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视觉中国
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未来可栖（ID：hifuturecity）
“517新政”之后，北京楼市还没释放下一步信息，部分购房者已经坐不住了，他们开始入市托底，使得二手房市场延续了3月份以来的成交恢复行情。
二手房市场的“热”，刺激到了新房市场的“冷”，一些项目开始打明牌：以价换量。但新房对底价的不断试探，暂时由南城某项目终结了——这是一个官方信号，市场需要底部预期，而不是“恶性降价”。
不过，经过上半年的不断试探、拉扯，北京楼市显现了5个信号。
放眼整个北京，四环至五环越来越成为稀缺地段
，只要在这个区间，项目都会称自己为“四环盘”。
西四环的海淀鲜少供地，北四环和东四环的新项目一般要单价10万+起，只有从朝阳十八里店到丰台大瓦窑这片四环-五环的区域，有大量新项目，并一直努力在价格上“填补洼地”，逐渐奔8万+。
大瓦窑中建和颂九里一开盘就选择了降价抢客，销售均价比指导价低约1万元/平米，特价房的价格更低，备案价859万元的特价房低至738万，实际售价6.56万/平米，只比拿地价高了1万元/平米，相当于亏本换流速。
西红门
招商臻园，指导价
7.2
万/平米，首期开盘均价
6.4
万/平米，实际成交价不到6.3万/平米，即使降价9000元/平米，网签去化率也自有11.6%。
新房难卖，
根本原因是北京二手房价格跌了一年之后，对比之下新盘性价比变低了，西四环、北四环、东四环这三个区域的新盘还有稀缺性可言，但南四环-五环的新盘竞争对手很多，新房-二手房之间的价格缝差很大，不降价就没有流速。
（来源：克而瑞）
据克而瑞统计，1-5月北京二手住宅成交59600套，同比下跌18.5%，但5月延续了回暖趋势。对比之下，5月北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应2446套，环比上涨30.7%，成交2822套，环比下跌2.8%，同比下跌了41.7%。
前5月，北京新建商品住宅月均成交只有2560套，供需之间的价格平衡线还没有建立。
四环-五环之间的新房价格豪宅化，以及新增供应向五环外集中，与市区接近20%的二手房价格下降相比，购房需求被挤压到了二手房市场，进行了平替，所以出现了二手房市场回暖、新房市场冷的反差。
新房要想打破僵局，必须变得更有性价比，这是今年下半年北京新房市场的主流走向。
（来源：克而瑞）
项目越“陈”越成“老大难”，会趋向重点去库存
市场整体成交量下滑，对之前的“陈年”项目去库存压力最大，虽然今年前5月北京有意控制节奏，同比去年住宅用地供应下降了3.3%（建筑面积），但因为房企回归一二线等因素，1-5月北京住宅用地成交反而大幅上涨70%。（建筑面积）
新的项目在下半年入市，将给之前成交的现在销售不理想的项目带来巨大的压力，尤其是2022年拿地和2023年上半年拿地的项目，旧盘和新盘之间已经出现了产品代际差。
同时，丰台花乡、大瓦窑板块的价格战也是今年1月新拿地的项目发起的，时间优势带来的财务成本和产品优势，会让新入市项目更从容，老项目更被动。
（来源：中指研究院）
截至6月上旬，北京新房可售套数约7.5万套，去化周期约26.9个月
，
目前还有一大批2022年至2023年6月拿地的项目去化不尽如人意。
石景山五里坨中交远洋那么小镇，2022年9月拿地，2023年6月22日取证至今一年，网签12套，网签去化率2.4%。
丰台首开君礼著，2022年9月拿地，2023年2月取得预售证，共354套住宅，网签140套，网签去化39.5%，网签金额20.2亿元，略微超过地价的一半。
门头沟中建长安麓院，2022年11月拿地，2023年5月取证，合计324套房源，网签96套，网签去化率29.6%，实际成交价比预售指导价低近1万/平米。
通州颐瑞府，2023年2月拿地，2023年11月拿证，172套预售房源，目前只网签24套，网签去化率14%。
北京建工揽星樾，2023年6月拿地，2023年11月取证，半年内网签226套，网签去化率23%，销售指导价2.7万/平米，成交均价21332元/平米，折扣相当于79折，属于以价换量。
保利璟山和煦，2023年6月在中海的大本营以12%的溢价率抢下一块地，2023年9月就取得798套房源的预售许可证，至今网签173套，网签去化率21.7%，36.2亿元地价款，目前只网签回款了10.4亿元。
