秋天是收获的季节，对于万科来说，秋天也是总结的季节。每年秋季，万科都会举行例会，例会的主题无一例外都是做业务检讨。作为行业标杆企业，万科的一举一动一向颇受市场关注。今年万科例会的主题是什么？万科如何看待当下的房地产市场？万科未来的策略是什么？前几天举行的万科上海区域的媒体交流会或许能给出答案。
NO.1｜壹
万科喊出“活下去”后 郁亮的首次回应
今年万科上海区域的媒体交流会的地点选在风景如画的云南抚仙湖畔召开。
抚仙湖是中国最大的深水型淡水湖泊，抚仙湖湖水极深，平均深度达到95米，最深处有160米，蓄水量是滇池的12倍，洱海的6倍，太湖的4.5倍。
李健在《抚仙湖》里唱，秋风掠过的湖水，留下涟漪在心间。中国房地产眼下又走到了一个十字路口，想必万科的心间同样涟漪荡漾。
万科的媒体交流会于房地产界的价值，就相当于巴菲特的股东会于股票投资者的价值。跟踪万科的媒体交流会，素来对分析中国房地产的状态和趋势非常有用。
俗话说，打雷听声，听话听音。媒体交流会对万科而言，想透露什么信息，是业界和媒体关注的。
今年9月底万科秋季例会上赫然出现的“活下去”口号，引起广泛热议。喊出“活下去”的万科前段时间一直在通过并购方式拿地，也引起业界不小的关注。对此，郁亮首次进行了回应，郁亮解释称，其实万科历史上一直都有通过并购和合作来实现买地，只是后来招拍挂也做，导致大家对并购忽视了，觉得今年突然并购特别多。“不过客观讲，现在主动找万科寻求合作的企业多了起来，万科现在选择的余地也比之前多。”
“万科到底有没有疯狂拿地？我请大家都算一下。我们销售6000多亿元的时候，应该花多少钱买地，大家算完就知道我们有没有疯狂。” 郁亮说。
对于少数人认为万科故意炒作“活下去”口号并以此作为积极拿地“烟雾弹”的问题，郁亮予以了澄清：“为了这个事情我们还开除了三个涉事员工。本来就是内部的一个事情，我们只是想让自己不舒服，没想过让别人不舒服。”
郁亮说：“万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度，我们把每一天都当成最后一天在活，即使日子好过的时候也没有骄傲过。对于万科而言，每年的秋季例会，就是做战略检讨，一只脚站在现在，一只脚站在未来，梳理战略和业务。秋季例会的主题本来就是我们自己内部的事情，从没想过去影响他人。只不过今年这个时候我们认为需要收敛聚焦，需要大家凝聚起来往一个方向走。”
NO.2｜贰
6300亿回款问题不大
2018年，随着房地产调控的深入，房企融资的难度也在增加，主抓销售回款成为各家房企的重中之重，万科也不例外。在之前的内部会议上，郁亮表示，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，万科所有的业务都可以停，因为这说明万科没有任何资格和能力做下去。这次媒体交流会上，记者向郁亮提出第一个问题就是，当前万科的年度回款目标进展如何？郁亮表示，公司所强调的重视现金流的理念得到贯彻，每天每个老总需要报告，今天回款做什么工作，楼卖得怎么样，开盘有没有开好，钱有没有收到，客户的资料准备有没有加快等，这些工作天天盯着，相信万科的销售回款率在业内肯定是数一数二的。今年万科房子还是卖得不错的，6300亿的销售回款基本可以完成。”郁亮说。
回款额是一个死板的数学问题，现场有个别记者甚至打开了手机中的计算器在计算回款额达成率。郁亮笑了，让记者们的数学不要太好，到了万科这个体量，6000亿和6300亿没什么本质的差别。
“宝万之争”后深圳地铁成为万科第一大股东后和万科的相处融洽与否也是大家关心的问题。郁亮再度重申，深圳地铁成为万科的基石投资者之后，给予了万科大力支持，就是积极、不干预，万科企业文化没有受到任何影响。
而对于公司的各类调整，在郁亮看来需要做到收敛聚焦。而评价的标准只有两点，一个是战略方向，“万科做城乡建设与生活服务商，我们所有业务围绕这个方向展开是对的，偏离的都是错误的。这能让整个组织在变化的过程中能够沿着主航道，不浪费精力。”另一个则是价值观，“在于价值观上的一致，价值观一致会让我们有一个好的机制。”
这一战略为何提出？媒体交流会上，郁亮首次正面给出回应。郁亮拿起手中的矿泉水瓶作比喻：“大家手里有一瓶矿泉水，已经喝了一半。有些人觉得才喝了一半，还有一半的水可以喝，但有些人觉得只剩下一半水，应该想想别的办法。”郁亮说，不同的立场促使每个人会做出各种各样不同的反映，万科始终是一个兢兢业业、如履薄冰、忧患意识强烈的公司，一直将每一天看作最后一天。
“收敛不是收缩，核心在聚焦。我们做商业、做办公，但如果没有一个聚焦的状态，那商业是谁的商业？办公是谁在办公？我们今天做得更细致、更以客户为导向、更有价值的聚焦。其本质是让业务变得更强，而不是一味的收缩。”万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海表示。
NO.3｜叁
万科将进一步向核心都市圈聚焦
郁亮愈发瘦了，他自己调侃这反应出行业油水不多，以前大鱼大肉吃惯了，现在要习惯吃干粮。
在抚仙湖畔，万科有一个体量较大的文旅项目，含别墅、普通住宅、公寓等。交流会上，郁亮调侃道，日子确实不好过了，万科在各种场合卖房子。现在很多生意都是几块钱的，这跟我们过去不一样。对于吃惯大鱼大肉的人来说，现在要让他们吃干粮，就需要做出改变。
在郁亮眼里，未来房地产开发商不仅提供房子等硬件设施，在软件配套上也应该有所作为。“人们未来所需要的东西，不只是房子本身。例如抚仙湖，如果只有房子、阳光和空气，只有硬件、没有软件，或许就只能吸引一小部分人来。”
郁亮在演讲中表示，房地产行业没有大的问题，还有发展空间，但赚钱的方式不一样了。住房全面短缺时代已经基本结束了，但是在人口比较多的北京、上海、广州等城市，住房短缺问题并没有结束，而且行业还存在发展不平衡、不充分的问题，比如卖的多、租的少。我们要服务普通人，为客户提供他们愿意买单的好产品、好服务、好体验，如果偏离这个战略方向，就都是错误的。今年万科的投资策略和经营策略有了重大调整，我们拿地不分一线、二线、三线、四线，而是聚焦在3大经济圈和核心城市圈做投资，对于城市圈以外的投资会非常慎重，要关注城市的发展趋势，投资有产业支撑、人口持续增长、有真实需求的片区和城市。
万科集团高级副总裁兼上海区域本部首席执行官张海对2018年至今万科上海区域的运作成果进行了展示，还对未来城市的模样做了畅想。张海表示，目前，万科在上海区域，总共布局35个城市，并将它们作了分类。巨星城市：上海、杭州、南京、苏州、宁波、合肥；行星城市：南昌、无锡、温州、南通、徐州、扬州、盐城、嘉兴；其他则为小行星地区。其中巨星和行星城市，产能占比达89%。在上海区域，今年前10个月，万科销售面积755万平方米，销售套数65000套，70%是改善需求，百亿规模公司达10家，有员工超过10000人。在几个地区的市场份额占比中，浙江最高，达到7.2%，其次是江苏5.8%、上海3.9%。
26年来，万科深耕华东35座城市，不仅有核心住宅开发业务，还囊括了物业服务、商业开发与经营、物流地产、产业办公、长租公寓、旅游度假、学校教育、养老业务、美好家等多个拓展型业务，这代表着万科上海区域的未来发展领域和方向。
住宅之外，张海抛出的万科上海区域，有更大的版图——
在开发社区263个、运营20个全日制学校和幼儿园、在10个城市布局了2万间长租公寓、商业平台印力开业项目达53个、产业办公项目开业运营33个经营面积230万平、物流仓储布局了13个城市租赁面积330万平方米、医养服务布局6个城市运营床位3540张、管理844个社区的物业。
这个版图展开后便是万科的多元化业务。一年前，美好生活场景师还是个抽象概念，随着万科多元化业务的落地，如今终于能得到广泛的理解。这样的万科，我们既熟悉，又陌生。
郁亮告诉现场记者，“乡”，是万科的战略方向之一，战略不是当下就能看到的，不以赚钱亏钱来衡量战略对错，亚马逊现在不赚钱但依然是个很优秀的公司。
“正如研发，对当季报表来说，是费用。今天看不出来，不代表以后做不出来。理解万科的城乡，放到未来，再过几年来看。乡，是都市圈的一部分。万科看好中国都市圈的发展。”
这不仅是对万科城乡定位的回答，也是对万科目前正在如火如荼地展开、但大部分还不能贡献营收、利润的新业务的回答。如果要着眼未来，适当放弃当下似乎是不得不做的取舍。
商业也是如今万科的重要板块之一，万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业发表演讲《聚焦商业：以服务人民美好生活为己任》，他表示，万科除了要在住宅上做出不一样的东西，升级人们的居住理念，也要在商业上不断突破创新，万科商业未来的目标是创建有温度可交互的美好生活场景，成为社区和生活的枢纽，给顾客提供更有品质、更值得美好回忆的陪伴空间。
业内人士表示，作为地产行业的标杆企业，万科的战略调整将会在一定程度上带来示范效应，部分无产业支撑、人口不能持续增长、刚需不大的片区和城市，明年及今后一段时期的房地产市场将会持续降温，特别是一些泡沫较大或对土地财政依赖较大的城市将面临更大压力。
NO.4｜肆
郁亮印象
这次的媒体交流会当天早上，万科董事会主席郁亮沿着抚仙湖跑了15公里。当时气温10度都不到，深秋的抚仙湖边的大风没有影响郁亮的发挥，他完成得很轻松。一如万科在前进中不断跨越一处处看似高不可攀的关隘。
这次媒体交流会上，郁亮保持了以往的幽默风趣，对敏感话题也不回避，尺度拿捏比较到位。郁亮感谢媒体2018年对万科的支持，也感谢媒体的批评。他说，这有助于万科更好的改进工作。
不计其数的业内人士判断，房地产正在经历冬天，寒冷且漫长。有媒体问，冬天什么时候结束，一直扮演行业领头羊角色的万科能否给同行过冬的建议。郁亮表示：“我把自己照顾好都很不容易了，对别人我无话可说。”
欲戴王冠，必承其重。在郁亮的带领下，万科成为一家把每一天当作最后一天过的公司，忧患意识极其强烈。“把环境想象得坏一点，准备充足一点，没有坏处。万科始终如履薄冰，这么多年来，我们得意忘形过吗？”郁亮坦诚的说。
媒体交流会中，郁亮刚说完万科把每一天都当成最后一天，就有一位记者“不怀好意”的问，如果明天是万科的最后一天，你会怎么过？郁亮微笑中带着刚毅，回答的很干脆：“跑步穿越黑暗，迎接黎明。”话音刚落，现场掌声雷动。
郁亮是苏州人，对于无锡的风土人情和房地产市场很是熟悉，侃侃而谈、妙语连珠，引发大家一阵阵笑声。
交流会尾声，郁亮再次强调了万科的忧患意识。他说，自己认真读了此前《人民日报》刊登的权威人士关于经济L型走势的文章，万科做了充分的准备，会按自己的方式做下去。
郁亮曾经常引用一句话，“没有成功的企业，只有时代的企业”。
在如今的大环境下，万科活下去本身，就是对转型升级的最好诠释，穿越黑暗就是开创历史。如今的万科正在全力奔跑，一如郁亮在抚仙湖畔的晨跑那样催人奋进。
记者：钱琳文、孙暐
