我始终坚信， 上海的房子就是国内 真正 的核心资产 。

上海楼市的复苏对全国楼市至关重要。

今年上半年，在一片质疑声中，上海楼市并没有继续变成冰封的行情。

反而开启了6月火热的行情。

市场的信心正在修复，尽管是大刀砍价的市场，但是 购房的需求被释放出来。

这一次，上海楼市离掉头还有多远？

破百、破千、破万的6月

上海楼市确实涨起来了。

6月份，上海的二手房网签量达到了2.6万套，预估住宅成交也是2.2万套往上。

这是自去年3月份以来，上海住宅重新站上2万套以上的成交量。

这个月与过往有几点 不同 ：

1、节假日的上海楼市再也不是死气沉沉

过往一到过节，楼市网签就100来套。

像五一假期的网签量前4天都是100多套，最后一天300多套。

再往前的清明节也是最后一天才有个300多套网签。

但是这次的6月份的端午节三天假期期间，平均网签量475套。

2、单日成交1000套的门槛迈过去了

6月，上海有 6天成交量突破1000套，接近一半的日子成交量都在900套以上。

是过去一整年不曾有过的成交水平。

也说明了上海527沪九条新政实实在在推动了客户进场。

图：6月上海二手房网签量

3、久违的2万套回归视野

去年3月上海二房住宅成交2.3万套，随后楼市进入急跌的行情。

看房少、买房少、愿意出价的就更少了，大家都在观望之中。

没有成交量的楼市才是看不到希望的楼市。

在政策持续叠加和价格下降的双重因素下，上海楼市的成交热情又回来了。

其实不单单是6月份，整个2024年上半年，上海楼市都在重新赢回市场。

在过往“熊市”的年份里，上半年的成交量，只有2019年的成交量比2024年9.5万套水平更高。

2014年、2017年、2018年、2022年、2023年都要比今年更差。

图：2014-2024年上半年二手房成交量

为什么我们会这么关注成交量的数据？

有人会说都是以价换量而已，价格没涨就不算好。

成交价反应的是值不值的问题，成交量反应的是需求有没有问题 。

事实证明，上海的市场是观望，不是绝望。

大把人在等着跌下来买入，而6月份很多人真的进场了。

上海看房1个多月，看中砍价还被别人截胡，买个房这么难？

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放缓、收窄、增加的趋势

2024年走过了半年，呈现出的 趋势 有三个。

1、挂牌量的放缓

过去一年置换不通畅，导致上海二手房的库存不断积压。

真正要卖房的房东心态真实崩了。

在库存快速上涨阶段，不要说砍价，有些房子房东降价都不一定卖得掉。

但是从去年底上海头部中介的挂牌量达到20万套后，这个挂牌速度越来越慢。

而且 从4月开始，出现了下降。

图：上海头部中介二手房挂牌量（万套）

如果是网上房地产的数据，会更明显。

虽然网上房地产会有重复数据，但是从去年9月上海认房不认贷起，二手房挂牌量已经减少了6万套。

尤其是今年2月以来，下降幅度非常大。

图：网上房地产挂牌量（万套）

要么房东不卖了，要么卖房的人该挂的绝大多数都挂出去了。

其实挂牌数据要和成交联动看，单独挂牌量显示不了任何意义。

如果成交量够大，挂牌量高也不怕，如果成交量很低，挂牌量就算不高，也不好卖房。

2、房价的降幅逐渐收窄了

上海从去年4月份全面下跌以来，二手房价有了深度回调，而且每个月的跌幅都很大。

挂牌房东应该深有体会，不断下调挂牌价，但是房子依然很难卖。

面对的买房客户都是无底线砍价，你自降30万，他还要砍你50万。

今年4、5、6三个月的情况有较大改善，毕竟房价在过去一年真的降了很多。

图：上海二手房价指数周度环比

3、上调价格房源、带看量在增加

房东调价是卖方的心态调整，买家出来看房是买方的购买需求被激活。

上海上调价格的房源从200-400套的水平，上升到了700-1000套的水平。

不要觉得房东涨价不道德，毕竟涨个5万、10万的，就是很多人一年的工资了，和砍价的道理一样。

套均带看次数在增多，尤其10次以上的，比例大幅度增加。

除了一些性价比非常高的能够几次带看就成交。

对多数房源而言，带看次数增多就是流量的增加，是更利于卖房的。

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愿意让利的房东都能快速卖房

进入4月份以后，房东应该能感受到，客户比之前多了，只要是自己不乱喊价的，基本是有成交希望的。

上海成交量的放大也正是房东越来越 理性 。

卖疯的老破小，本质还是大幅降价。

价格的吸引力比什么都有说服力。

房子卖不掉无外乎两件事情，一个是房子差，一个是价格高。

其实之前大家感觉房子难卖有很大的原因是差房子太多了。

打开某家网站成交一看， 大把的低楼层的房子。

上海这边一楼的性价比是真不高。新房在定价的时候，一楼比好楼层便宜10-20%都很正常。

如果是豪宅，那价差就更大了。

低楼层砸盘这个事情要理性看待，他的原始成本低，当年还是新房的时候，投资客户喜欢买低楼层的，因为便宜，涨了就跑。

历来都是砸盘价，代表不了小区的整体均价。

烂户型的房子就更难了 。

最近火遍中介朋友圈的房子，“静安区小恐龙”。

为啥要这么大面积宣传，不好卖呀。

这房子的感觉就是这个楼剩下的边角料空间组合利用了一下。

这种房子搞笑是专业的，住的话就算了。

开发商当年设计出这样的东西，真是在浪费土地。

当下，对于真正有置换需求的客户来说，抓紧交易就行，不用担心今天卖了房子短期立马就会暴涨。

当下，要不要置换优质房产？老破房子以后卖会更亏 ？

很多问题不能说的... 我会在 闭门分享会 1V1私密答疑

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