房企巨头七进三排位赛，揭示出惊人的房地产周期律

这是两年前的房企销售排名前十。

因为万科、绿地、万达、恒大、保利、碧桂园、中海的收入都超过了1千亿元，跟第8名的世茂拉开了一大截，因此被冠之以“七大千亿巨头”的名号。

这是今年前三季度的房企销售排名。

流量金额超过1千亿元的有6家，但更多人的目光集中到了前三家身上，因为这三家的年度销售数据很有可能刷到3千亿元左右。

是为房地产巨头“七进三”排位赛。

在这场“七进三”排位赛中，

绿地和万达从前三跌至第四和第十，恒大和碧桂园从第四和第六，挺进前三。

恒大甚至超越了十几年来的霸主万科，登顶第一。

“两年时间，发生了什么？” 

万达从第三掉到了第十，销售金额大幅下滑，是怎么回事？

你要把这个问题抛给王健林，王总一定微笑不语，最好过两年，万达在这个榜上消失了呢！

原来从两年前开始，万达就已经启动了转型计划，从一家地产销售公司向“商业+文化+体育”产业链公司发展。以2015年的年报为例，万达广场的租金利润已经占到整个万达商业利润比例的35%，这些包括了酒店、商场、办公楼业务的不动产运营，是一个更稳定的现金流模式，旱涝保收，比一锤子买卖的地产模式显然更健康。

一方面做包租公，另一方面努力整合电影院线，往电影制作上游发展，切入方兴未艾的体育产业蛋糕，万达的地产销售业务变得越来越不重要了。如果有一天，人们说起万达的时候，不再将其视为一家地产公司，我一点都不意外。

如果说万达是主动的离开者，万科则是无奈的王座冰封。

十几年来，万科一直是地产行业的标杆，以管理层优秀、融资能力强、产品定位准、品牌口碑好著称，这几个指标一摆出来，简直就是完美的典范。

这样一家几乎找不到缺点的公司，又是如何被恒大超越的呢？今年以来万科的业绩差吗？

从年报来看，至少在上半年，万科仍然保持着优势，前三季度的业绩离全年销售目标3000亿元也已经很接近了。显然，万科仍然是那个稳健的万科，做的并不差。

我们注意到，除万达万科以外的地产公司，大致可以划分为两个阵营。一个是“恒大+碧桂园”，一个是“绿地+保利+中海”。

前者，都是民营企业，在今年的楼市泡沫期业绩飞速增长，同比数据都超过了100%（恒大118%、碧桂园167%），后者都是国企，业绩要么和大盘同步，要么跑输大盘，被前者远远抛离。

是国企机制不如民企导致的吗？如果是那样，又如何解释前两年绿地、保利们的大爆发呢？

我们认为，房地产行业的核心竞争力由两个要素构成，一个是“资源”，一个是“效率”。

绿地，上海市国资委属下企业，背景雄厚，擅长拿下一二线城市的商业地王，开发成地标式的超高层建筑；保利，源于总参装备部，背景深不可测，想要的地更加手到擒来；中海，母公司是中国建筑，同样树大根深，不需多说。

背景越雄厚，越能够在融资、拿地、政府人脉的竞争中拔得头筹。这类型的企业有一个特点，喜欢集中于一二线城市发展，走中高端路线，青睐高利润率的产品定位。

和国企老大们相比，民企的背景就是一张白纸，因此只能在效率上取胜。典型的一点，就是打“高性价比牌”，快速拿地，低价出货，快速回笼资金，让资金的周转率拉到极限。房地产是资金密集型行业，因此需要尽可能的降低资金的使用成本，要么低价拿地，要么就是让钱快进快出，一份钱当两份用，降低银行贷款的利息成本。

恒大崛起之初，广告语是清一色的“开盘必特价，特价必升值”，然后将每一个单位的价格罗列在广告上，做的跟国美促销一样。正是这种价格战策略，让恒大们迅速起量，超越了一众房企巨头。

效率型房企基本都是民企，但是民企并不等于就是效率型房企。

比如恒大和碧桂园，他们聪明的选择了与资源型房企错位发展，将土地资源集中于三四线城市，产品瞄准刚需人群，这样的目的都是为了“快”。

但是并不是所有民企都是如此，我们知道的闽系地产企业，就是集中在一线城市，还有绿城和龙湖，就是主要做高端物业。

重点说说绿城和龙湖。我们发现，与近年高速发展的恒大、碧桂园相比，明显的有点要掉队了。这是很容易理解的，作为民企，没有深厚的资源背景，却要和国企们竞争中高端物业市场，销售速度提不起来，资金成本压力显而易见。平时还好，政府一收缩银根，首先倒霉的就会是它们。

前两年，绿地、保利们蒸蒸日上，而这两年，又轮到恒大、碧桂园风生水起，这背后的逻辑是什么呢？我们认为，关键原因就是货币的指挥棒在起作用。

当资金泛滥的时候（往往也是房价高涨的时候），资源型企业快速拿地，抢下一个又一个的地王，比如四万亿时期，2013年前后，国企们就出尽了风头。然后在接下来的一段时间，这些土地成批量上市，带动国企们的业绩一路往前冲。

然而这个时候，往往也是楼价低迷的时候。相对高价拿地，相对低价出货，要不是有高利润率挺着，谁也玩不起。

效率型企业刚好相反。

当资金紧缺的时候，地价便宜，效率型企业趁机出动，逆周期扫货，然后在接下来的楼市复苏期大量开发上市，比如今年三季度，楼价热浪逼人，恒大以“82折促销”的价格猛烈推盘，7月销售430亿元，8月销售482亿元，9月销售471亿元，月月销量过400亿元。

资源型房企和效率型房企，就像日出月落一样，你扫货时我推盘，你推盘时我抄地，周期性的潮汐更替，形成了一个微妙的平衡生态。

今年恒大碧桂园们风头出尽，但是十一房产新政之后，政策拐点已来，明年，或许就该到绿地保利们表现了。