地产金融人|房企融资受阻 兼并重组趁势而起？

配合去年10月开启的全国楼市调控大幕，房企“输血”的多个渠道逐一遭堵。开发商境内发债基本停止；银监会收紧开发贷、严禁理财资金违规进入房地产；中国基金业协会发布“4号文”重点规范私募资管计划向16个热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地等行为。一时间，房企融资规模极速萎缩。

钜派投资集团资产管理事业部合伙人

王秀梅

从今年1月份的统计数据发现，整个融资规模比上个月环比下降了53%，跟去年的同比来看已经下降了66%。那么从发债的口径来看，去年四季度的发债是比三季度下降了30%，而今年一季度的发债基本是0发行了。所以其实从整个结果来看，确实是有所收紧。

来自克而瑞房地产研究中心监控的数据显示，今年5月108家重点房企新增融资额较去年同期猛降45.3%，降幅明显。在其他融资渠道遭遇陆续“围剿”之际，房地产信托一度成为了房企融资的“救命稻草”，5月108家重点房企借信托共筹得114.90亿元，较4月的14亿元出现爆发性增长。但就在行情一边倒之际，5月下旬银监会下发文件要求严查违规开展的房地产信托业务。对此不少业内人士认为，鉴于监管力度进一步加强，房地产信托市场或将重回下降通道。

面临着融资渠道收窄、融资成本上升、流动性收紧等诸多不利因素，房企也开始探索多元的融资途径。首当其冲的就是资产证券化。

钜派投资集团资产管理事业部合伙人

王秀梅

第一个其实比较好的是资产证券化。资产证券化也包括房地产公司自己的应收账款的资产证券化，比较流行的，比如说30%的首付之后，那么70%的资产可以拿过来做资产证券化。那么第二个，接下来可能会发生改变的，我预计行业会有比较大的突破，就是房地产公司自己应付账款的资产证券化。比如他欠建筑公司的钱，建筑公司将他的应收款，把他债权卖给保理公司，那么实际上，比如说一年或半年之后房地产公司再付款，等于拉长账期，那等于给了他一笔融资。目前做的不多，但我预计将来会有比较大的量。那再一个资产证券化，REITs，存量房，尤其是商业地产的REITs。这是第一大类资产证券化。

除此之外，并购基金以及房地产股权基金也是两种多元的融资渠道。

钜派投资集团资产管理事业部合伙人

王秀梅

那么第二大类是并购基金。这个并购基金其实可以有很多种，可以和我们私募资金合作，那么也可以和四大资产管理公司合作，去收购一些实体企业，或者去收购一些不良的存量房。这些都是一个很好的途径。那么第三个就是房地产的股权基金，这个股权基金之前也有一些，实际上之前做的是明股实债，那么从现在的角度来看，要真正做股权基金。那未来，这三个途径都是一些很好的发展空间。

融资渠道收紧、再加上销售回款速度下滑，融资能力、品牌等居于劣势的中小房企面临更大的生存压力，地产行业正在加剧洗牌。今年以来，就有近20家非地产主业公司先后公告处置旗下地产业务，回归主营业务。融创中国、蓝光发展、阳光城等多家上市房企，则通过并购项目公司股权的方式拿下多个地产项目及土地。

钜派投资集团资产管理事业部合伙人王秀梅认为，经过两三年的楼市去库存，到目前为止一线房企需要及时补充土地储备量，但一级市场拿地机会少并且代价高。此时，拥有土地储备，却没有资金开发或不具备开发能力的中小房企，将成为一线房企并购的目标。未来，行业集中度将进一步增加，通过并购，房地产市场有望迎来更多两千亿规模的企业！实现强者恒强！