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园区中国 | "对不起，我们不玩了！"普洛斯竞购者全部退出？
来，大家一起吃瓜。
【以下纯属虚构，全篇均为假设】
作为一个合格的办公楼租赁行业从业人员，我们总是需要对各种相关行业的近况保持关注（常年保持八卦热情）。每天早上刷一下《昨夜今晨全球大公司动态》作为日常，关注些什么全球最佳律师事务所排行榜啊、中国PE/VC排名啊之类的鬼。十年如一日，生活很辛苦……
在看到普洛斯的八卦之后，小编熊熊的行业热情擦枪走火。不如我们以文字为棋，推演一下"普洛斯如果搬家，它能去哪儿？"。哈哈，感觉也是颇有意思。
一、租约现状
通过市场渠道很容易打听到，普洛斯现在总部在上海陆家嘴汇亚大厦，大约5000平米吧。新装修好不久，hot desk形式，租约2020年到期。汇亚大厦是栋非常非常优秀的项目，普洛斯在那边的主要原因是汇亚的东家就是普洛斯的大股东GIC……我们的命题也因此而起哈哈。如果大股东换人，搬家岂不是顺理成章。
看看整个工业地产行业在办公室选址上的特点，也是很有意思。网上随便搜张"工业地产市场份额"。
2015的数据是这样的，
如果大家对行业座次更感兴趣，可以看这张比较新的（含待开发面积），
整个行业从我的角度看，会有以下几个特点：
行业规模并不大，最大的似乎就是普洛斯了。才五千多平米。把所有人的总部办公需求聚到一起也就一两万平米。
整个工业地产行业背后的投资人纵横交错，哪怕是这些竞争对手之间也存在着非常复杂的交叉持股。个别大鳄同时潜行在很多家背后。我觉得，这造成彼此之间并非单纯地竞争关系，如果可能，大家办公室邻近点没啥不好，聊聊项目更方便，投资人开会更省力……
选址策略大概几种：
第一种，最大的几家外资办公选址都很高大上，普洛斯、嘉民、安博。除了普洛斯被大股东掳走，嘉民和安博都在静安寺的静安嘉里中心。原因说来，我觉得这些公司的金融属性更强，需要良好的办公室环境背书，需要接触投资人，需要吸引高端人才。至于为啥多数选择浦西而非浦东，我觉得因为他们也并非纯金融属性，传统地产咨询的根据地在浦西啊，而且投资人也大多在浦西。从这个角度出发，我觉得如果普洛斯脱离GIC的控制，浦西应是其首选。特别是这类公司，成堆SPV，总公司税收也往往不多，政府也不会有阻碍。
第二种，宇培、易商、维龙，就有点矮大紧了……宇培在嘉定，易商在漕河泾，维龙在徐家汇的乙级楼汇智。这种类型呢，绝不是缺钱，只是并没有很强的装逼倾向。大致原因可能是投资人比较稳定或是管理团队主导型比较强，跟着老大走，上山下海都可以，干嘛劳什子去市中心装逼。但其中个别也可能有转变，比如有些在走国际化道路，吸引国际级人才。虽然现在矮大紧，说不定什么时候就进CBD拿一层。
第三种其他，比如宝湾、丰树、平安什么的不说了，并不是租赁市场的目标客户。
二、核心需求
如果普洛斯这波卖成了，2020年租约到期要搬家，会考虑些什么呢？核心的决定因素是什么呢？
场景一、"离开你，我过得更好。"
分手很痛，怎么办？必须坚强。
刚刚换了投资人，合作伙伴会不会没有安全感啊？要不要证明我们换了东家，但是越来越好，不会越来越差呢？这种政治考量非常正常啊。甚至很有可能是大概率事件。因而，就算要搬家，也只能越搬越好，不能越搬越差。
比汇亚更好的只有业内几大地标了。浦东南波万+浦西南波万。选择好少。5000平米也不小，若是到时再扩租一下，说不定合适的空置都找不到。但是，另一个天时地利的选择或许近在眼前啊！徐家汇中心啊！2020差不多完工，简直是天作之合！新鸿基出品，浦西最高，紫禁之巅。价钱还便宜！老板办公室放高区，让每个访客感慨"我去，这比你们在汇亚可好多了啊"。效果满分。
其他的新项目，比如什么董家渡金融城啊，苏河湾啊，要抢的话估计有点难，地标并不是自己说的，大家的认同并不仅仅看你地价、投资额、楼高。
但还有没有机会一搏？假如我又不是地标，又不是大体量新项目，只是一栋市中心的二线老楼，我有机会吗？也不是不行啊，但是必须有所付出不是。说不定啊，在人民广场谈一个冠名，"普洛斯中心"，楼顶挂一个方圆十里大家都看得到的招牌，人家会十分心动。冠名或也不是唯一路径，总之要投其所好，才有胜算。
在这种证明自己离开前任过得更好的业务需求引导下，普洛斯也会比较被动。市场选择不会很多，价格最终也未必便宜。（如果拿到超低价，想必是业主谈判技能有问题，市场上也不是没发生过。）
场景二、"一别两宽，各生欢喜。"
大白话就是分手快乐……如果新投资方变更后，管理层完全控场，情况与场景一就截然不同了，很可能完全不需要装逼了。
一旦如此，那就杯具了，普洛斯的搬家可能就会变成一场混战。想象一下，一个四好青年大帅哥，择偶条件极为宽泛，不求对象是美女，不求对象家境好，不求对象身材辣，只要求"合得来"。那简直将是人民广场征婚角的一场浩劫。
若是世道良好，手头钱多得"扑进扑出"，普洛斯想借哪儿就借哪儿。略微保守一点，不要铺张浪费，选择就更多了。内心平静的，觉得随便市中心找个交通方便、低调的二线项目呆呆就好了，也很正常。又或者更决绝一些，找个自己的园区搬去又如何。GLP现在arguably已经是中国最大的地主，他们早年在上海拿的很多地都已经城镇化了，变性以后搬过去也非常可行（就是员工不乐意，但内心强大的老板不care员工……）。
掌握更多主动权和选择空间的承租方，议价能力也会产生质的变化。哪怕场景一和场景二，最终假设普洛斯都谈到了一栋市中心的地标，由于谈判过程中内心心态的变化，两者的谈判结果可能是截然不同的。谈判，说到底谈得并非是具体的价格，更多的时候是心理上的较量。
- The End -
我们的瞎掰嘎然而止。现在开始讲道理。
今天的故事告诉我们什么？
每个优秀的办公楼租赁人员都要有当FBI的觉悟。
图错了图错了！！！！
是下面这样的FBI！
在谈一个case的时候，事情并非仅仅是买菜卖菜，做做paperwork。理想状态下，我们要了解交易对手的一切，行业动态、股东变化、经营状况、业务导向、甚至高层政治生态、老板的私生活辛秘等等等等。而且情报工作必须持之以恒，贯穿在整个谈判过程中。因为事态时时在变，博弈无处不在。
我们平时的工作，要混日子也是极其容易的，往往越往后，投入越大，边际收益越小。工作要做到极致，无穷止尽。修行在自己，多数时候我们付出了也不知道是否会有回报。
与诸君共勉。
脚踏实地，心存远方
地产与远方
