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作者|刘紫城，资深宏观研究员，大宗商品研究员，交易员
核心观点：
1.2025年2季度，北京房价将会普涨10% ，核心的理由有2点，第一政治经济学告诉我们止跌企稳不会是一句空话，从2018年的住房不炒到2024的止跌企稳，房地产市场已经实质上经历了将近6年的政策调控+疫情后实体经济衰退+俄乌冲击溢出风险+停止拉动经济动力的基建实体市场经济恶化+ 房地产下跌本身带来的各个行业的负反馈，而这些情况在历史上都是少见的叠加，比如08年的房价下跌，核心在于金融危机带动的经济下行，带动的房价下跌，但09年的4W亿，房价很快企稳并大幅度上涨，14年是信贷的收紧和实体产业供需过剩，同步房地产本身的自反馈带动房价下跌，但16年是供给侧改革，15年，16年的房价反弹超过60%，当然08年，14年的经济增速，比现在的经济增速要快，更容易恢复，同样是历史上30年时间轴的表现，这次房地产的跌幅是最大的，北京房产部分比最高点下跌了超过40%，在最近三十年的历史看，出现的三次，这次是跌幅最大，市场房产持有者最为恐慌的一次 ，21年7月份左右，北京房地产见顶，之后22年，23年缓慢下跌，从23年10月份之后，房地产开始加速下跌，直到24年9月30的房地产新政，市场逐步止跌，如果按照房地产的调控和房地产自身的调整周期看，已经满足5年的从政策到市场真正意义上的调整完整周期
2，从微观的数据看，930新政对房产购买者来说，刚需上车成为买房主力，从北京市场来看，70% 的购买力来源于刚需，总价大概在300-500区间是主力成交区域，如果按照15% 的首付比例，大概不到45W-80W 就可以首付一套，两个人工作3-5年，这批人都有这个购买的能力，也有比较硬的还贷能力，刚需是市场的主力买房，取消增值税，等同于政策为低迷期的炒房者提供了另外一条加速通道，等于鼓励投机客入场，赚了再卖房可以不用缴纳增值税，10月份网签1.7W 套，11月份成交1.8W 套，预计12月份按照减契税的角度，及趋势成交量的角度，12月份的成交将会出现大于1.8W套的理论值出现，12月份初已经出现了连续超过1000套的情况出现，目前市场的现状是低价房源，恐慌性房源已经被成交，卖家心态相对比以前刚硬，不像10月份之前，买方市场，卖家的低位被摁在地板上揍，12月份初市场热度持续升温，房地产市场不管是上涨还是下跌，趋势性非常强，一旦启动上涨，从过去的历史经验看，上涨将会不断的自我强化，吸引购买力入场，从微观库存的角度看当北京中介前台挂牌量库存降到10W 套以内的时候，市场空头将会恐慌，市场价格在25年的2季度跳涨，为何是2季度，可以从目前的降库速度推算，目前前台的挂牌量在13W 套，按照一个月去库5000套算，大概在6个月左右，挂牌库存将会降到10W以内，10W套是一个多空恐慌，供需紧张的分界点，低于10W ，空头恐慌，和前期挂牌超过15W套，市场多头开始恐慌是一个道理，总结起来是库存持续降低到供需紧张临界点的时候，价格将会爆发。
3，从过去的历史经验看，凡是有房地产开发商大量倒闭，开发商退出市场的情况出现，基本上也是房地产市场最为悲观的时候，供应量剧减，货币宽松政策持续，降准已经连续12年，货币供应量支撑了房地产大趋势的上行，而开发商的倒闭，从未来的角度看，将会导致供应持续的减少，而消化的库存将会成为驱动市场价格的核心力量，总结起来就是供应减少，需求在不断的消耗，长期看必然有反转的时候，只是什么时间而已，供应持续减少，需求逐渐释放，最终必然有一次上涨的过程。
4中国房地产房近30年5次房价暴涨节点，第一次，2004年年底，“国八条”颁布，暴涨，第二次，2008年10月中旬，4万亿元经济刺激计划出台，暴涨，第三次，2011年11月，银根收缩带来的资金压力，开发商降价促销，反而引起楼市24个月上涨周期。第四次，2015年1月推出“3.30新政策”，随后降息降准、地方解除限购、调整公积金政策等，到年末暴涨2016年初，国家调整了首付比例、公积金贷款、限购、户籍等众多政策，引导房产消费。同时，国家层面支持农民工进城买房，鼓励人才购房政策等各项楼市去库存政策，暴涨，从历史的结果看，历史上每次大涨之前都是房地产的大跌，之后都是大涨的情况出现，总结起来看，房地产市场不会彻底熄火，房地产市场依然是市场经济调节的一个巨大蓄水池而已，最近30年能拟合房地产趋势的指标有且只有一个M2，这个指标数据不变化，5-10年度大趋势不会变化，低利率背景下M2 指标持续上行，房价大趋势跟随M2
