专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

板块轮动趋弱，已有城市房价初跌，哪里最冷？

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-08-29 18:58

正文

若问：全国房价走势如何？

杭州、南京、武汉、合肥、长沙等诸多的城市的网友，可能会表示：热得狠，买不到房呀！

错！你们指的可能是新房。由于政府严厉限制定价，导致部分热点城市的部分新盘，一房难求。

但是，买不到新盘，可以买二手房嘛。二手房价格更能反映楼市真实状况。

近日，易居房地产研究院公布了一份《全国二手房价格变化与板块轮动研究》报告。由研究员王梦雯执笔，老杨指导。以下，摘取报告部分内容，同时老杨略作延展。

国家统计局发布的70城二手住宅价格指数，今年7月与6 月相比，价格下降的城市有11 个，上涨的城市有54 个，持平的城市有5 个。7 月份房价上涨的城市数量在减少，而房价下降或持平城市数量在增加。

从环比价格变动来看，最大增幅城市是南宁，为1.4%。其次是乌市、武汉、重庆、沈阳，皆为1%或以上，除了武汉，其他四市为西部和东北城市，属于滞后性上涨。

跌幅最大城市为北京，跌0.8%，其次是天津、石家庄。好吧，京津冀城市群的三位掌柜，全被关进笼子了。噢，MGD，这可是本轮全国房价上涨曾经最亢奋的地区。有何规律？请各位看客，自己想……

始于2015年的本轮全国房价上涨行情，城市间出现板块轮动现象。下表是2015年1季度以来，季度环比价格涨幅超5%及领涨城市。大家不妨细看。

2015年，季度环比涨幅超过5%的城市，只有京广深，其中深圳表现最强，率先涨，涨幅大。

2016年1季度起，二手住宅价格指数季度涨幅在5%以上的城市数量不断增多，一直到2016年3季度，共有17个城市季度涨幅在5%以上。合肥、厦门、无锡，依次领涨。

2016年4季度以来，虽然全国房价回暖城市有所增多，但是季度涨幅在5%以上的城市明显减少。具体城市来看，除北海未收紧政策外，其余城市都已出台房地产调控政策。

探究房地产板块轮动的驱动因素，主要与货币环境和行业政策环境有关。

2016年1-3季度，在全国大范围去库存利好政策刺激和宽松货币环境下，东部调控城市的购房需求不断向周边城市及中部重点城市溢出，当城市库存下降至一定水平后，房价开始上升。

而2016年4季度以来，热点城市调控不断加码，M2同比涨幅也持续收窄，全国资金面持续趋紧，大涨城市数量减少中。这也反映了调控效果的渐渐显现。

看完上述各城轮涨情况，再来看下近几个月的跌价排行榜。

根据国家统计局公布的二手房价格月度环比，从相关城市本轮环比下跌始点起计算各月累计跌幅。

二手房价格环比下跌的城市，共计11个（如图）。

数据显示，京津冀地区跌幅最大，其中北京累计下跌2.8%，天津累计下跌1.9%，石家庄累计下跌0.8%。

此外，合肥，厦门，三亚等城市的房价也出现相对较大幅度下跌，分别为-2.1%，-1.7%和-1.4%。

长三角地区的上海、南京的房价也出现一定程度回调，分别为-0.5%和-0.1%。

有兴趣的朋友，也可尝试预测一下未来一年主要城市的轮跌次序。很有挑战噢。

【公众号：1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社】

【去“分答”或新浪微博问答，听读老杨更多干货】

［1］今年楼市“金九银十”铁定泡汤了！廊坊接近崩盘