专栏名称: 地产与远方
实干、思考、前瞻。我们有地产与远方。
目录
相关文章推荐
广州房产  ·  广州市场的好货,快被扫光了! ·  2 天前  
财宝宝  ·  4s店,为什么会跑路?袋款。 ... ·  6 天前  
51好读  ›  专栏  ›  地产与远方

Casanova | 兵棋推演:普洛斯如果搬家会去哪儿

地产与远方  · 公众号  · 房地产  · 2017-06-26 06:38

正文

如果你对普洛斯很陌生,请阅读:

园区中国 | 【完整版】普洛斯传奇


如果对最近普洛斯的八卦不太清楚,请阅读:

园区中国 | 突发!中投财团被曝将收购普洛斯

园区中国 | "对不起,我们不玩了!"普洛斯竞购者全部退出?


来,大家一起吃瓜。



【以下纯属虚构,全篇均为假设】


作为一个合格的办公楼租赁行业从业人员,我们总是需要对各种相关行业的近况保持关注(常年保持八卦热情)。每天早上刷一下《昨夜今晨全球大公司动态》作为日常,关注些什么全球最佳律师事务所排行榜啊、中国PE/VC排名啊之类的鬼。十年如一日,生活很辛苦……


在看到普洛斯的八卦之后,小编熊熊的行业热情擦枪走火。不如我们以文字为棋,推演一下"普洛斯如果搬家,它能去哪儿?"。哈哈,感觉也是颇有意思。


一、租约现状

通过市场渠道很容易打听到,普洛斯现在总部在上海陆家嘴汇亚大厦,大约5000平米吧。新装修好不久,hot desk形式,租约2020年到期。汇亚大厦是栋非常非常优秀的项目,普洛斯在那边的主要原因是汇亚的东家就是普洛斯的大股东GIC……我们的命题也因此而起哈哈。如果大股东换人,搬家岂不是顺理成章。


看看整个工业地产行业在办公室选址上的特点,也是很有意思。网上随便搜张"工业地产市场份额"。


2015的数据是这样的,


如果大家对行业座次更感兴趣,可以看这张比较新的(含待开发面积),


整个行业从我的角度看,会有以下几个特点:

  1. 行业规模并不大,最大的似乎就是普洛斯了。才五千多平米。把所有人的总部办公需求聚到一起也就一两万平米。

  2. 整个工业地产行业背后的投资人纵横交错,哪怕是这些竞争对手之间也存在着非常复杂的交叉持股。个别大鳄同时潜行在很多家背后。我觉得,这造成彼此之间并非单纯地竞争关系,如果可能,大家办公室邻近点没啥不好,聊聊项目更方便,投资人开会更省力……

  3. 选址策略大概几种:
    第一种,最大的几家外资办公选址都很高大上,普洛斯、嘉民、安博。除了普洛斯被大股东掳走,嘉民和安博都在静安寺的静安嘉里中心。原因说来,我觉得这些公司的金融属性更强,需要良好的办公室环境背书,需要接触投资人,需要吸引高端人才。至于为啥多数选择浦西而非浦东,我觉得因为他们也并非纯金融属性,传统地产咨询的根据地在浦西啊,而且投资人也大多在浦西。从这个角度出发,我觉得如果普洛斯脱离GIC的控制,浦西应是其首选。特别是这类公司,成堆SPV,总公司税收也往往不多,政府也不会有阻碍。
    第二种,宇培、易商、维龙,就有点矮大紧了……宇培在嘉定,易商在漕河泾,维龙在徐家汇的乙级楼汇智。这种类型呢,绝不是缺钱,只是并没有很强的装逼倾向。大致原因可能是投资人比较稳定或是管理团队主导型比较强,跟着老大走,上山下海都可以,干嘛劳什子去市中心装逼。但其中个别也可能有转变,比如有些在走国际化道路,吸引国际级人才。虽然现在矮大紧,说不定什么时候就进CBD拿一层。
    第三种其他,比如宝湾、丰树、平安什么的不说了,并不是租赁市场的目标客户。


二、核心需求

如果普洛斯这波卖成了,2020年租约到期要搬家,会考虑些什么呢?核心的决定因素是什么呢?


场景一、"离开你,我过得更好。"




分手很痛,怎么办?必须坚强。


刚刚换了投资人,合作伙伴会不会没有安全感啊?要不要证明我们换了东家,但是越来越好,不会越来越差呢?这种政治考量非常正常啊。甚至很有可能是大概率事件。因而,就算要搬家,也只能越搬越好,不能越搬越差。


比汇亚更好的只有业内几大地标了。浦东南波万+浦西南波万。选择好少。5000平米也不小,若是到时再扩租一下,说不定合适的空置都找不到。但是,另一个天时地利的选择或许近在眼前啊!徐家汇中心啊!2020差不多完工,简直是天作之合!新鸿基出品,浦西最高,紫禁之巅。价钱还便宜!老板办公室放高区,让每个访客感慨"我去,这比你们在汇亚可好多了啊"。效果满分。

其他的新项目,比如什么董家渡金融城啊,苏河湾啊,要抢的话估计有点难,地标并不是自己说的,大家的认同并不仅仅看你地价、投资额、楼高。

但还有没有机会一搏?假如我又不是地标,又不是大体量新项目,只是一栋市中心的二线老楼,我有机会吗?也不是不行啊,但是必须有所付出不是。说不定啊,在人民广场谈一个冠名,"普洛斯中心",楼顶挂一个方圆十里大家都看得到的招牌,人家会十分心动。冠名或也不是唯一路径,总之要投其所好,才有胜算。

在这种证明自己离开前任过得更好的业务需求引导下,普洛斯也会比较被动。市场选择不会很多,价格最终也未必便宜。(如果拿到超低价,想必是业主谈判技能有问题,市场上也不是没发生过。)

场景二、"一别两宽,各生欢喜。"




大白话就是分手快乐……如果新投资方变更后,管理层完全控场,情况与场景一就截然不同了,很可能完全不需要装逼了。


一旦如此,那就杯具了,普洛斯的搬家可能就会变成一场混战。想象一下,一个四好青年大帅哥,择偶条件极为宽泛,不求对象是美女,不求对象家境好,不求对象身材辣,只要求"合得来"。那简直将是人民广场征婚角的一场浩劫。


若是世道良好,手头钱多得"扑进扑出",普洛斯想借哪儿就借哪儿。略微保守一点,不要铺张浪费,选择就更多了。内心平静的,觉得随便市中心找个交通方便、低调的二线项目呆呆就好了,也很正常。又或者更决绝一些,找个自己的园区搬去又如何。GLP现在arguably已经是中国最大的地主,他们早年在上海拿的很多地都已经城镇化了,变性以后搬过去也非常可行(就是员工不乐意,但内心强大的老板不care员工……)。


掌握更多主动权和选择空间的承租方,议价能力也会产生质的变化。哪怕场景一和场景二,最终假设普洛斯都谈到了一栋市中心的地标,由于谈判过程中内心心态的变化,两者的谈判结果可能是截然不同的。谈判,说到底谈得并非是具体的价格,更多的时候是心理上的较量。


- The End -


我们的瞎掰嘎然而止。现在开始讲道理。

今天的故事告诉我们什么?


每个优秀的办公楼租赁人员都要有当FBI的觉悟。


图错了图错了!!!!

是下面这样的FBI!


在谈一个case的时候,事情并非仅仅是买菜卖菜,做做paperwork。理想状态下,我们要了解交易对手的一切,行业动态、股东变化、经营状况、业务导向、甚至高层政治生态、老板的私生活辛秘等等等等。而且情报工作必须持之以恒,贯穿在整个谈判过程中。因为事态时时在变,博弈无处不在。


我们平时的工作,要混日子也是极其容易的,往往越往后,投入越大,边际收益越小。工作要做到极致,无穷止尽。修行在自己,多数时候我们付出了也不知道是否会有回报。


与诸君共勉。





脚踏实地,心存远方

地产与远方