杭州一二手倒挂？或许并不准确

2017年以来，似乎所有的人都在说杭州二手房贵的吓死人，而一手房买到就是赚到。

那么一手二手真的倒挂了么？首先我们来看几组数据。

年度数据：主城区2017年度成交均价，新房比二手房贵12%。

• 2017年主城区（滨江、拱墅、江干、西湖、上城、下城）一二手住宅成交均价对比：一手房成交均价30824元/㎡，二手房成交均价27618元/㎡。

最新数据：主城区2017年10月份成交均价，新房比二手房贵11%。

• 2017年10月主城区一二手住宅成交均价对比：一手成交均价为36430元/㎡，二手房成交均价32091元/㎡。

无论是年度数据还是最新数据来看，二手房均未超过新房，那么为什么一二手倒挂老是被提起呢？

一手房限价，二手房 过快 上涨 形成的错觉，2017年二手房上涨37%。

• 2017年1月主城区二手房成交均价仅为23433元/㎡，到2017年10月主城区二手房成交均价已经达到了32091元/㎡，10个月涨幅为37%，在一手房限价的背景下二手房过快上涨给人形成错觉二手房已经比一手房贵。

二手房 挂牌 价格VS一手房 成交 价形成的错觉

• 以城东金色黎明为列，二手房挂牌价格在4-4.5W之间，而万科中央公园一手精装修价格在4W出头、东方星城精装修价格只有3.8W。所以用二手房挂牌价对比一手成交家，看上去形成了一二手倒挂。

链家显示成交价格偏高 ，链家显示成交价=实际成交价+各种税费+中介费。

• 金色黎明，链家显示九月成交一套价格为41268元/㎡，透明售房网显示九月成交均价为36679元/㎡， 链家价格比透明售房网价格高12%左右。

• 金色黎明，链家显示八月成交一套价格为36872元/㎡，透明售房网显示八月成交均价为32806元/㎡， 链家价格比透明售房网价格高12%左右。

• 金色黎明，链家显示七月成交一套价格为36831元/㎡，透明售房网显示七月成交均价为34418元/㎡， 链家价格比透明售房网价格高7%左右。

• 中介费2%+营业税5%（现在叫增值税了，可能有）+个税1%（可能没）+契税1-3%， 所以各种税费是3-12%之间 。是不是发现了什么， 最大的税费就是12%和链家九月和八月相对于透明售房网的溢价是一样的 。所以不要再无脑的说什么链家成交的二手房还要继续算上各种税费， 价格请参考透明售房网 ，链家显示成交价格已经包含所有费用的价格。

特殊房源成交被别有用心人士宣传为普遍现象。

• 顺发美容美发的一层带地下室成交价格超过了5W+，被宣传为世纪城二手房突破5W。

• 大华海派风景跃层带精装修成交价格超过了4W+，被宣传为外蒙古二手房突破4W。

热点区域的一二手倒挂，被扩大解读为全杭州一二手倒挂。

• 以钱江世纪城为列，滨江金色江南10月二手房成交价格超过3.8W，而新房在售带精装修价格普遍在3.5-3.8W之间。所以，在热点区域如钱江世纪城确实出现了高品质次新房超过了限价的一手房，出现一二手倒挂现象。但是这种现象，只是在极少板块出现，并不是普遍现象。

那么到底一手房价格价差多少才是合理的呢？

一手房比二手房贵 22% 左右， 如果出现新房比二手房价差低于22%则新房价格偏低，反之新房价格偏高，当然这只是宏观数据而已，具体情况需要具体分析。

• 2012年，一手房和二手房比值为1.02，即一手房比二手房贵 2% 。

• 2013年，一手房和二手房比值为1.12，即一手房比二手房贵 12% 。

• 2014年，一手房和二手房比值为1.19，即一手房比二手房贵 19% 。

• 2015年，一手房和二手房比值为1.22，即一手房比二手房贵 22% 。

• 2016年，一手房和二手房比值为1.22，即一手房比二手房贵 22% 。

• 一手房比二手房贵22%以后，该比值就保持固定，原因或在于二手房的地段价值较为突出。