地产企业的半年报在近期都陆续出来了，有个普遍现象就是多数龙头房企出现了增收不增利的情况。
房地产业这台“造富发动机”似乎动力不足了。
2021年上半年，包括保利、万科等在内的多家头部房企利润水平齐齐下滑。
根据财报披露，保利上半年营收增长22.04%，净利润只增长了3.4%；万科上半年营收增长14.2%，净利润下滑11.7%，12年以来首次下滑。对于行业利润率不断下滑的趋势，市场此前对此也已经有一致的预期，地产板块的持续走弱也体现了这种担忧情绪。
为何我们看到营收依然在增加，但是利润增长的速度却远不及营收增速呢。
读者们是否还记得前些年“地王”频出的那段时间（如图所示，土地成交溢价率）。在2016年到2018年期间，房企拿地意愿高涨，获地成本溢价较高。而该阶段获地近两三年正在进入集中结转周期，高地价推高了营业成本，导致盈利空间受到挤压。再加上城市限购抑制了新楼盘溢价，盈利进一步受到限制。
在房价可能长期受政策限制的情况下，如何改善利润率似乎成为了地产板块需要关注的因素。
笔者在7月中旬的地产少数派报告中也曾提到，“
企业的盈利能力能否改善就成为地产股上行的必要原因了
”。
而这一点在过去的一个月当中正在悄然发生。
自今年2月公布22个试点城市“两集中”模式供地以来，6月底已完成首批宅地供应。与非试点城市相比，试点22城成交宅地楼面均价同比增幅更低，“两集中”的确有助于土地市场降温。但是在供地节奏偏慢、房企补库存意愿强烈的背景下难以抑制拿地价格增势，城市之间土拍热度分化明显，重庆、成都、无锡、杭州等地实际溢价率在25%以上。
经过第一次集中供地试点之后，似乎没有有效遏制拿地热情。8月10日晚，在第二轮试点城市集中公告期间，
自然资源部明确二批次核心城市土地出让政策调整，限定土地溢价上限15%
，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。
到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。随后天津发文，调整二批次供地计划，出让规则由“限地价、竞配建”调整为“限地价+摇号”，限地价上限由48%，下调至15%，杭州、北京、上海、福州、青岛等城市二批次供地方案，也撤回修改。这个政策调整也在隔天刺激了当天地产股的大涨，显然市场是积极关注到了地产政策的变化的。
我们密切关注第二次集中供地试点城市的情况，政策调整后的集中土地出让公告在近期已有所反馈。
8.24成都第二轮集中供地拍卖，绝大多数地块溢价率限定区间在10%之内；
8.25南京第二轮集中供地拍卖，多宗地块溢价率限定区间在9-12%之内；
8.26广州第二轮集中供地拍卖，地块溢价率限定区间在15%之内；
杭州调整土地竞价规则，一般地块溢价率从20%降至15%。
部分城市第二轮集中供地公告也证实了政策的调整，会降低拍地溢价率。这显然对利润空间被压缩的房企来说，有了一定的盈利空间保障。
