政策效应积极释放，预计8月份新房成交将同比转正

本报告对全国50个重点城市新建商品住宅成交情况进行分析，以更好把握当前新房交易行情。数据显示，当前新房交易已连续5个月保持降幅收窄的良好态势，充分说明购房政策积极有效、市场趋稳基础更加牢固。据此判断，8月份新房成交数据有望同比转正，对于引导市场预期向好具有积极的作用。

一

总体情况

1、 成交面积：看似下降但总体稳住了

2024年7月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1141万平方米，环比减少26%，同比减少13%。对当前新房交易数据需要客观理性看待。表面上看，出现了环同比的下降，进而也引起了“市场再次下行”的顾虑和担心。但实际上7月份本身属于传统市场淡季，出现数据波动实属正常。需要提示的一点是，若观察今年前7月数据，总体上并没有出现断崖式的下跌现象，这意味着在一系列政策的支持下，新房交易市场总体稳住了。

2、 同比增速：降速指标连续5个月收窄

本部分统计了全国50城新房成交面积的月度同比增速数据。今年2月份全国50城新房成交面积同比增速为-69%。不过后续月份该降速指标总体呈现逐月收窄态势。其原因是：去年同期月份总体呈现降温态势；今年二季度购房政策持续加码并释放积极效应。当前该指标已连续5个月收窄，预计8月份有望转正。若该指标转正，那就意味着15个月以来全国50城新房成交同比数据首次由负转正，市场信号意义重大。

3、 年初累计同比增速：构筑底部的趋势明显

本部分研究“新建商品住宅年初累计成交面积同比增速”指标。数据显示，今年二季度开始，同比降速曲线呈现收窄态势，也说明新房交易有筑底回暖趋势。具体数据看，该指标在1-3月份为-48%，而到了1-7月份则收窄至-38%。此类指标有两个重要信号。一是说明目前新房成交相比去年同期大致萎缩近4成；二是说明最大销售压力期已经开始过去。

二

城市分类

1、 环比增速：三类城市的交易行情趋同

本部分分析全国50个城市按城市分类的新房环比指标。数据显示，今年7月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为200、613和328万平方米，环比增速分别为-19%、-31%和-21%。观察三类城市的环比增速曲线，其曲线形态相似，反过来说明三类城市的市场压力也是相似的。当然从市场提振的角度看，大城市的基础更好，尤其是年轻人导入速度较快的城市。另外当前大城市豪宅交易不错，已成为三类城市复苏的先行指标。

2、 同比增速：三类城市均有转正的良好态势

数据显示，今年7月份，全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为-1%、-19%和-8%。观察三类城市该指标，其在去年下半年开始总体处于负增长区间，市场压力较大。随着本轮供求关系的调整和房价的调整，市场风险有较大的出清，新一轮复苏的基础更加牢固。尤其是一线城市已经显露出更明显的转负为正的良好态势。

3、 年初累计同比增速：普遍萎缩3成水平

从年初累计同比增速指标看，今年7月份，全国50个一、二、三四线城市年初累计新建商品住宅成交面积分别为1247、4490和2517万平方米，同比增速分别为-28%、-41%和-38%。通俗理解是，当前销售数据相比去年同期普遍萎缩3成水平。若对比2019年年份，大致缩水了20%、60%和65%。从这个角度看，一线城市更抗压，而二三线城市市场调整压力较大。我们认为，各地要结合此类萎缩程度，进一步在购房政策方面发力，以更好提振交易行情。

三

城市排序

1、 环比增速：普遍下降属于正常现象

本部分统计了22个一二线城市的新房交易情况。统计显示，7月份22个城市中，仅有3个为环比正增长，1个为零增长，剩下的18个城市均有不同程度的环比下降。出现普遍性的环比下降，属于正常现象，尤其是很多城市6月份密集网签交易数据略高。我们预计，到了8月份较多城市将保持环比正增长的良好态势。

2、 同比增速：已有5个城市保持同比正增长态势

7月份，在22个城市中，已有5个城市表现出同比正增长的态势，即包括南宁、福州、广州、南京和重庆。以广州为例，其最近两个月同比增速分别为19%和29%，总体上说明购房政策是积极有效的，也带动此类城市走出过去较为低迷的状况。后续预计同比正增长的城市数量会增多，进而也带动全国50城数据逐渐走出负增长区间。

3、 累计增速：三季度走出负增长区间有困难

今年1-7月份，全国22个重点城市新房成交面积均为同比负增长。此类城市相比去年同期水平大致萎缩了3成。该指标警示各地，新房交易的“亏空”依然较大，要在三季度继续提振新房交易，以促进此类指标逐渐走出负增长区间。

四

物业分类

1 、 豪宅：近五年最热

本部分选取北京、上海和深圳2000万总价及以上的新房项目进行分析，以更好监测重点城市的豪宅交易市场。统计显示，今年7月份这三个城市2000万总价及以上新房成交套数为500套，环比减少49%，同比增长28%。两个维度印证豪宅交易的热销。一是对比全市新房总体数据，其同比增速明显更好；二是纵向分析，豪宅交易已创新高。三个城市2019-2024年历年前7月的豪宅交易套数为2371、2275、3397、4085、3795和4418套，据此计算2024年前7月增速分别为86%、94%、30%、8%和16%。这说明豪宅交易是最近五年最热的。

大城市豪宅交易较热，和三个原因有关系。1）资金避险情绪较强，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征，吸引了更多资金进入。2）相比2020年豪宅的交易热，当前豪宅类的房企心态更平和，捂盘心态少，而冲刺和加快项目出清的心态较重。3）相比2023年房价倒挂时期豪宅认购的高门槛，当前认购门槛明显降低，“积分”、“摇号”等高门槛规定明显减少。

大城市豪宅交易热，带来了三个重要作用。1）其发挥了非常好的市场引导作用，也进一步印证了房地产市场向好的趋势。2）观察此类城市豪宅类的房企，相关拿地成本较高。目前豪宅较快的去化，有助于加快回笼资金，有助于改善现金流状况。3）豪宅交易不错的房企，或成为后续大城市新一轮拿地的主力。下表对7月份豪宅热销TOP2的项目进行了情况介绍。

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