REITs系列二

（ 资产证券化319讲，REITs系列二。第一部分：新加坡REITs连载之四| 新达信托。第二部分：新加坡REITs连载之五| 先锋医疗产业信托。第三部分：新加坡REITs连载之六| 丰树产业信托。

本期是继 资产证券化316讲， REITs系列一 后的，又一 REITs系列讲座，主要包括 三个 新加坡REITs案例： 新达信托、 先锋医疗产业信托、 丰树产业信托，均 摘自 渤海汇金ABS公众号 。

从这些产品中我们可以看到， 新加坡的REITs已经覆盖：商业、办公、酒店、工业、 物流、 养老、医疗等产业地产，其中制度之完善，国际化管理水平之高，都是我们应该学习的。

回头看我们国内的类 REITs产品，大多是用债权做出来的，更多看重主体评级，与运营管理的提升和经济效益的增长关系似乎不大，还不是真正意义上的 REITs 。

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第一部分：新加坡REITs连载之四| 新达信托

一、新达信托（Suntec REIT）概况

新达城（Suntec City）是位于新加坡滨海湾（Marina Bay）的中央商业区，是一个标志性的综合商业开发项目。1992年1月18日开始施工建设，并于1997年7月22日全面竣工开业。新达信托（Suntec REIT）上市初期由一个巨型购物广场/商场及五幢写字楼组成，商场部分估值12亿新加坡元，现时出租率达99%，商场楼面约83.56万平方尺，而写字楼部分估值9.51亿新加坡元，总楼面约120万平方尺。并且上市初期资产中并不包括会议展览场地。

新达城的改造于2012年6月开始，并于2015年6月完成。2015年10月，当时的社会和家庭发展部长谭传金先生参加了新达城的官方开幕式，庆祝其盛大开幕。重新焕发活力的新达城现已成为首屈一指的会议展览，商业，购物和休闲生活的胜地。

新达信托于2004年12月9日在新加坡交易所证券交易有限公司(“SGX-ST”)主板上市，是新加坡第一个综合性房地产投资信托基金，拥有用于办公和零售的、可盈利的房地产。新达信托的投资组合是新加坡新达城的写字楼和零售物业,包括新达城新加坡会议展览中心（Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre）60.8%的股权、莱佛士码头一号(One Raffles Quay)三分之一的股权、滨海湾金融中心1号和2号大楼（Bay Financial Centre Towers 1 and 2）以及滨海湾国际商城(Marina Bay Link Mall)的三分之一股权，以及槟城路9号（9 Penang Road）30.0%的股权，这些写字楼和物业都位于新加坡中央商务区内的滨海湾和文娱中心的长廊。在澳大利亚，新达信托持有悉尼 太平洋公路177号 （177 Pacific Highway, Sydney）100.0%的股权，墨尔本索斯盖特建筑群（Southgate Complex, Melbourne）50.0%的股权，以及位于 墨尔本柯林斯街477号奥德弗莱 的商业建筑（commercial building located at Olderfleet, 477 Collins Street, Melbourne）50.0%的股权，该商业建筑目前正在装修中。

表1 房地产投资组合概况

表2 房地产投资组合详细情况

新达信托由外部经理ARA Trust Management(Suntec)Limited(管理人)管理。该管理人致力于向新达信托份额的持有者提供定期和稳定的利息分配，并实现新达信托资产价值的长期增长，从而为新达信托的份额持有者提供具有竞争力的投资回报率。

二、新达信托架构及运营模式

图1 新达信托架构

新达信托的管理人拥有新达信托所有资产的总管理权，其主要职责是以为单位持有人获取最佳利益为目的管理新达信托的资产和负债。 管理人的主要职责是制定新达房地产信托的战略方向，并向受托人提出建议，收购，根据信托契约中规定的投资策略进行收购、转让和提升物业资产质量。其他的功能和责任包括：

1.尽最大努力确保新达信托的业务以适当和有效的方式进行和执行，并按照商业条款进行新达信托的所有交易；

2.定期编制房地产报告，其中可能包含净收入，资本支出，销售和估值的预测，对先前预测的主要差异的解释，关键问题的书面评论以及关于交易的基本假设，年营业额，占用成本以及任何其他相关假设。这些报告的目的是监控和解释新达信托资产的表现；

3.确保遵守证券及期货法（“SFA”），证券及期货的适用条文（业务许可及行为）规例（“SF（LCB）R”），新加坡证券交易所有限公司上市手册（「新加坡证券交易所股票代码」），集体投资计划守则（「独联体守则」）由MAS发布，包括独联体守则，新加坡公司收购及合并守则，信托契约（修订版），相关MAS通告及指引，新加坡税务局于2004年6月15日发布的税法，CMS许可条件和所有其他相关法律或合同；

4.参与信托份额持有人的所有沟通事宜；

5.监督物业管理人员，他们根据各自的物业管理协议提供与新达信托物业有关的物业管理，租赁管理，营销及营销协调服务。

管理人根据信达信托于2004年11月1日成立的信托契约获得委任，该信托契约的第一次补充协议于 2006年1月25日签署，第二次补充协议于2006年4月20日签署，第三次补充协议2007年7月30日签署，第四次补充协议于2007年10月11日的签署，第5次补充协议于2008年9月29日签署，第六次补充协议于2010年4月14日签署。2010年9月7日进行了第一次修订和重述，2016年4月14日进行了第二次修订和重述（统称为“信托契约”）

三、新达信托重要里程碑事件

表3 新达信托部分里程碑事件

从新达信托的里程碑实践中我们可以看到，该信托在运行过程中，管理人做了很多的工作，包括收购有价值的商业物业，对部分商业物业在适当时机撤资，升级改造有潜力的商业物业，有着长远的规划。考研了REIT管理人的管理能力，也凸显了管理人的价值。

四、物业组合运营情况

新达信托的投资组合新达城新加坡会议展览中心60.8%的股权、莱佛士码头一号(One Raffles Quay)三分之一的股权、滨海湾金融中心1号和2号大楼以及滨海湾国际商城(Marina Bay Link Mall)的三分之一股权，以及槟城路9号30.0%的股权，这些写字楼和物业都位于新加坡中央商务区内的滨海湾和文娱中心的长廊。在澳大利亚，新达信托基金新达信托持有悉尼太平洋公路177号（177 Pacific Highway, Sydney）100.0%的股权，墨尔本索斯盖特建筑群（Southgate Complex, Melbourne）50.0%的股权，以及位于墨尔本柯林斯街477号奥德弗莱的商业建筑（commercial building located at Older fleet, 477 Collins Street, Melbourne）50.0%的股权，该商业建筑目前正在装修中。这些物业占地约390万平方尺，总可供出租的面积约为390万平方尺，其收入来源于多元化的写字楼及零售租户。截至2017年12月31日，新达信托的办公室和零售投资组合的承诺占有率分别为99.2%和98.8%。

新达信托的办公室投资组合租赁业务遍及13个业务部门。2017年12月办公室总收入的62.5%来自银行、保险和金融服务以及技术、媒体和电信等主要业务部门。写字楼投资组合中排名前10位的租户贡献了新达信托 2017年12月份总收入的23.5%，并占据了该公司办公投资组合净可租面积总额的34.7%。

在零售组合方面，2017年12月份零售总收入的54.6%归因于食品、饮料和时尚配饰等主要业务部门。零售投资组合中排名前10位的租户贡献了新达信托2017年12月份总收入的5.3%，占据了REIT零售投资组合净可租面积总额的27.0%。

1 、 新达 城（Suntec City）

新达城是一个标志性的综合商业开发项目，位于新加坡中央商务区内的滨海湾分局内。

新达城是由一群成功的香港商界领袖组成的财团，以“亚洲商业之都”为目标，是一个具有里程碑意义的发展项目，包括五座甲级写字楼、一座世界级的会议展览中心，以及新加坡最大的商场之一，所有这些都与街道上的广场和地下行人通道相连。坐落在新达城中心的世界著名的财富之泉，体现了丰富的生活和层出不穷的熙熙攘攘的活动。

1）新达城办公楼（Suntec City Office）

新达信托在新达城办公楼拥有约130万平方英尺的净可租面积，包括一、二和三塔的地层单元，以及四和五塔的所有地层单元。第一至第四座楼是45层楼高的无柱建筑，而第五座楼是一座18层楼高的大楼板，面积高达28，000平方英尺。Suntec城办事处位于滨海湾天际线的对面，辅之以综合商城丰富的便利设施，吸引了来自技术、媒体和电信、银行、保险和金融服务以及航运和货运等行业的众多跨国企业。2017年12月，总办公室收入的28.7%来自科技、媒体和电信部门，其次是银行、保险和金融服务业以及海运和货运运输部门，分别为21.6%和10.0%。在净可租面积方面，截至2017年12月31日，Suntec城办事处净可租面积中有28.7%属于技术、媒体和电信部门，其次是银行、保险和金融服务业以及航运和货运运输部门，分别为22.8%和10.1%。

2）新达城购物中心（Suntec Mall）

新达城购物中心是新加坡最大的购物中心之一，也是一个领先的购物目的地，为许多人提供了独特的一站式购物、餐饮、娱乐和娱乐体验。它满足来自新达城内五座办公楼和附近办公大楼的工作人员的需要，满足游客和当地人的日常流动，以及在新达新加坡会议展览中心召开展览、研讨会和会议的当地和国际代表的庞大网络。新达城是一个令人兴奋的生活方式目的地，提供360多家专业零售店、各种食品和饮料概念以及娱乐选择。2017年，新上市的20多家品牌或概念店在新达城开业.其中包括AW实验室、伯尔尼、逗号、达芬奇创新实验室、杜基、战斗机区、四川功夫鱼、MST高尔夫、林肯里士满、Nya Cafe、OMU、Ramen Nagi、Watch Wonderland和Zero Latency。2017年12月份，零售总收入的53.0%来自食品饮料和时尚配饰部门，其余来自其他不同行业，如服务和其他行业，头发、美容和健康、休闲、健身和娱乐以及电子和技术。在净可租面积方面，截至2017年12月31日，新达城零售净可租面积中有27.5%属于餐饮部门，其次是时尚配饰部门和休闲、健身和娱乐部门，分别为16.8%和12.7%。新达城前10名零售租户占新达城2017年12月份总收入的8.9%，占该商城总收入的28.7%。

3 ）新达新加坡会议展览中心（Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre）

新达新加坡会议展览中心，是世界一流的会议展览场所。该获奖设施可接待10至10 000人的活动，可直接进入新加坡娱乐和文化景点附近的大约5 800间酒店客房、1 000家零售店、300家餐厅。自1995年以来，新达新加坡主办了许多重要的值得注意的活动，如1996年世界贸易组织部长级会议、2006年国际货币基金组织和世界银行集团理事会年会和2009年亚太经合组织领导人周。它也是2010年首届青年奥运会最大的体育场馆之一。2011年8月18日，新达信托通过增购40.8%的股权，获得了新达新加坡的战略多数股权，将实际持股从20.0%提高到60.8%。在2013年6月资产增强工程完成后，经过改造的新达新加坡会议代表现在享有新的设施，其中包括增强的灵活性、功能和可兑换性。另一个亮点是令人印象深刻的三层高清晰度数字墙，包括664个全高清LED屏幕，它被授予吉尼斯世界纪录称号“最大的高清视频墙”。 2017年，新达新加坡主办了大约1 600次活动。它还获得了许多国际、区域和地方的荣誉和奖励，以表彰其优质服务、奉献精神和热情的高标准。获颁授的奖项包括：2017年AFECA奖“最佳场地奖-竞技场”、2017年“人力资源管理亚洲读者选择奖”、“最佳会议展览中心-最佳编辑选择奖”。“亚洲顶级场馆”展览杂志及2017年世界旅游大奖“亚洲领先会议中心”连续第12届获奖。

2 、 莱佛士 码头一号（One Raffles Quay）

莱佛士码头一号是位于新加坡中央商业区的主要地标性商业开发项目，包括一座50层的办公楼(“北塔”)、一座29层的办公楼(“南塔”)、与市中心和莱佛士广场地铁站的地下连接线，沿市中心、南北和东西捷运线有良好的连通性和可达性，一个避风港广场，作为一个下车点和枢纽停车场，有713个停车场。由国际知名建筑公司纽约Kohn Pedersen Fox Associates设计，其最先进的建筑服务和管理系统满足全球金融租户的需求。莱佛士码头一号在2008年FIABCI英才奖评比中被授予办公室类别的最高奖项，该奖项承认世界上杰出的房地产开发。其中莱佛士码头一号拥有一个庞大而多元化的租户基地，包括五十一名写字楼租户及五名零售租户。主要写字楼租户包括荷兰银行、德意志银行、安永银行、苏格兰皇家银行和瑞银集团。在与香港土地和凯佩尔REIT平等的伙伴关系下，新达信托拥有莱佛士码头一号三分之一的权益。莱佛士码头一号是一处具有长期增长潜力的具有声望的一流A级写字楼，由于它靠近滨海湾，因此很有可能充分利用滨海湾地区未来的发展。

3 、滨海湾金融中心（MBFC Properties）

滨海湾金融中心 是一个主要的里程碑商业发展项目，战略上位于滨海湾的中心。第一期由纽约著名建筑公司Kohn Pedersen Fox Associates设计，包括一座33层高的写字楼(“第一座”)、一座50层高的办公楼(“2号楼”)、一栋滨海湾住宅，滨海湾环线商场约有94,906平方尺的新台币作零售用途，包括第一座、第二座及地面广场的地面层，以及六百九十七个停车场。它直接连接市中心的捷运站，还有一条从滨海湾环线商场到莱佛士广场捷运站的地下线路。在2013年东南亚房地产奖上，MBFC地产被评为东南亚最佳商业开发项目。它在2012年FIABCI国际杰出奖颁奖典礼上获得了办公室类别的最高奖项，该奖项表彰了世界上杰出的房地产开发项目。MBFC地产公司还在2011年MIPIM亚洲奖中获得了混合用途类别金奖和参与者选择奖。滨海湾金融中心拥有主要的租户基础，主要的写字楼租户包括巴克莱(Barclays)、必和必拓(BHP Billiton)、麦格理(Macquarie)、野村(Nomura)和渣打银行（Standard Chartered Bank）。在与香港土地和凯佩尔房地产投资有限公司(Keppel REIT)平等合作的情况下，新达信托公司拥有MBFC地产公司三分之一的权益。MBFC物业包括第一期的办公室及零售物业，但不包括滨海湾住宅。滨海湾金沙综合度假村、新加坡飞机场、海湾花园、海滨剧院、国际和精品酒店、住宅公寓和水边食品和饮料销售点都近在咫尺。

4 、槟城路9号（9 Penang Road）

槟城路9号是一幢新的甲级商业大厦，是与海意控股有限公司、星海艺集团有限公司及新达信托合资兴建的，分别拥有35.0%、35.0%及30.0%的权益。新的十层楼由两个机翼组成，八层楼的净可租面积约为352，000平方呎，而第一层的零售面积则为15，000平方呎。为配合市区重建委员会的“步行及单车计划”，该发展计划将提供一条单车径及终点站设施。土地的租赁期限也延长到新的99年。该开发项目位于前公园购物中心，作为其积极的投资组合管理战略的一部分，管理层于2015年12月将其剥离。有关工程已于2016年9月底收回，槟城道9号的发展工程已于2016年12月1日展开，目前正进行建筑工程。截至2017年12月底，建筑工程已完成约19%。开发费用估计约为8亿新加坡元，该大楼定于2019年年底完工。

5 、太平洋公路177号（177 Pacific Highway）

位于悉尼北部的31层A级商业大厦-太平洋公路177号于2016年8月1日正式完工。这座地标建筑由获奖建筑公司贝茨·斯马特设计，拥有一流的设计和海港景观。除了2016年收到的5颗星绿星-Office Design v3认证评级外，该建筑还在2018年1月获得5.5星级NABERS能源评级，超过了5星级NABERS能源评级的最初目标。177号太平洋公路主要租户基地包括世邦魏理仕、CIMIC集团有限公司、思科系统公司、雅各布斯工程集团公司、目标公司、胡椒集团有限公司和沃达丰集团公司。177号太平洋公路位于北悉尼中心商业区最著名的地点之一，位于太平洋公路与贝瑞街的交界处。该物业的主要位置，使它可以直接进入一些主要的周围道路，并有良好的公共交通服务。

6、索斯盖特建筑群（Southgate Complex）

索斯盖特建筑群是一个永久的，里程碑式的海滨综合开发项目，位于澳大利亚墨尔本南岸艺术和休闲区的亚拉河畔。索斯盖特大厦由两座A级写字楼、30层高的“IBM中心”、25层楼高的“先驱周刊时报大厦”、一个3层的零售平台和一个拥有1，026幅车位的停车场组成。2017年财政年度，索斯盖特综合体的办公室提议也得到了加强，完成了九层楼的办公室翻修工程，其面积约为113 000平方英尺。索斯盖特综合体正对面弗林德斯街火车站，在墨尔本的城市铁路环路附近。它还被商业、住宅、娱乐和零售设施所包围。索斯盖特建筑群有一个主要的租户基地，主要的办公室租户包括APT管理服务，墨尔本城市路，澳大利亚政府，IBM澳大利亚和先驱和周刊。2018年5月31日，新达信托公司又完成了对索斯盖特建筑群25.0%的收购。新达信托目前在索斯盖特建筑群拥有50.0%的权益，其余50.0%的权益由PIP Trust持有。

7 、柯林斯街477号（Older fleet, 477 Collins Street）

2017年8月8日，新达信托完成了对柯林斯街477号奥德弗莱50%股权的收购，这是一处将从米尔瓦茨集团(Mirvac Group)开发的免费土地和房产，价值4.1417亿澳元。Mirvac仍然是该房产的共同所有者，其剩余50%的权益在该房产中。柯林斯街477号位于墨尔本最负盛名的商业地址奥德弗莱，位于中央商业区的西部核心地带，距离维多利亚主要的大都会和区域交通枢纽-南十字车站也有很短的步行距离。这座40层的顶级高级建筑预计总可出租面积为58，000平方米，其中包括56，000平方米的办公空间和2，000平方米的零售空间，以及414个停车位。该酒店还将提供市场领先的便利设施，包括商务休息室、健康中心、儿童保育中心和一流的旅行结束设施。该项目是由获奖的Grimshaw建筑师设计的，从柯林斯街的正门，合并了三座在19世纪不同时期建造的三座遗产建筑的立面。该物业的目标是实现5星绿星评级，5星NABERS能源评级，以及国际铂金评级。该房产由领先的专业服务公司澳大利亚德勤公司(Deloitte Australia)承诺，作为其墨尔本总部，其预付金额为39.1%。Mirvac将在实际完工后的五年内为任何未出租的空间提供租金保证。由此产生的加权平均租约到期时间约为7.74年，年增长率在3.50%至3.75%之间。柯林斯街477号预计将在2020年中期实现实际完工。

五、新达信托 2017年度经营数据

截至2017年底，新达信托管理资产（AUM）为96亿新加坡元。办公室出租率达到99.2%，零售物业出租率达到98.8%。 该信托于2017财年实现总收入3.562亿新加坡元，较2016年同期增加7.8%。 这主要是由于177太平洋公路的租金贡献以及新达城市办事处的贡献增加，部分被零售收入减少所抵消。其中办公室收入为1.757亿新加坡元，同比增长19.1%；零售收入为1.188亿新加坡元，较2016财年下降2.4%。2017财年的净财产收入为2.445亿新加坡元，同比增长8.9%。 这同样是由于177太平洋公路和新达城市政府的贡献，部分被零售贡献减少所抵消。2017财年合资企业的收入贡献为8970万新加坡元，与2016财年的8970万新加坡元相符。新达信托于2017财年实现可分配收入总额2.63亿新加坡元，同比增长3.7%。2017财年的DPU达到10.005美分，这意味着全年的年收益率为4.65%。截至2017财年末，新达信托基金单位持有人的总回报率为238.5%, 成为新加坡最具流动性的上市房地产投资信托基金之一。

六、新达信托对国内REITs发展的启示

目前国内还没有真正意义上的REITs，都是类REITs产品，因为国内最大的法律障碍还未解决，主要体现在税收方面，还存在着双重征税障碍，而国外对REITs是单边收税。

资产管理在物业培育期间发挥的重要作用，站在投资者的角度，上市的物业需要有稳定的现金流来保证相应REITs有较高的收益率和股息回报率，这就对物业本身的持续运营能力和现金流状况提出了很高的要求。同时，尽管目前来看中国现有REITs体系尚不成熟，国内类REITs更多是作为债性的融资工具，但新加坡的REITs税收、法律体系为中国未来公募REITs的推出条件提供了很好的借鉴意义。期待在中国，未来万亿存量商业物业通过证券化金融创新的方式在政府、监管机构及其他各方力量的共同推动下释放出强大的活力，并有更广阔的发展空间。

另外，新加坡对物业的改造，肯花费三四年来装修整改，为每项资产和整体 REITs 制定明确的发展路线。这值得国内管理人深思，只有长期限的REITs产品肯花心思在物业的升级改造上，这对建筑物发挥潜力、促进城市繁荣发展、为人民谋便捷上有深远意义。

（来源：本文主要内容来源于Suntec REIT年报以及Suntec REIT官网）

第二部分：新加坡REITs连载之五| 先锋医疗产业信托

一、先锋医疗产业信托（First REIT）概况：

先锋医疗产业信托（First REIT）是新加坡首个医疗地产投资信托，专注于投资亚洲各地的多元化收益增值医疗及医疗保健相关房地产资产。该信托基金采用成熟的策略，利用这一弹性资产类别的独家投资机会，产生有吸引力和稳定的回报。

该信托由Bowsprit Capital Corporation有限公司(简称“Bowsprit”或“Manager”)管理，目前在亚洲拥有20处房产，总资产将近13.5亿新元。其中包括印尼16家医院、两家综合医院和购物中心、一家综合医院和酒店以及一家酒店和乡村俱乐部，以及新加坡的三家养老院和韩国的一家医院。

在印度尼西亚，先锋医疗产业信托由当地最大的上市房地产开发公司 PT Lippo Karawaci Tbk 发起，并运营 SiloamHospitals Group。该信托也获得了其发起人给予的约40家医院的优先购买权，拥有绝佳的机会，可在医疗保健行业通过收购进一步提高收益率。

二、先锋医疗产业信托组织架构：

图一：先锋医疗产业信托架构

由图中可以看出以 先锋医疗产业信托 为中心， PERPETUAL(亚洲 ) 有限公司作为托管人， BOWSPRIT资本有限公司作为管理人。并持有新加坡地产的物业所有权，从中获得租赁收入。

此外，还设立了新加坡本土特殊目的公司（ ONSHORE SPCS ）和 海外特殊目的公司 （ OFFSHORE SPCS ）。 先锋医疗产业信托拥有 ONSHORE SPCS 普通股和可赎回优先股的所有权， ONSHORE SPCS又拥有对 OFFSHORE SPCS 的 普通股、股东贷款和可赎回债券的所有权，从而间接持有海外资产的物业拥有权。反之，海外资产提供的租金收益通过这两个渠道转为股息、利息、股东贷款本金偿还及债券赎回收益到 先锋医疗产业信托。

三、公司策略与展望：

战略路线：

自上市以来，先锋医疗产业信托一直遵循投资于高质量创收资产的战略路线图，以最大限度地提高单位投资者回报率。在2017年收购Siloam Hospitals Buton (SHBN)、 Lippo Plaza Buton (LBP) (两者均属于ButonProperty公司)和Siloam HospitalsYogyakarta (SHYG)，进一步加强公司在印度尼西亚的增长轨迹和多样化。

ButonProperty公司于2017年10月以2850万新元收购，是继2015年收购Siloam Hospitals Kupang & LippoPlaza Kupang (属于Kupang Property公司)之后的第二项资产，包括一家医院和一家联营零售商城。Buton Property公司位于战略要地BauBau城，它是一个港口城市，有着连接印尼东部和西部的交通枢纽，更是苏拉威西东南部Buton岛的主要城市。这是一项颇具吸引力的收购，以每年284万新元的初始合并租金为基础，提供了10%的初始租金收益。

SHBN是一个卓越的急救和创伤中心，也是Buton岛最先进的医院之一，拥有160个床位。医院设有现代化的医疗设施，包括手术室和放射、血液透析、物理治疗和神经病学等医疗服务设备。LPB是一个新建的、独立的、单层的零售商场，与SHBN相连。与主要租户如Matahari百货公司和超级市场，它补充医院和提供零售设施的病人和他们的陪伴家人和朋友。

先锋医疗产业信托在2017财年的第二笔投资是与力宝购物中心印尼零售信托(Lippo mallIndonesia Retail Trust，简称“LMIR Trust”)组建的合资企业，收购了日惹的一个综合开发项目，包括医院、SHYG和零售商城Lippo Plaza Jogja(“LPJ”)，由先锋医疗产业信托收购SHYG的交易于去年12月以2,780万新元完成。

根据合资企业，先锋医疗产业信托有享有SHYG所有资产的经济权利，包括收入、利润和股息，以及负责所有的责任、义务、成本、费用和损失。这种描述也适用于LMIR信托与LPJ的关系。

日惹地产（Yogyakarta Property ）位于一个繁忙的集水区，与爪哇岛中部的周边地区一起，日惹是爪哇人口密度最高的地区之一。公司总楼面面积为12,474平方米，最多可容纳220张床位，并于2017年7月取得所有有关许可证及牌照后开始运作。SHYG是一个卓越的神经科学和心脏病学中心，是日惹最现代化和设备最完善的设施之一。以每年243万新元的基本租金计算，这是另一宗增值收购，租金回报率为9.0%。这两家新公司在2017年第四季度都提升了First REIT的总收入，而单位信托证券持有者可以期待在未来的财政年度里进一步增长。

稳健的资本管理：

随着资产基础的不断扩大，先锋医疗产业信托基金继续对其资本结构的管理保持警惕。截至2017年12月31日，负债比率稳定在33.6%，利息保障为5.5倍。

该信托于2018年1月获得华侨银行有限公司(“华侨银行”)至多4亿新元担保融资安排。这些融资安排包括3年期、4年期和5年期新加坡元定期贷款安排，以及3年期以新加坡元或美元计价的双货币循环信贷安排，每项安排最多可提供1亿新元。2018年3月1日，该信托机构已经动用了这些设施，为其现有贷款进行再融资。

前景展望：

印尼将继续是先锋医疗产业信托增长的重点市场，尤其是力宝卡拉瓦奇(Lippo Karawaci)拥有约40家医院的强大产品线。

印尼经济从2016年的5.02%增长到2017年的5.07%。随着庞大的人口、基础设施的发展和中产阶级的迅速壮大，医疗市场继续被视为一个可持续增长的行业。它的医疗保健市场服务不足，相对于人口规模，医院床位和医生比例较低。根据2015年Frost & Sullivan医疗保健展望报告，印度尼西亚医疗保健行业预计将增长两倍，从2014年的70亿美元增至2019年的210亿美元。

随着印尼医疗服务需求的增长和国家健康保险计划的实施，Jaminan Kesehatan Nasional (JKN)的目标是到2019年覆盖整个印尼2.6亿人口，先锋医疗产业信托的高质量医院组合具备良好的条件来服务不断扩大的医疗市场。

四、物业组合运营情况：

表二：先锋医疗产业信托物业概况表

表二中列出了先锋医疗产业信托在亚洲拥有的20处资产，将近13.5亿新元。包括了印尼16家医院、2家综合医院和购物中心、1家综合医院和酒店以及1家酒店和乡村俱乐部，以及新加坡的3家养老院和韩国的1家医院。

在印尼，该信托所持有的资产估值均超过当初的买入价格，其中超出金额最多的是MOCHTAR RIADY COMPREHENSIVE CANCER CENTRE，现在的估值已高出买入价格91.5百万新元，物业的升值也使信托的资产增加。而在租约条件中均约定以15年为周期，并可选择续约15年，这也保证了稳定的租金现金流的回收。在新加坡，所持有的养老院年租金均在1百万新元以上，签约条件是10年为周期，可选择续约10年，并且均已行使了续约的权利。在韩国仅有1家医院，虽然估值有所下降，但仍有稳定的租金。这也更印证了上述先锋医疗产业信托的策略，印尼将继续是信托增长的重点市场。

下面简单介绍一下几个表二中标的物业：

SILOAM HOSPITALS YOGYAKARTA是印尼日惹市综合开发项目中的一家医院。日惹是一座文化和自然遗产丰富的城市，拥有两处联合国教科文组织世界遗产。它位于日惹市中心，交通便利，距离阿迪苏伊普托国际机场约5公里。该医院于2017年7月开始运营，是日惹市最先进、设备最完善的医疗机构之一。也是日惹唯一一家拥有快速反应系统的医院。医院有10层，分地下室、夹层和直升机停机坪，并与力宝广场共设有一个多层停车场，共752个车位及875个电单车车位。

SILOAM HOSPITALS BUTON & LIPPO PLAZA BUTON是一座新建的三层独立医院，与位于印尼BauBau市（布顿岛上的主要城市）唯一的现代化购物中心融为一体。该医院是目前布顿岛上最新最先进的医院设施。医院拥有手术室、快速反应救护车服务、产房、门诊、住院服务、重症监护病房、新生儿重症监护病房、x光机、16层CT扫描仪、血液透析、超声等医疗设施。所提供的医疗服务包括神经病学、普外科、内科、儿科、妇产科、放射科、耳鼻喉科和眼科等。商场是新建的单层独立零售商场，于2015年12月开业，为患者和医院访客提供配套设施。它的主要租户包括Matahari百货公司和大卖场。

THE LENTOR RESIDENCE是新加坡一幢五层高、医疗设施齐全的私人疗养院。于 2013 年 2 月完成一幢额外楼层及一幢五层高的扩建楼宇的资产改善工程。提供全面的医疗设施，包括内部诊所和医生值班， 24 小时护理，护士呼叫系统和电话线在每个床边。具有专业管理的安全系统的额外安全，带有闭路电视安全监视器的公共广播系统。

SARANG HOSPITAL是韩国一所六层高的医院，地下一层。交通便利，地处韩国海滨度假城市约苏市的中心位置，靠近Bongsan- dong辖区的Bongsan市场。医院还设有x线和超声诊断设备、诊所、康复中心、自助餐厅和餐厅，提供约苏市最大的康复治疗和护理保健服务。

五、经营业绩

先锋医疗产业信托自上市以来，营业收入逐年递增，2017年达到11099.3万新元，年复合增长率为14.7%；净财产性收入呈同趋势增长，2017年达到10947.6万新元，年复合增长率也是14.7%。在分别于2010年收购了MRCCC&SHLC及2012年收购了MD Property&SHMK之后，先锋医疗产业信托的营业收入和净财产性收入都取得了大幅增长，且在2013年后增长率均较之前有了较大幅的提高。

图二：营业收入和净财产性收入情况

2017年先锋医疗产业信托每基金单位派息8.57新分，较16年增长1.2%；每基金单位资产净值为101.47新分，较16年增长0.7%。先锋医疗产业信托自上市以来可分配收入也是一直呈上升走势，年复合增长率为13.2%，且在10年基金单位增发后，增长率有了明显提升。但由于增发，每基金单位可分配收入在10年出现下滑，但随后一直呈稳步上升走势。

图三：分配收入和每基金单位派息情况

先锋医疗产业信托的租赁收入2017年为10623.9万新元，较16年增长3.8%；其中，来自印度尼西亚的租赁收入占比17年较16年上升0.1个百分点，为95.7%；来自新加坡的租赁收入占比16年及17年均为3.5%；来自韩国的租赁收入占比17年较16年下降0.1个百分点，为0.8%。先锋医疗产业信托上市以来一直在不断开展收购工作，因此管理资产规模逐年递增，2017年达到134930万新元，年复合增长率达到15.3%。

图四：租赁收入和管理资产规模情况

截至2017年12月29日，先锋医疗产业信托收盘价为1.39新元，总市值约10.8亿新元。2017年度每基金单位派息0.0857新元，分派收益率稳定达到6.2%。自2013年以来历年派息情况如下：

表三：历年派息情况

先锋医疗产业信托股价自2013年以来涨幅为31.1%，加上每年派息，四年的投资回报率为69.7%，平均投资回报率为17.4%。这与管理人采取的积极的优质资产收购策略密不可分。

图五：先锋医疗产业信托股价情况

（来源：本文主要内容图片等来源于First REIT年报以及First REIT官网）

第三部分：新加坡REITs连载之六| 丰树产业信托

一、新加坡工业房地产市场概述

（一）新加坡经济概览

1．新加坡的经济表现

2018年第一季度，新加坡经济同比增长4.4%，高于上一季度3.6%的增速。所有主要行业除建筑业外均出现增长态势，建筑业较上年同期收缩5.0%。制造业同比增长9.8%，增速高于2017年第四季度的4.8%。该行业的增长具有广泛基础，所有制造业集群(不包括生物医药制造业集群)都出现了产量增加。

除制造业外，金融保险业强劲的势头同比增长9.1%，与制造业共计占2018年第一季度国内生产总值(GDP)增长的68%。

新加坡2017年制造业获得固定资产投资总额约为62亿新元，比2016年的59亿新元高出5.5%。固定资产投资的增长主要归功于一般制造业和精密工程集群的显著增长，同比分别增长387.7%和50.0%，分别达到11亿新元和6亿新元。生物医药制造业及化学工业亦分别增长9.1%及4.6%，注册固定资产投资6亿新元及13亿新元。电子产业在固定资产投资中所占比重最大，为21亿新元，占固定资产投资总额的34.1%。与此相反，运输工程和电子产业集群同期分别下降65.4%和5.2%。

2．新加坡2018年经济展望

2017年经济表现的改善主要得益于制造业，电子和精密工程集群对制造业增长贡献最大。预计在全球电子产品需求强劲的背景下，这些产业集群的增长轨迹将继续下去，尽管从2018年下半年开始，增长速度可能会放缓。

尽管2017年服务业增速落后于制造业，但服务业对整体经济增长的贡献率今年有望提高。金融保险、批发贸易、房地产等主要依靠外部需求和外来投资支撑的服务业，预计在2018年将迎来更为有利的经营环境。

预计2018年全球经济增长将温和改善。美国强劲的经济前景可能会遭遇中国、东盟和欧元区经济放缓的潜在影响，这些国家构成新加坡一些关键的外部需求市场。通胀意外上扬可能导致美国货币政策正常化速度快于预期。这种流动性收紧可能损害全球范围内的企业和消费者信心。此外，对保护主义情绪的担忧等政治不确定性，预计将影响全球和地区经济情绪。

尽管存在外部因素，但2018年全球经济的潜在持续增长，将惠及新加坡以出口为导向的服务行业，如金融和保险、批发贸易以及运输和仓储。在国内方面，在“智慧国家”(Smart Nation)等政府政策和医疗设施扩张的推动下，信息与通信、教育、卫生与社会服务等行业应保持弹性。然而，建筑行业在短期内可能仍将保持疲软，之后才会有所改善，公共和私营部门建筑活动预计也会增加。此外，在油价波动以及海上钻井平台市场产能上升的背景下，预计海洋和海上工程部门将出现温和增长前景。

根据新加坡工商部(MTI)的数据，鉴于这些因素，新加坡经济预计在2018年将增长2.5%至3.5%。2017年制造业大幅增长，主要是贸易相关产业在全球需求复苏推动的结果，由于2017年GDP基数较高，制造业增长可能会放缓。未来几年，“物联网”等新兴技术趋势将继续支撑制造业发展。去年表现不佳的建筑项目，应该会从之前几年授予的价值14亿新元的公共部门合同中得到提振，同时也会从之前几年授予的铁路相关合同中获得一连串的进度付款。

此外，2018年外部需求持续增长的前景，也可能推动服务业的增长。随着服务业逐步升温、建筑业下滑触底回升，以及制造业增长可能放缓，到2018年，经济增长引擎应该会得到很好的平衡。

（二）工业地产市场概况

自2018年1月1日起，JTC [1] 正式拥有新加坡所有公共部门工业用地和物业的全部所有权，其中包括10700个工业单位和540个工业租约，而这些都是HDB [2] 之前拥有的。把所有公营部门的工业用地和物业合并为一个单一的政府机构，有助政府更好地支援实业家，特别是中小型企业的业务增长。根据JTC的资料，所有HDB租约及租约的条款及条件，在租约或租约期内均维持不变。合并后，约16,300个工业单位及3,640个土地契约(总土地面积8,100公顷，简称“公顷”)将纳入JTC的管理范围。

二、项目概况

丰树产业信托(“MIT”)是一家在新加坡交易所主板上市的房地产投资信托(产品代码：“SGX-ST”)。其主要投资策略是投资于新加坡国内能产生现金流的工业地产，以及美国的数据中心等资产组合。

MIT的房地产投资组合包括新加坡的85个工业地产和美国的14个数据中心(其中40%的权益通过丰树投资私人公司获得)。新加坡的房产包括高科技建筑、厂房、园区房产、堆叠/倾斜建筑和轻工业建筑。截至2018年3月31日，“MIT”管理的总资产为43亿新元。

MIT由丰树产业信托管理有限公司（管理人）管理，丰树产业信托管理有限公司是丰树投资有限公司(发起人)的全资子公司。发起人是一家领先的房地产开发、投资和资本管理公司，总部设在新加坡。

17/18财政年度，在推动高科技楼宇发展策略方面，MIT已取得重大进展。2017年10月，MIT完成了在美国的第一次海外收购，与发起人丰树投资私人有限公司(发起人)一起以7.5亿美元收购了14个数据中心。这些物业主要采用三净租约 [3] 模式整体打包出租，租赁和运营风险极小，这将使丰树更顺利进入全球最大的数据中心市场。租户包括世界500强公司和在纽约证券交易所或和纳斯达克上市的公司，租约期较长，这笔收购提高了投资组合的质量和回报的稳定性。