最近，一些媒体朋友问，北京今年还会有“金九银十”吗？
说还有，显然是不可能的。为什么？
今年8月，北京商品住宅成交量仅相当于去年同期的1/3，甚至还不如2014年。
进入9月，1-13日的成交面积仅为13万平米，不到去年和前年同期的43%，今年9月想要达成去年9月的93万平米，显然是天方夜谭了，当然10月也不会有惊喜。
从供应来看，北京去年住宅用地供应几乎是冰点，成交住宅用地100多万平米，仅相当于2013-2015年平均值的25%，为了不出地王，所以就没怎么卖地。
当然，北京去年也出了不少地王，现在这些高价地难以入市，也加剧了供应不足。
供应本就不足，当然也就没有成交的放量。今年虽然加大了供应，但其实尚未恢复到2014-2015年的水平，而且今年供应土地所建住房在年内也基本上不可能加入到供应行列。
那需求呢？
我们说，超大特大城市已经进入限制性发展新周期——“五限”：“限人、限地、限钱、限客、限价”【详见8月20日微信文
《限制性发展新周期，我们还追求规模吗？》
，点击链接可直接阅读】，也就是说，限制人口规模增长，限制投资投机客，加上房价已经高企，刚需购房难以企及，只剩下改善型需求，在限价的大背景下，也不急于入市了。
更何况购房资格已经成了极具价值的“有价证券”，有资格的购房者并不会轻易浪费这张“入市门票”的。
那么，房企甘心放弃“金九银十”吗？
当然心有不甘，但力有不逮。
客户已少，即便打折促销、以价换量，客户未必领情，因为政府的限价力度远远超过房企的优惠幅度。更何况项目亏本销售更是难以接受，房企拿不到合意的价格，捂盘惜售似乎也是不得已而为之。
其实，
捂盘惜售恐怕还是自嗨式的惯性思维，幻想明年房价限制会有所放松，房价上涨幅度会高于资金成本显然是不切实际的，拖得越久，资金成本越难消化。
调控真的一点都不会放松吗？
指望政府会“怜香惜玉”，调控松一松、房价涨一涨，明年再放开发商一马吗？或者，指望未来政府管制顶不住市场动能，房价终于顽强上涨，房企再把失去的损失补回来吗？
真心相信，有这样想法的房企恐怕还真的为数不少，不然的话，现在还不得立马清仓甩卖、回笼现金，又怎么敢捂盘惜售、等待回暖呢？
但是，想想调控背后的逻辑，就会清醒地认识到，未来不再是过去，该来的会来，不该来的不必期待：
限购不会放松，这是超大特大城市控制人口规模的逻辑所决定的；
限贷不会放松，这是经济去杠杆、金融脱虚向实的逻辑所决定的；
限售不会放松，这是“房住不炒”的逻辑所决定的；
限价不会明显放松，这是抑制资产泡沫的逻辑所决定的，但是可能会渐进式、挤牙膏式的放松，却不会是让房企惊喜的“明显上涨”。
顺便说一句，有些地产同仁还耿耿于怀于房价扭曲，认为政府定价不是市场价格，未来市场价格一定会反弹。
但是，不必纠结，政府定价就是市场价格，因为政府既可以用指令价格来控制市场价格（比如汽油价格），也可以用抛售和吸储来调整市场价格（就像用储备猪肉入市干预市场价格波动一样）。
中央政治局会议非常明确：“保持政策连续性稳定性”，您还指望什么呢？难道“捂盘惜售”的小逻辑还能对抗“房住不炒”的大逻辑吗？难道开发商们还想期待未来能有市场回暖、房价补涨的小惊喜吗？
不仅北京如此，环京楼市也进入冰点，廊坊7-8月批准上市仅为1套，据说近一个礼拜新房成交也不过个位数，二手房似乎是零成交，香河9月前两周也仅销售了1.24万平米，相比去年同期的8.9万平米差之千里。
痛失“金九银十”的何止是北京及其都市圈，我们说，
都市圈中小城镇的市场将随都市圈核心城市的调控潮涨潮落，无它。
去年“四小龙”的苏州楼市又如何呢？
只有一个字：冷！
苏州楼市已经透支，高价楼盘（超过2.5万元/平米）已经哀嚎一片，绝大多数项目去化率不高于30%。刚需市场（房价1.6万元/平米以下）虽然还有流量，却完全陷入红海。
来人来电量持续下滑，平均去化率也逐渐走低，从6-7月的50%以上下降到46%，高性价比的改善型项目去化率尚可，但也有项目开盘即以“0”成交创出市场记录。
限贷更是雪上加霜，不仅额度收紧，房贷利率更是半年四连跳，首贷利率升至1.1倍，单身离异本已痛苦不堪，房贷利率还要再惩罚性地上浮到12%，而改善型需求的二套房贷利率和90平米以上户型也都上浮到15%，其利率水平甚至等同于征信不好者，颇令人有点哭笑不得。
我问苏州的同事：房企会不会低价放量？答：会，已经有几家房企开始了。
其实，即便是低价放量，也不可能获得超“低姿态预期”的放量效果，更何况低价也不是房企可以随意做主的。
再问：政策有没有略有放松的迹象？答：没有。
政府很淡定，限价令既不允许房价上涨，也不允许明显下调，反正超过备案价格上下幅度的成交一律无效。
没人在意企业怎么想，该卖的土地照样卖，该收的土地款照样收，该限的房价照样限，于是，该死的企业……
购房者也很淡定，哪怕再出地王，他们也已不信地价推动房价上涨的逻辑
，他们坚定地相信，不管此轮调控的终局如何，现在及未来几个月的市场不会再让他们恐慌了。
“金九银十”，就别想了。
不过，苏州楼市也并非冷到冬天，相比去年9.30调控之后半年的市场，还是有了一些恢复性成交。
