水库论坛问答  第259期（马爸爸）

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微信： WX81203731 有问必答

上一期： 第258期 （打滚）

提问: 请问，申请xyk的时候，选择不同的卡种，对最终额度有影响吗？（假设都是金卡，比如一张当季主推卡，一张航空联名卡）如果有影响，值得为了回血而申请航空联名卡吗？谢谢

当季卡，批卡率会高一点。因为有发卡指标。

回答：额度没影响。

提问: 欧大，本人女，38岁，农村出身，穷怕了，危机感重，生活节俭。大学毕业后一直在某一线城市职场打拼，税后百万出头。去年入水库后离职，建仓四套，目前一线六套，二线两套，总资产8.5，负债8.3，月供十几万。

老公也是职场人士，年收入百万以上，已到天花板，累。娃两个。

由于建仓完毕，手上子弹已打光，除了看孩子，无事可做，感觉赋闲在家罪恶感重，且月还款压力大。犹豫是否返回职场？或者在家生娃（老公不乐意，觉得压力太大）？

继续赋闲在家的话，这点资产能躺着到8.5财务自由吗？

回答：一线六套，堆起来的8.5吧。

不如一线卖一套，换成8000区域十套。

提问: 欧大，贷款行业尽是小骗子是吗？ 稍有不甚就被套路了?

回答：还好了，收费基本明的。

提问: 一个关于外资行的坑，希望放出来给大家看看。

东亚员工说的，滨江凯旋门，材料包装，被银行发现。还款从未拉下，直接处置。外资行不要脸可见一斑。大家慎重

回答：名声最差是渣打。

提问: 殴大，您说限购城市先打光

岳母大连土著52岁，大连值得先把我这个房票用了吗？

回答：主场自住大宅一套贷足先买好。

提问: 在一线是底层7.5，有没可能靠房产二线cqsy翻身呢？裂变能到哪一层级？比较谨慎的话，也就8.1了吧，到时财务自由标准至少9.1，那还是与财务自由无望。

回答：呃，3000m还是可以想象的。

提问: 龟总，重庆买弹子石新盘好还是买冉家坝天一新城，哪个5年后涨幅大些

回答：弹子石新盘估计要好一些，属于一级地段新盘。而且紫金一品年内开盘，据kfs准确消息是限价很严重。天一新城地段也很不错，但是问题在于房龄比较老，流动性较差，涨幅在初期也较差。

Ps，冉家坝是我们第一批重仓的板块，天一新城5000建仓。

提问: 30岁的女孩去柜台提现120万，银行问的话怎么说好？

回答：民工工资？

零花钱

提问: 欧神，大多数人都看淡上海明年，基本上凉了？

回答：市政府象梦游。

有什么大项目落沪么，没有。

提问: 坐标广东，打算拿老爸的房子办dyd，利息7.125，贷13年，300w的话月供3w，200w的话月供2w，打算拿这钱明年1月入手cq珊瑚水岸或者融景城，二套名额。该利息合适不？贷200w or 300w？珊瑚水岸 or 融景城？

回答：利息不贵。

到选珊瑚的话，也是大户型为主，怕不会很快见到赚钱效应。

提问: 欧大，朋友这两天美国回来，劝我去他旧金山那里买房出租，投资回报比6%，大约看好的房子一百万美金多一点。三年前其实去看过，不过那时候看的房子位置好一点，那时候150，但是庆幸那时候没去买，都买在国内了，升值空间相比大很多，现在来说有必要去买了收租金么？

回答：旧金山是美国最贵的城市，也是房价收入比最高的城市。

如果要投资，我不会选旧金山。

提问: 欧大，大兴线最后一站怎么样？还是新修的机场线旁更有潜力？机场线沿线都好荒

回答：为什么不买tty.

提问: 二手房，物业 水电燃气供暖 的更名，不需要原房主配合吧？自己拿着产证去更名就成了吧？

回答：一般都陪的。否则要解释很麻烦。

提问: 神，自己办了个公司为了以后抵押经营贷。需要去银行开立企业账户吗？不开账户对贷款有影响吗？另外用马爸爸的离婚证可以套路深圳银行吗？

回答：基本户又不伤的，为什么不开。

深圳要真离。

提问: 欧大好，政府限价导致开发商不肯拿地，于是新房供应减少导致房价上涨，这个过程是基于土拍价格上涨或持平的状态下，那如果政府降低土地价格或者一直保持一个锚定价格让开发商有一个利润空间，那房价是不是就不会过快上涨，上海现在土拍都是两三年前的价格，开发商也拿了地了，那是不是表明那个区域未来价格涨幅不会很大？

回答：好啊，好啊。

去和地方政府谈，调控最终是让他们“让利”

提问: 欧大：抵押贷款，178万，十年120期

每月固定本金利息还20094元。

请问这样的年利润是多少？

如何计算？

回答：一共还了241w，相当于137%

平均借五年，年化约7.4%

提问: 欧大，由俭入奢易，由奢入俭难，一切为了2025的鹰派真的能鹰到底吗？毕竟放水了这么多年，人民会用脚投票支持鸽派的，您说对吗？

回答：鹰派明年二月是一个考验。

提问: 跟信贷员确认了，我们签的是3年先息后本，随借随还，利率跟操作方法有关。低利率的是在系统里选择贷款一年，一年期到了，用手上的钱，循环存取操作（比如我这次贷300万，一年到期前用20万填进去再取出来，循环15次，当天存取不需要利息），这样下一年的额度就释放出来了，可以这样操作3年。如果是选择三年后一次性还清的方式，则利率高将近一个点，但不用每年这么操作。请问欧大，选哪种贷款方式？最担心选择了低利率那种，每年这么操作会出幺蛾子。

回答：那二种贷款方案就是平等的。

过桥至少值1%成本。

提问: 欧神，老公北京的，我还用再办深圳户口吗

回答：你什么户口。

迁北京需要十年，懒得等。

提问: 段公子：大面积缺乏流动性，新手缺现金流，玩大面积低单价需要底仓，否则现金枯竭又卖不出去的时候就完了。我们一般是5小+1大。

欧哥哥：看到段公子的回复想起群友讨论的什么是疯魔流。其实不管杠杠大小，大面积小面积如何匹配，只要操作人能hold得住就不是疯魔流，可以这么理解吗？毕竟每个人的资源、融资/抗压能力天上地下。譬如50%的杠杠对于某些人来说压力过大会失心疯，对于另一些人来说可以较轻松应对。

回答：对的

提问: 欧神，我在上海注册了一个空壳公司，为将来经营贷做准备，基本户用的是上海建行，建行要求常年在基本户放1万做年费，或者每年日平均有1万，且账户进出超过20次，这样每年只有300的年费；否则每年将有2000的年费。

请问：1、如果在基本户提款，是否会涉及到税收等？是否可以像个人借记卡一样随意提取公司基本户里的钱？2、公司是否可以换一个其他银行的基本户账户？是否很麻烦？如果不麻烦的话，建议换哪家银行的基本户比较好？谢谢~

回答：账可以做平。

更换成本约2000元。

一共才10000，您老就怂吧。

提问: 请问没资格的情况下，目前广州限购区域买房最快的办法是？

回答：结婚

提问: 欧大，主场渔村，你觉得适合你的大面积低单价理念，选龙岗投资如何，还是你更看好哪个区可以单价比龙岗还低？另外渔村什么时候大涨，你觉得一般需要一个80000+8000两个城市，但是如果可以用你的无限大法，深耕渔村，不去CQ，可行吗？还是到了渔村多少套门槛时，需要开启CQ仓，谢谢。

回答：龙岗的时间久一点，需要更多耐心。

可以深耕。

和套数无关，主要是生命周期不一样。见《售出清单》

提问: 欧大，

请问

a的公司转让给b，b再转让给c。

那a之前如果有公司的债务纠纷，会影响c么

因为买的壳公司倒了好几手了，

谢谢大大

回答：会。

公司的事，当然找C

提问: 龟总，之前用fp的名义在重庆买了一套房，后续想在重庆继续加仓，是把fp配偶的户口迁过去，用sfsd好，还是全款再抵押好？谢谢

回答：当然是SFSD更好。

先迁户口，再离婚，再办按揭，SFSD~

提问: 小龟好，两个问题请教：1. 重庆这次新出的限贷政策里说有两套以上即停止放贷，这里说的是在重庆两套还是全国两套？2. 如果符合这次的限贷条件且处于等待按揭放款阶段的人会遭受怎样的影响？

回答：6.28之后并没有出新政。这几天流传的认房认贷只是流传，我们以公布的政策为准。

两套以上停止放贷是全国性政策，全国范围同时最多两个个人住房按揭贷款，全国2套。

3套以上停贷。

提问: 龟哥，CQ全款在dy，一般银行要求名下公司注册多久？然后注册一个重庆公司多少钱？

回答：很多银行没有要求，有的要求3个月以上。

注册一个公司手续费地址费代理记账首年5K以上~

提问: 通过A中介看房，看好后想通过自己关系好的B中介买，告诉B中介哪楼哪号，中介能找到房主，问，买了后A中介也就知道了，碍于人情，需要给A中介带看的人补偿损失吗

回答：给他私人3000

提问: 殴大，关于直觉和跟谁内心感受:

我刚买了套房，感觉很舒服，待会去进抵押。

本来是打算买2套的，但是签完一套后，就看不下去了，然后身体就生病了，感觉各种抗拒第二套。

这一个月我一直在感受，买第二套有种贪婪的感觉。逻辑上买第二套问题不大。但感觉上，直觉上都不对。

殴大咋看

回答：随意，路都是你自己选的。

就好比冬天早上不肯起床一般。

提问: 请问小龟认为玖玺台什么价格入比较好？

回答：不是玖玺国际的话，1.6可以入

提问: 南岸区的一年以上的空壳公司  也可以免房产税吗？对公司纳税之类的都没有要求吗？

回答：南岸是最松的，基本无要求。

提问: 你好，龟大，请问 龙头寺 龙塔花园68平的顶层（共7层）售价60万能买吗？还是 龙头寺鲁能新城十三街区 65平的中间楼层（共32层）售价70万好些？谢谢！

回答：两个小区相聚不远。

我更喜欢鲁能一点

提问: 重庆外地三无全款抵押方式，大约可以背多少贷款才榨干负债额度？通常抵押贷年限是多少？

谢谢🙏

回答：1500-2000万

三年先息后本的产品最常见

提问: 龟大，小白外地三无，70万现金如何全款买重庆？请推荐二手管家，及板块，区域。冉家坝、龙头寺、南坪经开区有觉得可以投资的楼盘吗？全款买的话有没有办法不去重庆？谢谢

回答：最好拆借一笔或者垫资，买真内环地铁三房，之后再全款再抵押。如果不能的话，70万能买到的标的非常有限。

我很喜欢东原檀香山、祈年悦城、招商花园城。

公证后就可以不用来重庆，如果全款的话。

提问: 合作买房中，假如产证上的是对方名字，可以叠1元抵押证防止其私下卖房吗？去交易中心上抵押证吗？

回答：各地实操不一。

上海可以

重庆不可以，因为有负债的房子产证在银行。

提问: 龟总，重庆20年房龄，还好做按揭贷款或JYD吗？将来出手下家是否也面临同样的问题？

回答：在边缘了。

按照上海经验，后面房龄会增加到25年甚至30年，但需要时间。

同样面临这个问题，流动性受折损。

提问: 龟大大，请问差不多价格的话万科御澜道和恒大御龙天峰选哪边呢？

回答：看江：御龙天峰＞御澜道

不看江：御澜道＞御龙天峰

提问: 重庆注册公司十二月才满一年，那十月份要交的房产税是否可以拖到十二月份再去申报减免？

回答：两个月滞纳金，而且还要分区。

你先电话一下吧。

提问: 小龟大，目前cq出了新的政策，北滨路投资要暂缓了么，非三无，喜欢北岸龙湖和融景城，单价都是市场价。

回答：现在是北滨路建仓非常好的时机，不用暂缓。

提问: 龟大，招商9k  平安1w  华夏1.5w  广发1.6w  浦发1.5w  中信2.5w  交通3.4w  如何销卡[捂脸]

回答：亲你到底怎么申的卡啊，如果5w以下的全部销不就没有了吗。

把2W以下的都销了吧

提问: 重庆精装修的房子期房怎么计算豪宅房产税？什么时候开始征收三无房产税？网签合同还是交付使用起？谢谢

回答：精装修会有2-4K的宽容线，具体需要把房号拿着问对应的置业顾问，很有可能楼上是豪宅房产税房，楼下就不是。

接房开始计算房产税。

提问: 朱先生，我不怀疑您的判断，可是厦门的楼面价已经这么高了？这里面有些什么原因呢？

回答：房价高，地价高，厦门房价全国第四，地价当然也是全国第四咯。

提问: 欧大，现在平安普惠宅e贷又可以App自动循环提现了是吗？

回答：抱歉没研究。

平安无抵押贷款要22%利率。

提问: OD晚上好，CQ新限贷政策一旦出台，将利空房市。您对CQ观点是什么？长期仍是雪坡很长？

回答：不认为是大型政策。

提问: 欧神，手上有100w的信用贷，五年期，利率7%，每年还本10%，五年末还60%。值得用吗？

回答：值得

提问: 欧大，90后屌丝刚起步，名下三套房，如果和亲戚朋友透漏房子数量和涨幅会容易借钱吗？在公司和一般同事就不要提及吧？

回答：三套又不多的……

提问: 欧大，坐标渔村，如果全款买房，不把房款监管去银行的话，行规是怎么付款给业主，分几次，分别给多少？最后问一下渔村什么时候大概率启动，三价合一很伤吧？

回答：15%定金

过户当天付清首付。

滴滴答答一直有涨幅。

提问: 欧大，我想到一个逻辑，请您评价。

1-未来国内经济向好，财富创造能力增强，则土地增值，房价上涨。

2-未来国内经济被压制，财政收入不够，zf大幅度印钞，房价名义上涨。

这个逻辑的推理，有哪些不严密的？望欧神赐教，感谢🙏

回答：只要纸币，就永远涨。

提问: OD重庆一线江景与非江景，价差多少合理

回答：约25%

提问: 请问欧大，经营高利润行业，但也在缓慢下行阶段，目前大势下，应该扩大规模继续前行，还是保持小规模就可以？

2025，如若到来，2023是否是一个确定时间点？

一旦继续在任，剑在弦上，想问欧大，生意还有必要继续做下去吗，全部停止还是一切正常运转？

谢欧大！

回答：不要想那么遥远的事。

且顾眼前

提问: 欧神，除了父母我们自己努力，男孩日常应该怎么培养？您说三个您认为的最重要的三点，谢谢🙏

回答：独立负责

野心

受损能力

提问: 接上一个问题，1000这个租赁协议是在不平等前提下签的，我很不爽。而且我这边是要住的，很想把他赶出去。有什么方法？

回答：《没有合同不公平》

提问: 欧大，上家是公司产权的房子，我签买卖合同的时候对方应该是公司名字吗？付定金是付给公司帐户吗？第一次操作，有没有特别需要注意的地方，怕踩坑，谢谢

回答：对的

对的，也可以付给有书面文示的代理人。

一定一定要写各付各税

提问: 欧大，信贷紧到年底，明年会宽松吗？ 到年底也有两年了

回答：等待“三中会议”

提问: 欧大，银行如何鉴别真假fcz和xsz？

回答：房产证另外要看产调。

xsz是什么

提问: 紫大，几个月打算入魔都，不过对魔都不熟，没有首房手袋，只能全款dy，听说你可以帮忙高贷，那请问你可以做到贷几层出来，对房子有要求吗？怎么收费，另外无魔都公司和ls，现在要不要提前准备，也没名额，估计得走jjh了吧。

回答：对房子和你的资质综合情况有要求，要具体案例具体分析的。之前夫妻双方在外地各有几套贷款，是否还清？上海有无购房记录和贷款记录。看下有没有办法做成首套。你的直系亲属名下有公司吗？也可以用的。如果没有，现在抓紧马上注册。注册公司的注意事项在我群里都有。

提问: 紫大，请问一个小区的评估价格只跟本小区的成交价格有关吗？周边八万，此小区因为群租和开公司较多价格只有五万，那能GP到多少？

回答：成交价格只是一个参考的因素，并不是完全参照的，大家都知道成交价格一般情况下都做低的，如果群租和开公司确实会降低小区品质，但是还要看小区是次新房还是老式住宅小区，我认为像周边八万，此小区五万这种现象应该是很少见的，具体要看是什么小区，过来先评一下吧。

提问: 紫大好，我jy贷出来的钱截断，想去买房，是离婚用老公名字买好？还是不离婚直接用老公名字买更安全？

回答：如果不离婚，直接用老公名字买，会查双方的征信，还是会查到有首付贷嫌疑。如果经营贷做在你的名下，就离婚，用老公去买房。其中要注意的一点就是虽然截断了，一般来说没问题，但是如果工作做得细一点，你这里的钱最好不要直接转给老公，到他父母的账上再转给他，看起来就是父母给他的钱买房。欢迎进群咨询，每日干货分享

提问: 正在回味所有文集，意识到：

欧大说自己的毅力源自穷，又说起步资金是8套房。很多人嗤之以鼻。

其实8套房，也就是2套全款房而已。哪个上海土著独生子家里还没有二套全款房了。

就是真真的穷。

教师家庭出身的我，完全同感。父母还都是以“挣钱”为耻辱的“正义圣斗士”。要哭了。

回答：sorry，八套全款

提问: SH,前5%,受薪人士,女性,90后,年薪大概是多少呢？50+并持有知名startup中层管理级别期权能算得上么？

回答：上海月薪超过10000的，只有5%人口。

提问: 欧大，顶复两层都上产证，卖评估价的7折，以及顶复只有一层上产证，卖评估价的140%。选哪个？

回答：都上产证好。

从零开始学炒房

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