主要观点总结
员村绢麻厂地块和阿信南方面粉厂地块的相关信息及对比。
关键观点总结
关键观点1: 员村绢麻厂地块上架，两宗地块起拍价共70.2亿，折合楼面价约5.1万/㎡。
员村绢麻厂地块分为AT080721和AT080720两地块，分别有不同的占地面积、建筑面积和容积率。
关键观点2: 员村绢麻厂地块靠近地铁站和江边，配套齐全，包括交通、学校、商业和医疗等方面。
员村绢麻厂地块的城市界面待开发，周边城市界面相对一般，但一旦周边改造出来，体面度会很高。
关键观点3: 员村绢麻厂地块可能会成为南方面粉厂的平替，但具体情况还需看开发商的产品设计。
两个地块区位紧邻，配套共享，但员村绢麻厂的城市界面和产品目前比不上南方面粉厂。
关键观点4: 多家开发商对员村绢麻厂感兴趣，楼面价可能会产生溢价。
目前周边项目中，南方面粉厂的拿地价和吹风价较高，可作为价格参考。
正文
两宗地块起拍价共70.2亿，折合楼面价约5.1万/㎡，将会在今年的最后一天正式开拍，完成今年拍地kpi。
这块地很多人关注，因为它和今年最火的天河地王---南方面粉厂地块离得超级近。
员村绢麻厂分为AT080721地块和AT080720地块，其中0720地块更靠近地铁站、0721地块更靠近江边。
其中0720地块占地约1.5万㎡，建面约5.3万㎡，容积率3.8，建面体量可以参考番禺的美的隽樾府。
0721地块
占地约6万㎡，建面约8
.5万㎡，容积率3.1
，建面和容积率在广州我没找到参考，按经验推断大概能做4-5栋楼。
二线江景景观，前面是低矮的房屋，所以高层的景观还是很好看的。
目前两块地上有数棵古树，未来可能会保留融入园林中。
从两块地的素质来看，
0720更靠近配套
，缺乏景观，
定位大概偏刚改
，而
0721景观更好，定位大概率偏改善。
这就意味着，
整个绢麻厂地块估计能覆盖刚改+改善两种产品线
。
这是天河比较难得的靠近地铁站的盘，其中0720地块距离员村站E、F出口
（11号线出口）
直线距离只有几十米，不过目前两个地铁站均处于封闭状态。
待年底11号线开通后，5号线+11号线可以连通广州最核心的几个商务圈---珠城、琶洲、天河北、白鹅潭等等，通达性很强。
公交线路也不少，周边公交站相对密集，连通老越秀、海珠西、白云、珠城等。
南边就是临江大道，直达珠城，鲜有堵车，往北可自驾至黄埔大道也是天河的主干道。
不过，要到两条主干道，需从员村二横路接驳，但员村二横路是一条双向两车道，车多、公交多、电鸡也不少，会有少许拥堵。
商业方面，员村目前还没有大型的商场，但是一站之隔的科韵路金融城广场预计明年开业。
距离三溪美林天地、山姆、宜家也都很近，自驾、地铁都能到。
员村村周边还有不少餐饮店以及菜市场，生活烟火气很足。
但劣势是周边的城市界面相对一般，依然是待开发的状态。
南面目前是待改造的垃圾站，以及物流厂房、杂货店，环境比较杂乱。
反观南方面粉厂，由于位于一线临江带，南面又是体面的临江大道，给人感觉非常城市化。但员村绢麻厂的周边，给人感觉是被城中村包围。
员村绢麻厂地段价值在这里，只要周边改造出来，体面度一定很高，
不过开发仍需等待一定的周期
。
产品方面，南方面粉厂地块赠送率能达到30%，意味着使用率有机会达到130%。
