房地产价格变动的本质

年租金 x 市盈率 = 房价

年租金的变化取决于居民收入的变化，能够真实反应老百姓的收入及消费水平。

市盈率的变化取决于经济增长、利率、风险偏好及预期。

2015年年中股灾后，一线城市租金呈现出罕见的下降或停滞，该现象已持续两年，从当前社会的负债水平、经济景气程度及社会平均收入的变化来看，未来一段较长的时间，租金难以明显上涨，更多的可能为停滞增长和一定幅度的回落。

中国内地1997年房地产泡沫破灭前的住宅的市盈率低于40倍，2008年房地产破灭前的住宅市盈率也低于40倍，1991年日本房地产泡沫破灭前的住宅市盈率约50倍，1997年香港房地产破灭前的住宅市盈率约50倍。2008年美国房地产泡沫破灭前的住宅市盈率低于40倍。而当前，中国一线城市住宅价格的市盈率在60-65倍，广州约为50倍。

从当前中国租金的增长率，全球货币政策回归正常化带来的国内货币政策宽松环境受限及利率上升，居民收入增长的停滞及债务的承受能力来看，未来一段较长的时间，中国一线城市住宅价格的市盈率水平极难再提高。

综上所述，在当前的水位上，一线城市住宅价格继续上行的空间极小。

良性的房地产价格的上涨主要以社会收入上升推动租金上升所带来的，而市盈率则不超过30倍。

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