【东方地产 | 调研纪要】华夏幸福长三角新增长极——环南京产业新城

1、本次我们调研了华夏幸福在长三角的两个产业园区：溧水产业新城、来安产业新城。总体来看，公司产业园区模式在长三角运营良好，入驻投资企业不断落地，并转化为完成投资，与政府的关系较好。长三角园区的回款也是较快的。

2、园区配套住宅来看，溧水产业新城今年新增第一块园区内的住宅用地。来安产业新城住宅已经开发到5期，目前来安孔雀城已经新推50亿货值，下半年拿地再新推50亿，2018年新推盘共计100亿货值，新推销售均价在12000-13000元/平方米，销售计划保守估计在60-70亿元，争取达到90亿元。

3、综合来看，环南京区域（溧水、来安、和县、经开区、高淳、无锡、镇江）2018年将贡献销售收入400-500亿（含产业结算）。

1.溧水经济开发区

从区位上看，溧水区地处江苏省西南部，是南京的南大门，南京都市圈的核心区域之一。溧水经济开发区位于长三角城市群中心，半径为200公里的范围内分布着南京、上海、杭州、苏州等40多个大中城市，与禄口机场仅一河之隔，交通优势明显，是长三角向中西部地区辐射的交接点，也 是南京重要的制造业基地。

溧水经济开发区总面积138平方公里，规划居住50万人，北侧和西侧是产业功能为主，南侧和东侧是以城市功能为主。定位为 南京新兴经济增长极。

溧水经济开发区规划主要以五大板块为主： 板块一是新能源汽车一区，引进了比亚迪汽车、金龙客车等新能源汽车整车制造企业，并配套了汽车零部件相关企业46家。 板块二是新能源汽车二区，引进了银隆新能源、长安汽车两家新能源整车制造企业，并配套了汽车零部件相关企业22家。 板块三是临空产业区，对接空港，重点布局战略性新兴产业核心载体。代表企业有总参六零所、晨曦航空、红土航空公司。 板块四是团山生活区，通过转型升级构建片区服务中心。 板块五是卧龙生态休闲区，坚持生态优先，大力发展旅游度假产业，实现人居功能。

溧水经开区的产业特点是 聚焦高新产业，依托汽车及零配件，医药，电子信息和新材料四大主力产业 ，未来主要发展临空产业和新能源汽车产业。 目前已经建成6.9平方公里的新能源汽车产业园，是省级新能源汽车产业基地。

2.溧水产业新城

华夏幸福开发的溧水产业新城位于 溧水经济开发区中部，占地10平方公里，紧邻禄口国际机场，周边拥有轻轨S7号线，宁杭城际铁路，340省道，常合高速等交通运输线，交通优势明显。

溧水产业新城2015年9月进入合作备忘录，2016年3月，产业新城正式成立，是国家级PPP合作示范项目。

从区域规划上看，溧水产业新城主要分为一核、一心、一环、两组团。 其中“ 一核”是团山赵山生态绿核，“ 一心”是智联网汽车小镇核心区，“ 一环”是功能串联环，“ 两组团”是西部产城融合组团和东部城市组团。

溧水产业新城以 智能网联汽车产业集群为主导产业，以智能制造装备和生产性服务业为辅助，目前已经导入了15家企业左右。 产业新城目前已经建成1.62公里的智能汽车测试道路，未来打算扩大到10公里，并计划将南京南站和禄口机场相连通，打造汽车创新基地。规划为“东城西产”，产城比例为4:3。

在配套住宅方面， 去年新增一块租赁住房的地，做了南京第一个长租公寓，主要是满足新城内上班的人群，今年有两栋公寓可以交付。另外， 今年4月份华夏幸福拍下第一块产业新城区域内的住宅用地。

产业新城用地共计15000亩扣除道路和山地，可建筑面积是8000亩，住宅用地不可超过45%，因此住宅用地大约3600亩，容积率约为2.5-2.8，因此园区住宅规划建面大约为9000亩-10080亩，对应600万方-672万方。

3、入驻企业调研：

本次调研我们走访了南京飞燕活塞环有限公司和南京我乐家居股份有限公司，要点如下：

南京飞燕活塞环有限公司 原厂区 位于南京溧水区，是专业生产内燃机活塞环的大型股份制企业。在溧水产业新城内的厂区 一期总投资4个亿，加上二期合计达到11个亿。厂区占地面积300亩。 2017年11月开工，计划2018年6月主体完成，8月开始搬迁，18年全部完成，预计每年收入6个亿左右。

公司选择华夏幸福产业园区的原因主要有两点： 1）华夏幸福提供完善的配套服务，包括与政府部门的对接和基础设施的配套建设。 2）能够为公司争取到政府补贴。

南京我乐家居股份有限公司（603326.SH） 位于南京，致力于定制家居的设计、研发、生产、销售。经营范围包括家具、厨房卫生间用具、家居装饰、新型建筑材料。

公司一期投资4个亿，二期合计可达到45个亿。 2016年11月开工，2017年8月份全部投产。二号厂房计划2018年4月份封顶竣工，7月份全部投产。厂区总占地面积为 375亩，是公司目前最大的生产基地。

选择华夏幸福产业园区主要有几点原因： 1）园区临近340省道，交通便利，物流效率高，与公司总部车程大概35分钟。 2）目前各地开发区土地指标比较紧张。 3）华夏幸福提供配套服务。 4）有政府补贴。

1、园区情况

来安产业园区位于滁州市汊河新区，包含汊河镇和大营镇。 园区区位优势突出，离南京市区20公里，距南京仅一河之隔，南京地铁3号线站点离园区仅5公里。 目前发改委已经批复建设一条轻轨线路，经过园区可达滁州市区，近期会开始投入建设。未来将“南京北站——南京地铁3号线——轻轨——园区——滁州市区”的交通路线。

来安产业园签约开发面积为180平方公里，其中来安产业园区的门户区紧邻南京，总面积2.71平方公里，核心区规划总用地面积25平方公里，建面318万方，服务产业新城30-50万人口。 由德国FTA建筑设计事务所操刀，其代表作用包括花桥国际信息城、南京生物医药谷等。

园区主导产业为新型显示、轨道交通、电子信息。其中电子信息产业港，总建面约8万方。 园区2016年底以来共引进了33个产业项目，合计签约投资额约100亿元，目前有12个项目开始投入建设，3个开始投产，转化落地投资额约30亿元。 今年年底会有20多个公司完成投产。

2、配套住宅情况

目前来安孔雀城已经开到了第5期，前4期已经全部售罄，5期得房率82%，户型以90平刚需为主。

6期和7期由于处在核心区附近，地价较高，预计 6期和7期的销售价格会涨到12000-13000元/平方米。

5月份会新开6期，共11栋高层，户型是90-109平方米，一栋大概120户左右，因此6期大概会新推12万方左右。

购房客户中70%来自南京（不一定是南京户籍），30%为本地需求。

2018年来安区域计划拿地500-1000亩。 去年拿的地块楼面价约3000-3500元/平方米，今年楼面价上涨至6000-6500元/平方米。因此新推的销售均价会提高到12000-13000元/平方米。目前孔雀城在手还有五块地未开发，占地面积分别为112、67、27、65、65亩，在手未开发土地共336亩，容积率大概是2.0，因此未开发规划建面大概672亩，对应44.8万方。

2018年销售计划90亿，保守估计是60-70亿元。目前已经新推50亿货值，下半年拿地再新推50亿，因此全年新推盘100亿货值。

目前滁州不限购，但是限贷，因为限贷是全国性的。