地产融资丨北京·东三环商业综合体并购融资25亿元

1 项目简介

标的项目为绿地集团开发的绿地金融中心，位于北京市东北三环，占地面积8128㎡，建筑面积5.4万㎡。项目总投资额28.8亿元，已获取四证，预计2017年8月取得预售证。

收购方拟以28.8亿元收购该项目，交易对价中：股权转让款8.98亿元，债权转让款19.8亿元。拟融资25亿元，期限2年（或1+1年），成本不高于8%/年。增信措施：收购方担保，标的项目抵押，标的公司股权质押。

2 土地性质

• 土地性质：国有建设用地

• 土地用途：商业、办公用地

• 取地方式：收购（拟）

• 取地时间：2015年

• 使用年限：商业40年（至2055年），办公50年（至2065年）

• 土地款：169500万元

3 地理位置

项目位于北京市东北三环，隶属北京传统成熟商圈-燕莎商圈板块，该板块是北京最为国际化、北京外籍人士居住比例最高的区域，紧邻第三使馆区，聚集众多涉外机构及企业。项目距望京商圈2.6公里，距亚奥商圈6公里，距国贸商圈5公里，距金融街商圈9.5公里。

4 交通条件

项目所处位置交通便利，周边立体交通网络迅速而便捷，毗邻三环路、机场高速，距离地铁13号线、地铁10号线、机场快轨站点极近，可快速直达望京商圈、国贸商圈、亚奥商圈，20分钟便可抵达首都机场T2和T3航站楼。

5 周边配套

项目周边商业配套完善，分布大量高档次的五星级酒店、购物中心、写字楼、涉外公寓。顶级商业配套：北京第一家顶级购物中心——燕莎商城、北京新国际时尚休闲目的地——蓝色港湾、北京第一法餐厅福楼、北京第一德国啤酒坊，国际餐饮文化汇集。国际级教育配套：第一批国际学校所在地，如德国使馆学校、加拿大国际学校等汇集与此，形成国际学府人文底蕴。高端酒店：凯宾斯基、希尔顿、威斯汀、昆仑饭店、四季酒店等。

6 规划指标

• 用地面积：8,128㎡

• 容积率：4.5

• 建筑面积：54,122㎡，其中：

• 商业7714㎡，办公楼34234.92㎡，车库5566㎡，人防4246㎡

• 地上面积36,580㎡，地下面积17,542㎡

7 销售定位

• 项目定位：超5A国门金融地标。首层挑高6m，标准层4.2m，采用全楼宇净化空气机电系统，打造中国时代绿色建筑。四栋商业层高6米，打造国际顶级休闲体验购物中心，地下引进绿地集团G-super全球商品直销中心。

• 可售面积：商业街3775㎡，地下商业3939㎡，办公34234.92㎡

• 销售均价：商业街180000元/㎡，地下商业80000元/㎡，办公110000元/㎡，产权车位40万元/个，非产权车位20万元/个

• 销售收入：48.3亿元。其中：商业街6.8亿元，地下商业3.2亿元，办公37.7亿元，车位7100万元

• 销售说明：2017年主要去化写字楼产品，4季度实现商业销售，销售金额24亿，回款7.7亿元；2018年实现销售金额24.3亿，回款40.6亿元

8 开发进展

• 开发周期：3年

• 已取得证照：已获取《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；预计2017年8月获得《预售许可证》

• 施工进展：预计2017年8月取得预售证，2017年12月结构封顶，2018年5月竣工备案

9 投资指标

• 总投资额：288,512.5万元

• 已投资额：22亿元；待投入6亿元。

10 项目照片

11 融资主体（收购方）简介

收购方成立于2010年，自然人股东，注册资金1000万元，2017年3月资产规模50亿元、净资产20亿元。公司以地产收购、产品定位、产品设计、空间规划、装饰装修、智慧社区、智能家居、物业服务、星级酒店等业务为主，公司为绿地、海尔家居集成股份有限公司、绿城等知名地产企业的合作方，先后承接了绿城上海御园、沈阳喜来登全运村大酒店、杭州绿城西溪诚园、北京青龙湖、武汉金融城、荆州绿地之窗、绿地金山名邸等大型项目装饰装修、施工工程。2016年，公司实现销售收入83.5亿元，净利润6.14亿元，净利率7.34%。目前公司已建立华东、华中和北方三大区域，涉及工程项目近30个。

2017.3财务报表

12 融资结构

• 融资结构：并购贷款。交易对价人民币28.8亿元，其中股权转让款8.98亿元，债权转让款19.8亿元。

• 融资额度：25亿元

• 融资期限：2年（或1+1）

• 融资成本：<8%/年

13 融资用途

收购绿地开发的本商业综合体项目

14 还款来源

项目销售回款

15 增信方式

• 标的项目抵押（抵押物评估值43.3亿元）

• 项目公司股权质押

• 收购方公司提供担保

16 财顾费用

无

17 联系方式

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