淞宝是宝山的心脏，作为宝山行政中心，这里整合了全区最好的资源，生活配套最齐全。
但是本轮涨幅淞宝板块完全跑输了大盘，淞宝房市未来会继续沉沦吗？
淞宝越来越像一个老城区，走到了转型的十字路口，未来何去何从？
随着宝山新兴板块的开发，淞宝未来的中心地位还守得住吗？
淞宝板块房价根本涨不动。
以CEO盘上海长滩为例，2017年首开卖5.5万元/m²，后续卖到5.75万元/m²，新房多年仅涨2500元/m²。
而该小区二期成功加入了一期同样的宝山实验小学学区后，二手房仍然维持在6万元/m²左右的价格。
加上学区都没有涨多少，那么去掉学区涨幅更低，比大盘输得太惨了。
除了次新房涨不动外，淞宝的老房子也是跑输了大盘，根本涨不动。
老房子普遍2017年就是高点，此后房价开始回调，2022-2023年只比前期高一点，不赚钱。
比如宝钢八村，同户型28m²的一房2017年成交价就曾高达5.12万元/m²，此后呈V形波动，这波行情最高只在2022年涨回到5.21万元/m²，5年只涨1.75%；
再看宝钢十一村，同户型50m²的从2017年的4.6万元/m²到2022年的5万元/m²，5年过去仅涨8.7%；
宝林三村52m²同户型的2017年成交4.6万元/m²，中间跌跌涨涨只到4.5万元/m²，没有越过前期高点；
宝山三村从2017年的5.5万元/m²，到2022年的5.7万元/m²，5年只涨3.6%。
除了个别学区房有溢价外，淞宝大部分的普通公房和新村涨幅都很低。
也就是说，买了淞宝的房子，六七年都不赚钱，还不如存银行利息高。
整个吴淞板块均价仅4.6万元/m²，房价长期沦为北上海的洼地，这是为何？
宝山起初是上海郊区的工业卫星城定位，那时候产业工人多，促进了淞宝居住社区的形成。
都说宝山因宝钢而兴，而淞宝更是因宝钢而荣，因为这里修建了大量的宝钢配套住宅。
淞宝解决了很多钢铁职工的住房难题，为早期宝山钢铁工业的崛起奠定了坚实的基础。
随着导入的工人增多，淞宝陆陆续续建了很多新村，如宝钢新村、临江新村、宝林新村、宝山新村等。
人口聚集、住宅林立，促进了商场的繁华，又带来了学校、医院等配套。
淞宝逐渐蜕变为宝山的
商业、文化、生活中心。
牡丹江路聚集了很多商业，号称当地的“小南京路”，见证了淞宝的辉煌岁月。
宝乐汇印象城
以前在上海的郊区搞一片工业区，靠着产业工人的导入，可以很好地建设一个卫星城。
淞宝（宝钢）、老闵行（四大金钢+五朵金花）、金山老城（金山石化）、安亭（上汽）等。
都是在这种模式下发展起来的。
但是如今随着郊区工业的转型，这些卫星城何去何从成了一个难题。
以淞宝为例，随着钢铁职工的下岗和居住人口老龄化，昔日的繁华似乎已成过眼云烟。
当缺乏新的产业和年轻人口的注入，淞宝似乎正在走向衰落的边缘。
当然淞宝也有想过突围。
为了加快北转型，解决产业发展困境，宝山在淞宝西部规划了一个吴淞创新城。
这个吴淞创新城定位非常高，是上海城市副中心、上海北翼科创中心，出道即巅峰！
假设吴淞创新城发展成为密集的商务区，那么淞宝可以很好地当一个配套居住区。
不同于宝山其它远大荒地段，淞宝是宝山的行政中心，整合了全区最好的资源，生活气息浓厚。
但是吴淞创新城尚在发展的起步阶段，产业还没有规模化引进来，落地周期长，暂时带动不了淞宝。
吴淞创新城还有很多工厂在运转，占据了宝贵的土地，拖累了更新的步伐。
对外比，吴淞在上海九大城市副中心里已经比较垫底了，与川沙一样都处在早期发展阶段。
而对内比，吴淞这个副中心进展还不如南大智慧城快。
原先作为化工区的南大早就腾挪出了空间，土壤也经过了治理，一张白纸好绘图。
南大地标楼已建成，转型速度非常快。
未来南大是否会成为宝山的新星，甚至超越吴淞创新城率先崛起呢？
除了吴淞创新城和南大智慧城，宝山还规划了新顾城、上大、高境科创小镇等多个新兴功能区。
这些新势力的崛起，将不可避免地削弱淞宝的置业地位。
且看大华、淞南的房价，早已超越淞宝成为宝山的新贵板块；
吴淞创新城好比上海第六大新城，当新城崛起，老城也就没落了。
嘉定新城、松江新城、金山新城的开发，都把老城远远地甩在了身后。
所以新地段崛起后，老地段就会被稀释。
而淞宝也站在了这个历史的十字路口，地位变得岌岌可危。
值得一提的是，吴淞创新城的建设肯定少不了新房的开发。
新房越建越多，不断冲击淞宝的二手房市场。
随着淞宝的二手房房龄越走越高，会更加失去优势、卖不上价格。
那么淞宝会否最终沦为宝山置业鄙视链的最末端呢？
回头我们看看淞宝，地理位置偏东北，交通也不优，是一个非常内生的区域。
淞宝远离上海CAZ和商务中心，城市效率并不高。
这里通过3号线单线与市区连接起来，轨交覆盖率低。
而且3号线进不了上海内环，需要换乘，有些鸡肋。
淞宝板块多以本地购买力为主，吸引不了外部的客群进来。
在居住人口层次上，淞宝还是以钢铁老职工为主，而且面临老龄化。
人口老龄化后，导致本地的购买力开始下降；
加上产业的下滑，外部购买力进不来，让
淞宝的房价根本涨不动。
淞宝板块内近7成都是八九十年代的公房和新村，2000年后的次新房占比很少，
产品越来越老化。
这些房子当年可是工薪阶层的天花板，是身份的象征，但现在时过境迁成了“古董”产品。
由于户型设计理念过时、物业退化、停车位配比失衡，无法再满足年轻人的居住需求。
这些老小区产品虽然价格便宜，多在4-5万元/m²，但很难吸引市区客户接盘。
在几个app里成交数据是断的，都是本地人靠本地小中介成交。
历史已经证明并将持续证明，淞宝板块的涨幅会持续跑输大盘。
对于本地业主来说，该卖的还是卖掉吧。
同价位、同总价，上海有很多替代淞宝的板块。
如果还想在本区内置换，那么可以选择宝山距离市区更近的板块。
如上大、南大、大华、共康、淞南等。
高端改善可以看看杨浦的新江湾城，历来宝山都有很多钢贸小老板买在这里。
尤其是淞宝本轮没涨多少也没跌多少，卖出去不会亏本。
而对于上海外地置业客来说，也不建议买到淞宝地区，这个地方的市场会持续走弱。
淞宝板块小区
品质也不高，虽然配套成熟，但中产可能看不上。
环境也就那样，
城市界面已定型，开发早、成熟早，难以再更新。
淞宝看上去像一个大型分布式养老社区，小年轻置业在这里可能会面临无法融入社区的问题。
