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捡漏广州top10二手盘!天河跌到100万?

南方地产观察  · 公众号  · 家居 房地产  · 2025-01-08 22:01

主要观点总结

本文介绍了广州2024年一手二手商品房市场的概况,以及一些网红盘的业主分享。万科幸福誉、祈福缤纷汇、棠德花苑等是广州成交榜TOP的网红盘,虽然存在价格波动,但仍有不少人选择入手。文章还介绍了其他几个成交活跃的楼盘的情况。最后,通过json格式整理了各楼盘的关键信息。

关键观点总结

关键观点1: 广州2024年一手二手商品房市场概况

2024年,广州全年一手二手商品房总共卖出2125.46万㎡,二手房成交占总成交的53.3%,首次超过一手住宅。一些网红盘如万科幸福誉、祈福缤纷汇等成交活跃。

关键观点2: 网红盘的业主分享

万科幸福誉等网红盘受到很多人的关注,一些业主分享了他们的购买经历和居住环境。这些楼盘虽然存在价格波动,但业主们看重其生活氛围、配套设施等因素,仍然选择入手。

关键观点3: 其他成交活跃的楼盘情况

文章还介绍了其他几个成交活跃的楼盘的情况,如棠德花苑、富力桃园、万科东荟城等。这些楼盘也有自己的特点和优势,吸引了不同的购房者。

关键观点4: 房价波动和捡漏想法

文章提到了一些楼盘的房价波动情况,以及业主们的看法。一些购房者产生了捡漏的想法,认为现在可能是购房的好时机。


正文


一个很有意思,但被大家忽视了的数据。


2024年,广州全年一手二手商品房总共卖出2125.46万㎡,二手房成交占总成交的53.3%,首次超过一手住宅。(来源:住建局)


万科幸福誉卖出186套,成交大涨56%,祈福缤纷汇卖出157套,成交大涨40%……大家总吐槽的网红盘,撑起了二手市场的半壁江山。



他们为什么不选新房,也不买其他二手,而要入手房价剧烈波动的网红盘?


今天,察叔就搜集了25位网红盘新老业主的分享,来听听他们的声音。


(图源网络)


万科幸福誉:黄埔知识城,广州成交榜TOP1


@猪妹饲养员:

24年买的幸福誉二期,自住当婚房,200万南向三房,二期比一期楼龄新绿化也好,物业目前感受还行,同期还看过龙湖,但龙湖离地铁远,这个预算北向居多,最后幸福誉最合适。


@Zzzz:

在科学城上班,24年2月份买的这,虽然周边配套不怎么样,但是学校不错,同等价位来说,幸福誉已经算好的了。


察叔总结:

万科幸福誉是网红炒家盘,巅峰期3.8万/平,目前楼龄8、9年,是知识城次新小区,配套九年一贯制会元学校,依山傍水,生活氛围好,但远离市区,通勤两行泪。


2024年11月幸福誉成交一套97平高楼层南向三房,单价1.8万/平,和一年前2.4万/平同比,跌价约25%。不少买家认为,已经跌到位了。

(图源贝壳)


祈福缤纷汇:番禺祈福新村,广州成交榜TOP2


(图源网络)


@大卡同志:

祈福是可以一辈子不出来的地方,工作生活结婚生子上学一直到自己嘎掉都不用出来。


@iiu9:

从小住到大,父母在祈福刚建起来的没多久的时候就在祈福买了两套房子,也没啥觉得不好的,挺方便的,买个奶茶走个几分钟就到了,要啥有啥,可能就是物价有点贵。不过我觉得最好的就是从幼儿园到高中都在小区里,实现了不用住宿的美好愿望,很舒服呀。


@CallMeFish:

我住深圳蛇口,爸妈在祈福,方便到我都不敢搬。小区直接一个大巴到深圳湾,再打车十来分钟到我家。实现门到门2小时内,比在深圳市内地铁都快。


@hhh:住这里幸福感是挺强的,但是消费高也是真的,我之前是跟开发商租的房子,住了一年多,后面也买在了缤纷汇,这里年轻人比较多,楼下很热闹


察叔总结:

缤纷汇是祈福的最新组团,2017年建成,小区覆盖了教育、商场、医院、酒店等一应俱全,但港式小区,楼间距窄,生活成本高,物业比较霸道,停车费去年从500元涨到了880元。


以77平北向户型为例,近一年跌价约19%。相比祈福其他组团来说,缤纷汇已经是最抗跌的存在。


(图源贝壳)


棠德花苑:天河棠下,广州成交榜TOP3


(图源贝壳)


@菊花文字:

24年上车的42方一房,100万。我跟我对象都很喜欢那里,觉得买菜便宜又方便,现在还开了一个广州医科大学附属医院,单车七分钟就到了。因为这个户型,我20年谈过价格,当时最便宜126万还是七楼,最后没买,所以现在100万我马上就买了。


(42平户型参考,图源贝壳)


@随机漫步的傻瓜:

2020年底入住,至今近4年。交通便利,不论是高速、地铁还是公交,都很方便;小区内东西长预计1-1.5公里,日常遛弯、跑步空间大;人气旺、有烟火气, 买菜很方便;教育,尤其是托管,9年义务教育很省心

吃得好、睡得好、运动得好,总体我比较满意,毕竟这是在天河喔,我没那么多钱,也不想负债太多,性价比算不错的啦。

@Mr.chan:

我住H区两年了,晚上在小区散步也是挺安全的,小区一直都很和谐啊,生活那么久也没有遇过精神病不正常的人。周围吃喝玩乐都很方便,反而是我们3楼有个租房的,一来就喜欢在门口堆放垃圾,后来经过教育也改正了,另外现在早就没有解困房的概念了,都是商品房,在天河还能买到这么便宜的就偷着乐吧


@我系欣爷:

我认为我应该有发言权的资格,我从2001年入住到现在23年了,也没觉得有这么糟糕过,这些年看着小区改进,小区排水系统很完善了,都不会水浸,你看外面有多少水浸停电?

小区内治安良好,半夜都有保安骑单车巡逻,你大半夜在小区瞎逛都没啥问题。确实有残疾病人和精神病患者,但这都不可避免的,你敢说高档小区没有吗,多得是,只是你不知道罢了。


察叔总结:

97年老破小,一个需要勇气入手的小区。对口棠德南小学,周围吃喝消费出行都方便,适合刚需过渡。


以60平户型为例,近一年跌价约18%。


(图源贝壳)


92万就能买到一套55平的两房,天河价格洼地,名不虚传。


(图源贝壳)


富力桃园:白云罗冲围,广州成交榜TOP4


(图源网络)


@无名:

淘金路上班,2024年9月入手富力桃园,200万出头,东北向还能望河景


@冲个靓梁:

在C区住了6年,优缺点都比较明显了,一分价钱一分货,3 w单价可以买到楼龄不算太旧的。大型花园小区,绿化好,户型方正选择多,上车友好,但是属于白云区,教育不算好,胜在12年有书读。交通很堵塞,无论是轿车还是电动车,都是塞到没脾气。

最重要是人员很杂流动比较快,很多出租,甚至外国人很多,我那一层6户,其中4户是出租,其中一户是包头巾生很多小孩子那种,煮饭的味道很臭人的素质很差,丢垃圾还被拍到发到群。


察叔总结:

罗冲围的超级大盘,有8000多户,低总价刚需,绿化堪比公园,楼下小型食肆齐全,12年配套教育,但周围城市界面一般,交通堵塞,地铁需要电鸡接驳。


以85平户型为例,近一年跌价约12%。抗跌又宜居,很多业主说,富力桃园真的很像个世外桃源。


(图源贝壳)


万科东荟城:黄埔香雪,广州成交榜TOP5


(图源贝壳)

@无名:

东荟住了7,8年,孩子在小区里面上小学,优缺点都有吧。优点是有生活气息,邻里和谐,绿化好,孩子上学方便,一年级开始就自己上下学,孩子同学多,一呼唤就有一群娃出来一起玩。缺点是小区物价偏贵,早上7点半到8点期间电梯很挤(其它时间还好),因为要上学的孩子多。


@主人和小狮子:

东荟住了快10年,隔壁星樾也买了房,但还是决定不搬过去,住东荟,邻里关系好,小孩从出生到上学都在这,有家的感觉。


察叔总结:

网红炒家盘,21年5万+/平,园林很美,楼间距超宽,配套东荟花园小校,但学位近年紧张,电梯分布是两梯五户、两梯六户,高峰期很挤,靠马路的小户型比较吵。


以100平户型为例,近一年跌价19%。炒家纷纷出逃,刚需价值回归,大家觉得这个价格香吗?


(图源贝壳)


越秀滨海新城:南沙进港大道,广州成交榜TOP6


(图源贝壳)


@可迪:

广汽上班,入手越秀滨海新城一年,当时入手1.95万,现在虽然跌了,但自住也无所谓,看中横厅户型对流,夏天没有闷热的感觉,空间又大,周围化工厂平时没气味


@无名:

偏僻,坐4号线回市中心基本要一个小时,但房价低,适合自由职业,平时不咋出门,周六日和朋友一起,附近的蕉门河旁边搭个帐篷,边钓鱼边打牌,爽。


察叔总结:

南沙金洲的超级大盘,有7000多户,绿化好,配套齐全,小区门口就是学校、公交站,但离4号线起码3公里,周围有化工厂,尘多。


以94平户型为例,近一年跌价约21%。100来万买三房,据说这里的租金也特别低。


(图源贝壳)


尚东阳光:增城沙村,广州成交榜TOP7


(图源贝壳)


@多乐:

尚东阳光买了86平,住了半年多,小区环境舒适,而且屋子很向阳非常nice,这点我认为重要,房子就是要住着向阳舒服才风生水起,交通方面,在市区上班买个小电炉去地铁站,3分钟就到了。


@鹿特丹:

住了六年尚东,无太大问题,最好买中间的位置,靠外面的会有点吵,因为很多大货车路过,尘也有点多,未来尚东周边的这一带是旧改的范围,估计持续会有几年挺吵的。


@足球少年:

业主来说,小区配套是新塘镇第三小学 ,2024年是第一届毕业生,但毕业生成绩是新塘镇第一位的,力压所有新塘的省级和市级小学,成绩杠杠的,一点都不弱,反而是王者般的存在。


察叔总结:

花园大,楼间距宽,离地铁站一公里,沙村一站到黄埔南岗,周围城市面貌一般,小区有一栋近变电站,附近有两个大烟囱,楼板薄,隔音差。


以86平户型为例,近一年跌价约13%。86平做二房一卫,可能也是这个小区跌价的一大原因。


(图源贝壳)


恒大山水城:增城中心镇,广州成交榜TOP8


(图源网络)


@发财:2024年7月买了恒大山水城,230平85w。入住半年了,很舒服,点宵夜什么的也很方便,我自己开电动车去知识城上班,小区楼下就能停电动车,充电便宜还有遮雨棚。物业挺好的,我不会弄热水器也会上门帮忙弄,晚上睡觉很安静,大大提高睡眠质量。


@zhengzq:

住恒大几年了,楼龄虽然有点久,但因为建的时候恒大正处于风光时期,所以装修和整体质量感觉比现在的楼好很多。目前不考虑教育的话,就可以恒大山水城的。虽然说商业,医疗配套没有,不过有地铁,去哪里都近。还可以蹭下知识城的商业医疗。住住就习惯了。

说不定踩到狗屎运,划入知识城二期。因为知识城二期出规划招标,画中新部分为知识城,刚好把恒大山水城划进去。不过这些都是饼。还有,恒大3个期,2期人车分流是最好的。

察叔总结:

小区依山傍水,环境空气非常好,适合养老,地铁中心站距离一公里多,有业主反馈隔音差,房价不保值。


以130平户型为例,近一年跌价约33%。原以为增城价格已经够低了,没想到还能更低。


(图源贝壳)


实地常春藤:黄埔永和,广州成交榜TOP9


(图源贝壳)


@伍月的风:

小区环境不错,下楼溜娃,老人孩子玩,在小区里都是不错的选择。停车也方便,人车分流,学校的话就近的有广州开元学校,孩子上下学方便。交通的话,上下班开车或者门口大巴相对还可以,门口的永和大道正在加宽,未来的交通应该会越来越便利的。


察叔总结:带花园的欧式小区,生活便利,但地段偏僻,开发商口碑不好,公区保养一般,部分大堂神似密室逃脱,楼层隔音差。


以92平户型为例,近一年跌价约29%。这个1.3万单价和南北对流户型,真有点香。


(图源贝壳)


科慧花园:增城朱村,广州成交榜TOP10


(图源贝壳)


@Jung9:

2024年上半年上车科慧花园,单价1.2万,之前我在南区住过一年半,中区住了半年,我爸跟着中介把凤岗这一块的楼都看过了,最后还是选了科慧。都说物业差,但我前后住了两年没什么感觉,听说车位很贵,目前没车不清楚。


@无名:

买了科慧北区,虽离地铁口稍远,但现在有电动车接驳不成问题,非常安静,远离广汕公路,尘也没那么多,隔壁就是写字楼区与中轴线广场,未来后面就是医院与中学,北区位置在科教城中间,绝对未来的C位。


@邓布利多君君:

在科慧花园住,上班在六号线,公司到家时间刚好一个小时,还能接受。


察叔总结:

21号线凤岗站沿线,南区离地铁近,适合白领上班,中区大户型多,家庭客为主,北区需靠电鸡接驳,租金收益比南区低。


以92平户型为例,近一年跌价约15%。科慧花园,原来的富士康小镇,跌到底了吗?


(图源贝壳)


看完这些业主分享的买房故事,大家有没有捡漏的想法呢?


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