龙年开工至今已过去整整十天，楼市动静不小。
抬头看天，无论高层会议还是货币政策，都在给房地产开绿灯；低头行路，从塔尖到刚改，都有样本产品进入上海市场。元宵过后，三个谜待解。
位于海宁路/河南北路的弘安里，是首个入市的风貌别墅。122套别墅分批登场，首期34套，均价24.3万/㎡，总价7000万至1.5亿。几乎全上海的房企以及豪宅圈，都在关注它的销售表现。
其实，弘安里是春节前取证的，没有集中公示，没有集中认购和摇号，走了一条特别通道。
春节后，交易中心网站显示已网签15套，但据说线下签约不止这个数。目前两个版本传得比较多：一种说是26套，也就是卖了约八成；还有一种说法是卖剩2套。
但无论哪个版本，似乎都不是开盘售罄。
弘安里蓄客期很长，作为首个入市的风貌别墅，被视为该类产品的试水。后续，不仅弘安里还有80多套，其他已经浮出水面的风貌别墅就有千套，包含潜在供应在内，数量就更多了。
总价动辄数千万，甚至一个多“小目标”的该类产品，是平衡上海城央旧改和风貌保护的创造性途径。走得通不通顺不顺？弘安里牛刀小试的结果，是第一个待解开的谜。
一个月前，我预测了一个结果：一味静默，成就不了五坊园（
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五坊园
）。前天，项目认购结束，认购率刚刚超过100%，肯定不会触发积分。
有朋友笑我：你还是图样图森破（too young,too simple），也许人家从来就没想过要越线呢！
仔细研究五坊园这次的一房一价表，正如这位朋友所言，一个均价14.65万/㎡的城央项目，2楼的单价约13.1万/㎡，33楼次顶层的单价约15.8万/㎡，低区和高区的价差做得如此之小，是很有意思的。
预计一多半买家会用十四、五万的单价，心满意足地抱走中高层房源，剩下的一部分则可能会弃选。如此一来，大多数认购者满意，还成功避免了“日光”。
五坊园开盘会不会按这位朋友预计的脚本上演？这是第二个谜。
坦白说，我希望确实是人为操盘出结果，如果不是这样，城央项目如何激发更多的消费欲望，得重新思考了。
六百多万的总价，做出了一两千万豪宅的派头，这是我周末参观华润南大项目后的直观感受。
华润项目名为中环置地中心·润府，是今年宝山城市建设的重点项目之一，丰翔路TOD地铁上盖，有办公、有万象商业、有水岸住宅。
从现场来看，华润以高端“润府”系来为该产品定位，确实不含糊。在百平米的3房2厅2卫里，奢石、奢板、双门冰箱、拼花地板等应有尽有，更厉害的是主卧270度拐角大飘窗，从建筑结构角度，这样做势必增加不少成本，但换来的是豪宅般的派头。
面子有了，里子也要，项目整盘联动价6.9万/㎡，首期住宅华润选择了低开，均价只做到6.6万/㎡。
用场面上的语言：这是难得的城市封面地块，只许成功不许失败；用真实的话说，新房市场竞争激烈，到拼刺刀的时候了。
即使这样，华润也将面临隔壁两个竞品项目的强力狙击。其中，中环·金茂府不仅把大宁成功的科技杀手锏都用上了，而且还宣称这次是升级版的金茂府3.0；去年10月保利海上瑧悦已抢先收割了一批买家，后续筹划一二手联动来锁住置换客源。并且，这两个项目的均价都是6.3万/㎡，比华润低了整整3000元每平米。
一个主力总价600万级，产品力和营销都卷的板块，像华润这般高标打造，究竟能收获怎样的销售结果？这是当下第三个谜。
龙年开工已十日，重要消息是不少的。
深化改革会议说，增强土地要素对优势地区高质量发展的保障能力。翻译成大白话就是楼市不错的名城要多供地，鼓励开发商多造好宅豪宅。
5年期以上LPR超预期地下降25个基点至3.95%，房贷基准利率来到30年以来的最低点。
但是纵使这样，依然有人看淡后市。
也许，千言万语都不如连拉三根阳线来得有说服力。事关塔尖、中产、刚需刚改三类住房消费，这三个谜很快就会给出答案。
