文/新浪财经意见领袖专栏作家 尹子潇
毕业于清华大学建筑学院，现就读于麻省理工学院规划系；CFA、CAIA持证候选人；曾供职于中美多家金融、地产基金、地产开发公司，致力于中美地产金融市场研究。
COVID-19给经济带来的冲击可以说是前所未有，除了每日惊心动魄的增长病例和疫情蔓延的不断更新，近日占据最多版面的讨论当属联邦政府计划推行的两万亿美金经济刺激计划。
在详细梳理其中关于地产和相关资本市场的内容前，我们先大致对于这两万亿的功能划分有一个了解。对于每个其中版块的落实，比如给个人配发的补助是一次性还是持续性，失业保险对于各州不同情况如何调整，学生贷款等都有无数多的延伸讨论和技术性细节还有待落实。
一个总体的观感是，这次的调整计划与08年的救市计划侧重不同，是在尽最大的努力确保这些补助能够服务到较低收入者和更加多数的民众，两党都在极力避免再次出现08年时类似“抢占华尔街”等对于“救市不救民”的抗议活动。
两万亿大礼包大致由以下几部分构成：
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给老百姓发钱。单身的一人$1200，成家的每家$2400，如果有年龄在17岁以下的小孩，每孩$500。值得注意的是，目前这一提案对于年总收入在$75,000以下的个人给与无差别补助，但收入高于这一水平的人会获得更少，收入在$99,000以上就不发了。
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给医疗机构发钱。这一板块的拨款目前计划在1170亿美金左右 （根据美国医疗联盟的发布数据）。其中大概有一千亿给到医疗机构，再进一步流向到相关医务工作者；其中也提到了对于现有的冠状病毒肺炎治疗费用补助，再增加20%。
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给失业的人发钱。美国各州的失业救济政策不同，失业者本来每周的救济金在$200-550不等。联邦这一新的提案是在各州本来的失业救济项目上的额外补助，现在计划是每周$600刀。此外，从时间角度，目前各州的失业救济一般在12周到28周之间，联邦提议在此基础上再增加13周的补助。
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给航空公司和机场发钱。可想而知，在当前全美商务和旅游几乎停摆的情况下，航空公司面临着维持航线运营的任务和巨大的成本消耗。这一板块的总划拨在32亿美金，包含了客运和货运。在接受救助的同时，航空公司也需要同时接受相关的使用条款，资金的用途有较为严格的限制，且保证维持医疗系统和医疗物资供给的航线不能收到影响。
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其他。除以上全民关注的板块外，计划还涵盖了延迟学生贷款，失业保险涵盖兼职群体和自由职业者，给肯尼迪中心的拨款，食品券，帮助境外公民引渡回国等。其中不乏很多有趣的细节，例如明确提出，一分钱都不能用于给川普盖他的“边境墙”，总统自家生意不能申请相关补助性贷款（这里引述了相关法律对于联邦级官员和直系亲属的有关规定），但总统公司的雇员可以无区别的申请失业补助等。
在这一计划中，有两项内容不仅数额巨大，内容也非常值得引起地产行业和另类投资者的持续关注：五千亿美元的借款计划， 以及对于房屋贷款违约止赎以及租客驱逐令的政策调整。
从目前所收集的信息来看，地产行业并没有被在重点保护行业中出现。这项计划直接提名了航空货物运输，客运与国家安全等部门并限定了大约460亿左右的总额。地产行业目前还是被无区别地划归在剩下454亿借贷计划中。对于直接贷款，目前的策略是从中型企业开始 （定义为500到1万名雇员）以及非盈利机构，对于大型和小型企业并没有细节出台。
这里值得注意的是，由财政部提供并进行定义的这五千亿，不仅包含了直接贷款，还包含了贷款担保和相关投资的总额。这一定义目前是非常广泛的，在这之下，短期的各种金融政策调整所释放出的流动性，都可能被包含在这五千亿美元的计算中。在地产二级市场，已经陆续有专家提出非常详细具体的实施意见，以充分利用这五千亿份额带来的释放流动性的机会。
著名私募地产基金Colony Capital的创始人Thomas J. Barrack（川普的坚固同盟和好友）就已火速发文，列举了数条短期释放流动性的操作建议，包括在疫情期间暂时中断回购交易中的“mark to market”计价原则，修改甚至暂时中止对于“当前预期信用损失”的统计和合规要求，修改金融机构“流动性覆盖”的合规要求，修改对于“垃圾债”的评估标准和合规要求等。以上措施的其中任一一条都不是微小的措施或建议，对于短期流动性的释放有巨大影响的同时，也可能带来金融系统的安全风险。
这一政策的出发点是确保在疫情期间不会出现大量的无家可归者。
目前提案的原文对于“联邦支持的房屋贷款” （federally backed mortgage loans）给与延期保护。
也就是说，这类型的房屋贷款者可以延期支付贷款长达180天，并且还有额外180天的延期选择。
同样，有联邦支持的房屋贷款的物业在这一期间内也不会被上市拍卖。
对于租客来说，联邦层面，在政府宣布联邦紧急状态之后的30天内，任何驱逐租客的行为都被禁止。从各个州来看，根据疫情紧急情况的不同，这一保护期限各有不同，有的长达3个月。
常见的联邦支持的房屋贷款，有FHA （Federal Housing Administration联邦住房署）和 VA（Veterans Administration老兵署）两种。如果法案停留在目前这个阶段，那么这项政策
对于控制市场上大量住房贷款的违约效力是极为有限的。
对于地产所有者或投资者来说，他们的房屋贷款目前并不属于“联邦支持”的范畴。这解释了为什么很多贷款机构，例如贷款公司Quicken Loans已经行动起来，通过大量的游说活动，向联邦争取更多的借款保护计划，以应对他们的客户在当前疫情冲击下的违约率陡增情形。
但由于美国的国情限制，联邦层面对于住房贷款的违约调控政策目前似乎还是趋于保守的。对于普通贷款机构，和房地美房利美两大机构之间的指导条例会不会有所变动等细节，目前都尚未触及。
总结来看，
目前房地产行业并没有在两万亿经济刺激计划中被提上突出位置进行讨论。
在08年经济危机的教训之后，市场普遍认为银行对于地产行业的借贷风险评级在疫情之前维持在较为健康的水平。在最差的情况下，这一次的多米诺骨牌效应尽管出现，大概不会是地产行业首当其中。
