导读 ： 近期部分城市的集体行动以及 430 政治局会议表明地产行业的“去库存”大幕已经真正拉开，不过速度与力度仍然取决于拉帘子的人，因城施策的效果需要观察，真正的重点是全国层面会出台何种政策来推动这一轮“去库存” 。

【正文】

通过融资协调机制、贷款支持计划、专项借款等“保交楼”工具先把房子建好是当前首要任务，而把房子建好之后的下一步任务便是从需求端来推动地产“去库存”，这正是4月政治局会议所释放的信号（ 这绝对是一场超预期的会议 ），即地产“去库存”大幕在此刻算是真正拉开。

一、近期部分高能级城市集中从需求端发力，推动地产行业“去库存”

2024年4月28日以来，成都、天津、北京、无锡、南京等地先后出台举措，从需求端大幅放开限购，引起广泛关注，目前看这些城市的系列动作应具有风向标意义。

（一）成都在全市范围内放开限购的意义重大，这主要是因为成都是目前70个大中城市中楼市行情表现最好的城市，此次放开应能对其它城市形成示范效应。

（二）北京允许满足一定条件的群体可在五环外购买1套住房，这是最近半年来，北京第8次优化限购政策，基本相当于赋予所有限购的人一次购房资格。

虽然这次解除限购的区域为五环外，但这意味着自2011年起北京执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整，同样具有风向意义。

（三）南京与天津的政策均从城市圈、都市群着手，即分别放开南京都市圈、京津冀等地居民和就业人员在南京、天津的购房限制，这大概率会其它城市群、都市圈效仿，即从外围其它城市中吸引购买力，不再局限于新市民。

可以看出，无论是北京还是成都，抑或是天津和南京，其最近出台的需求端举措和以前有明显不同，且力度上也明显加大，这种集中性的行动应会陆续在其它城市出现。

二、430 政治局会议释放出需求端政策将会大幅度调整的信号

4月30日的政治局会议同样释放出地产行业需求端政策将会大幅度调整的信号。

（一）本次会议未提“房住不炒”，这意味着“房住不炒”的基调已经被淡化，原因可能是现在炒房的预期与力量已经明显被削弱。

（二）本次会议提出“继续坚持因城施策”，意味着需求端政策将会交给地方实施，即各地在地产行业需求端方面有自主权，可根据实际情况进行调整，这主要是因为房地产市场供求关系已经发生新变化，需求端已经变成主要矛盾。

（三）本次会议提出“结合人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这里的新期待实际上是指对改善性住房的需求要被全面释放，而消化存量房产则意味着“去库存”已经变成当前地产行业的核心矛盾。

因此，这个提法值得关注，即统筹研究去库存的政策措施，意味着将会有增量政策出台，且增量政策应不局限于地方，全国层面大概率也会有行动（如成立全国统一的收储平台等，参加 房地产“重大举措”？ ）。

三、结语：因城施策效果需要观察，重点在于全国层面会出台何种政策

（一）从近期各地出台的政策来看，需求端的新发力点主要集中在加大非核心城区的去库存力度、吸引城市群和都市圈其它城市的购买力以及解除存量限制性举措等，这些举措大概率会在全国范围内推进实施。

（二）显然，释放本地与吸引周围其它城市的购买力已经成为新发力点，相关举措贯彻的逻辑大致仍是先穷尽潜在购房群体的购买力。

不过对于北京等一线城市来说，放开远郊地区的限制性举措虽然具有标志性意见，但力度上看仍然偏弱，预计后续政策放松层面仍会扭扭捏捏，而这恰恰也是硬伤。

（三）从市场反应来看，地方在因城施策原则下推出的各项举措效果还需要观察，即便存量限制性举措全部被放开，效果可能也要打个折扣。现在最需要期待的需求端政策是，全国层面会有何行动，否则对地产行业的未来可能仍需要保持审慎态度。

这主要是因为，一个行业的修复，总需要有一些真金白银的投入，而购买力的释放也有个时间上的过程（部分购买力并不一定需要在当下释放），这种情况下需要借助国家的力量来弥补资金缺口，否则会形成恶性循环。

从这个角度来看，“去库存”大幕虽已真正拉开，但速度与力度仍取决于拉帘子的人。

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