【华泰电话会议纪要】首都“瘦身”进行时—宏观、策略、地产解读首都新版规划

文    

华泰宏观           李超/程强

华泰策略           戴康/李弘扬 

华泰地产           谢皓宇

雄安开启首都圈“多点一城”新阶段，关注北京“瘦身”式重组。围绕中央政务区建设，关注旧城改造（北京城建）和商业转型升级（金融街）。继续坚定看好雄安主题“绿色雄安”主线：污水治理（首创股份）、地热（恒泰艾普）、绿色建筑（太空板业）、海绵城市（华控赛格）等。本文是华泰宏观/策略/地产联席解读首都新版规电话会议纪要。

老城重组、删繁就简

宏观团队在4月19日专门写了一篇报告《北京未来畅想之“老城重组”——区域经济研究系列之五》。我们提出：“多点一城”之后，“老城重组”会逐渐提上日程。因为，从区域经济研究的角度看，京津冀是一个大战略、大手笔，未来会持续推进。这一战略是总书记亲自谋划、亲自推动的，实质上是解决南北问题的关键一招。目前来看，雄安新区的设立是京津冀协同发展这一国家战略最大的催化剂，未来也可能会有新的催化剂出现。这一催化剂最可能出现在“多点一城、老城重组”的后半句话上。5月17日，北京市委全会审议新一版城市总规，很可能会正式确定中央政务区的概念。我们之前的观点正在验证。

从国际比较的视角来看，中央政务区并非个案。根据首都在国家中的地位及其担负的主要功能的差异，世界首都城市大致可划分为复合功能型首都与简单功能型首都两类。从经验来看，很多国家都采用了中央政务区的方式管理首都，特别是单一功能型首都几乎全部采用这一方式。最具代表的中央政务区模式是华盛顿模式。北京正在从“复合功能型首都”向“单一功能型首都”转型，从国际经验看也更适合采用中央政务区的模式。

从北京的历史来看，当前正处在从“铺开摊子”到“删繁就简”的阶段。自建国到90年代前后，北京处于一个区域范围不断扩张的时期。一方面城区有所归并，另一方面很多原来不属于北京的县被划入北京。最大的两次调整一次是1958年，很多河北的县划入了北京，一次是2010年，分别将崇文和宣武划入东城和西城。

90年来以后，由于北京开始进行“退二进三”的产业结构调整，特别强调大力发展生产性服务业和总部经济。行政区划上，逐步开始转向“删繁就简”。主要有三个方面内容：（1）城区进一步重组，体现在2010年，合并了崇文和宣武，分别划归东城和西城，成为如今的模样。（2）郊区县进一步转型，撤县建区，直属市管，更好地在全市范围内统筹产业布局，目前北京市已没有下辖县。（3）重新定位区域功能，上一版城市总规中，将东西城定义为首都功能核心区，将朝阳、海淀、丰台、石景山定义为城市功能拓展区。我们认为这次会再次将这四个区升格，作为中心城区。

总的来说，我们认为，随着习近平总书记2.26重要讲话和《京津冀协同发展规划纲要》正式确立北京政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心的定位，北京有进一步区划调整的可能和必要。一方面，总书记讲的“老城重组”可能会加快推进，即东西城合并成立新的中央政务区。另一方面，随着北京市委市政府搬迁至通州，建设北京城市副中心，也可能会统筹发展北三县（燕郊、大厂、三河），并不排除进一步调整，将其划入北京统管的可能。如此，北京和首都的概念会有所差异，具体可以大致类比华盛顿模式。大家感兴趣的话可以关注我们的区域经济系列报告。

中央政务区主题：首都“瘦身”进行时

雄安开启首都圈“多点一城”新阶段，关注北京“瘦身”式重组

习近平总书记提出京津冀一体化的思路是“多点一城，老城重组”。雄安新区的设立，标志着京津冀“多点一城”战略的深化，预计“老城重组”将有新动作，关键措施包括：1）明确北京功能定位，规划中央政务区等，明确梳理“首都功能”，客观上为非首都功能迁入雄安创造条件；2）北京城区优化布局，以“瘦身”、“绿色”为核心要义。

北京“瘦身”措施之一：减量建设

《北京城市总体规划(2016年—2030年)》是改革开放后北京第四次总规修编，最大亮点是，首次由“增量”规划向“减量”规划改革。北京城乡建设用地规模（目前2921平方公里）到2020年减至2860平方公里左右，到2030年减至2760平方公里左右，年均减少10-20平方公里。

北京“瘦身”措施之二：明确中央政务区等

“首都核心功能”包括4个“中心”：政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，而“非首都功能”面临迁出。措施包括：1）“中央政务区”将大概率落地东城、西城，设立中央政务区的讨论由来已久，我们认为，东西城区优化布局、重组式建设“中央政务区”的方案，具有较高落地可能性；2）2017年底北京“四套班子”东迁通州，加速北京城市副中心建设，预计将带动40万人向外疏解。

北京新规划聚焦“绿色北京”建设

“绿色”是继“瘦身”之后，北京新规划第二大关键词。新规划提出“留白增绿”、绿色出行等“绿色北京”建设措施，与“绿色雄安”理念完美契合。预计整个京津冀地区生态文明建设将成为重要的补短板方向，生态园林、污水治理、环境监测、海绵城市建设将持续受益。

主题投资布局中央政务区，继续看好“绿色雄安”

重点围绕中央政务区建设，关注：1）旧城改造：北京城建（具备旧城一级开发资质）；2）商业转型升级：金融街（中心城区内拥有物业）。同时，北京与雄安建设蓝图均以“绿色”为关键词，继续坚定看好雄安主题“绿色雄安”主线，关注污水治理（首创股份）、地热（恒泰艾普）、绿色建筑（太空板业）、海绵城市（华控赛格）等。

政治之于首都，经济之于北京 

过去是北京逐步由政治中心演变为政治经济中心的历史。

从历史定位来看，北京一直定位于政治中心，然而过去发展以集中力量办大事的方式，使得各大部委和大型央企的设立均在北京，导致政治中心演变为了经济中心，经济中心的形成进而吸引人口流入，逐步和上海在经济金融方面匹敌，甚至由于一行三会和高校设置的原因，在金融和科创两大高附加值产业都具备更大的优势。产业的升级带来了北京经济密度的进一步提升，进而带来更高的工资增长和人口流入。 

未来是政治中心之于首都，经济中心之于北京。

我们认为职能定位和与之相呼应的产业结构，将对房地产市场带来较大影响：1）类比华盛顿等多国首都，明确了职能为政治中心和国际交流中心，因此整体城市呈现出老龄化现象，人口密度、人口流入均不明显，也就对房地产市场的需求较少，房价相比于纽约等经济中心城市有成倍数的差距；2）未来包含首都的北京会更加类似于伦敦和东京，由都会区（中央区等叫法类似）承担政治中心的角色，其他区域仍然为经济中心，因此，北京在地理范围之内形成的首都和非首都将分别承担政治和经济中心的角色，对房地产市场的需求依然较大。 

政治中心大多以租房为主，自发的人口承载会下降。

政治中心的人口承载大多为类似于公务员的职务，对劳动力的需求较少，同时，租房和保障房市场较为活跃。发达国家在土地性质上基本都为土地私有制，因此在土地获取方面比中国更市场化，政治中心区域人口聚集现象不明显，使得高端需求主要体现在郊区的别墅项目，政治中心的人口密度并不高。

承载首都的北京，功能划分更加明确，进入伦敦模式。

伦敦发展历程类似于北京，以圈层结构进行铺开，但最大的不同在于在大伦敦范围内形成了多个有机体，能够在自我体系内完成生活与工作的整合，跨有机体的经济活动相对不多，目前的北京规划也类似于这种模式，未来存在产业承载的经济中心区域的房地产市场将得到进一步支撑。从板块表现来看，短期为主题投资机会，主要包括金融街、北京城建，从长期来看，非首都区的房地产市场将更加有空间，长期看好通州和北京的表现，关注中国武夷、首开股份等公司。

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