值！
租赁住宅，将是对中国房地产体系的一次补充和完善。它将逐渐影响国人的住房观念、对现有住房体系进行补充、推迟一部分的购房需求、缓解一定的社会矛盾，主要体现在住房压力较大的城市。
但对于房价本身而言，由于土地、公共资源的稀缺性，在现有以行政管控为主、且本就处于扭曲状态的市场，很难在短期内发生有效的变化。但十年之后、二十年之后呢？我也说不好，但我对此充满期待。
