M2开始下降！货币放水到头，房企准备退地王了！
1 M2扩张到顶了？
今天央行公布了数据，4月末，广义货币(M2)余额159.63万亿元，相比3月份的159.96万亿，减少了0.33万亿。同比增长10.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.1个和2.3个百分点。
监管层强力去杠杆的行动还在雷厉风行展开，4月份效果显现出来了，因为对银行资产扩张的打压，所以货币乘数减少，相应的M2也停下来了。
按照这个计划下去，
后面的M2应该还会继续缩减。
上次我发的那篇高手，大文豪曼彻斯特在去年就做出了一个预测，M2扩张今年到头了，他的依据是由于外汇占款的持续缩减，基础货币在下降，货币乘数也会收缩。
如果真是这样，那大家意淫的大水漫灌，货币变纸就不会发生了。现金为王才是真理。
有的人说可能还是会降准，但我认为不会，央行行长助理在今年2月份写的报告中就提到了，
在去杠杆去泡沫时，降准是给市场长期注入流动性，而且传递的信号不太好
，
央行已经发明了很多新工具提供中短流动性。
今天新闻已经报道，像邮储银行，以高于基准利率50%在高息揽储，加息的同时，还能降准？
银监会今天发布文件说，现在银行业资金供应充足，流动性比率接近50%。
如果流动性紧张，央行更多可能是依靠一些中短的工具提供流动性，以后你们看到逆回购、MLF等这些，不要再意淫是放水了，有没有进一步放水，看着M2的变化就知道了。
2 楼市被打脸？
4月新增人民币贷款1.1万亿元，其中住户部门贷款增加5710亿元，中长期贷款（房贷）增加4441亿元。这个数意味着，现在的贷款一半还是依靠房贷，实体经济的资金需求还是少。
为什么一二线调控了，楼市看起来还是如此火爆呢？先看两组数据。
1、中国指数研究院的数据，随着调控的深入，一季度 50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右，同比下降约15%。那加起来也就是7000万平米左右。
2、国家统计局的数据，一季度全国商品房销售面积2.9亿平方米，增长19.5%，其中住宅销售面积增长16.9%。
4月份的数据还没有统计出来，但一季度的这两组数据其实已经说明，50个重点城市调控了后，成交量确实是下降的，我相信4月份的成交量比一季度还在下降，但为什么总的房贷还增长那么快呢？
要知道中国有661个城市呢，这50个重点调控城市的成交面积，也只占总量的24%左右，大部分都是三四线城市，这些没有调控的地方政策都还在大力支持去库存，火爆的是部分涨的晚调控的不严格的二线，以及没有调控的三四五线。
所以我是不认同今天有观点从房贷数据看，4月份楼市没有降温，热钱依然在进入楼市，说被打脸了。
调控说了是一城一策，
分门别类的看，大部分一二线城市是真的降温了！
而三四五线，我早说了，今年是轮到他们去库存，轮到他们涨了，由于总量大，房贷当然还是高速增长了，所以不能一概而论。
3 房企准备退地
今天公号“楼市大嘴巴”发文称，接到线报，4月6日成都那场诞生好几个地王的土拍之后，其中的三宗土地正在和相关部门协调退地事宜。由于事涉敏感，线报拒绝透露更多细节，只表示该事件绝对真实可靠。
当天，8宗主城区地块中的7块都拍出了楼面价1.1万/平米以上的高价，其中最高楼面价甚至飙到了1.72万/平米，创下了成都有史以来的记录。以成都目前的房价来推测，这些高价地块怎么看都像是“赔本买卖”，以退地为由和政府谈条件，看起来并不是不可能的事情。
当天获得三宗土地的中南建设看起来似乎“嫌疑”最大，因为刚拿到地，就想找别的地产商合作。
另外，今天有群友透露，江苏连云港4月份出让的一个地王，一个月不到也退了，具体原因不详。
这个消息我自己无法去核实，但完全有可能，因为最近的金融整顿，导致很多资金不足，连拿地保证金都需要借，又想快速扩张的开发商，失去了资金的后盾。
其实现在三四线房子卖的火，2016年前很多濒临死亡的小房企又复活了。但他们不长记性，老拿政府对赌，认为不会让房价跌，然后又去大举举债拿地了。
我昨天的文章里面也提到，今年上海银监局针对招商银行“以投资资产管理计划—发放信托贷款为通道，向××投资管理有限公司放款，部分资金用于支付土地出让金”的行为开出420万元的罚单。而这种违规情况不止一单两单。
这种拿去支付土地出让金的贷款资金的违规行为，被银监局检查发现后，银行肯定需要追回，开发商没钱付地价怎么办，要么退地，要么找别的融资方式。
那开发商需要重新评估，一方面，银行委外业务都在赎回，没有了这些通道，房企还可以从拿些渠道借钱呢？现在融资成本已经越来越高。而另一方面，房地产调控越来越紧，一旦房价不继续涨，调控期过长，一两年后开发出来，没钱赚怎么办。
这种情况下，开发商一般先会跟政府谈判，是退地，损失保证金，还是让政府同意延期支付土地款，等房子卖了回收资金再支付地价。
今天银监会还说，对房地产贷款进行了压力测试，相关风险可控。银监会重点关注中小开发商信贷、三四线城市过剩地产信贷、房贷过度集中的金融机构。
我估计，再过两年，资金来源受限的中小开发商，今年高价拿的地，可能又会出现退地潮。
4 一带一路重启的信号
今天看到主流财经网上，又有了一带一路的大规模报道，下周召开的论坛，还请来了美国代表参加，这是给中国长面子了，中国4家银行为“一带一路”项目共提供贷款或授信等超4800亿美元，投资不受外汇限制。
之前因为外汇严格管制，一带一路沉寂了很久，中字头在国外的项目几乎都停滞，因为钱出不去，最近外汇暂时稳定下来，一带一路又重提了，国内的产能各种过剩，国内的需求又有限，要消化产能，也需要走出去。
同时又想让人民币成为像美元一样的国际货币，而且，人民币已经纳入了SDR，迈出了一条腿，不可能再收回另一条腿吧，那中国就得按照国际货币基金组织提出的一些要求做，所以，人民币国际化的路还是要走，你严格管控外汇只管的了一时，不能太久。
但开放窗口，不怕外汇流失的前提是，国内的资产泡沫要抑制住，否则资金还是很害怕泡沫破裂，提前把资金拿出去避险，所以房地产的泡沫一定是要挤出来的，否则就很危险。
中国在一带一路上的重点突破口，主要还是从东南亚入手，比如泰国、越南、缅甸等国家，因为可以直接使用人民币，由中国的银行在东南亚的分支行提供贷款，人民币可以直接跟当地的货币兑换，不需要先将人民币换成美元，再拿美元换成当地货币，减少汇兑损失。
人民币国际化在东南亚算是落地了，但你要想在这些国家投资基建，消化中国国内过剩的产能，出去拿项目赚钱，想要人家认可你人民币，汇率得稳定吧，不然人家凭什么用你的人民币交易。
所以绕来绕去，中国想走出去，一切的核心又回到了汇率稳定上，在这个重大原则面前，其他什么房价，都只能是为外汇做嫁衣。
开发商快扛不住了？一个数据显示房企压力前所未有
目前房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
发债量下滑同时，房企偿债高峰渐近。
Wind资讯统计，截至目前，
房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
销售遇冷叠加偿债高峰期来临，房企资金压力加大。
房企未来一年将迎千亿债务
在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期
。
Wind资讯统计数据显示，截至目前，
房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。
数据还显示，
未来一年，房地产企业需到期偿还的债券数量达302，债券累计到期规模1055.86亿元。
其中，
今年8、9月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿，相继刷新单月历史新高
。
但偿债高峰临近之际，地产企业发债情况仍未明显好转。
Wind资讯早前报道（点击阅读
《
房企资金隐忧，今年发债跌近八成，一线成交量降三成
》
）
，作为房企融资重要渠道的债券市场，今年前四个月融资规模，同比去年已降77.3%。
数据显示，今年前四个月，房地产行业发债112只，融资规模1096.99亿元，发债规模占比1.11%。而去年同期房地产行业发债463只，融资规模4832.47亿元，发债规模占比5.37%。
自去年下半年以来，地产企业发债就已明显放缓。今年以来，也只是出现缓慢的抬升。不仅如此，机构分析交易所地产债的发行量上升，并不代表国家对房企融资态度的明显转向。
兴业固收唐跃、池光胜研报认为，地产债发行量上升，实质上并不能说明监管层对房企融资的态度出现了明显松动，即使符合条件的房企能够发债融资，但对于房地产开发业务来说，那也是“别人家的钱”，况且从“可以申报”到真正发出来还有很长的路要走。
实际上，
除了银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧，融资紧张未见改善信号
。
房企负债率回升
得益于2016年市场火热，地产企业利润丰厚。
广发证券乐家栋研报统计，66家样本上市房企2016年整体营业收入1.43万亿元，同比增幅超过29%，营业利润1930亿元，同比增幅超过31%。
但同时，房企负债率亦同步上升。
Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企2016年负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增幅25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企负债达362亿元。
其中，
有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
更大挑战在后面
不仅如此，随着调控的深入，房企还更大挑战还在后面。
5月9日，中国社科院就《房地产蓝皮书》举行发布会，蓝皮书执行主编王业强表示，
预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长
。
住宅开发投资增速将明显放缓，随着商品住宅销售面积增幅减小，甚至出现负增长，住宅开发投资的增速也将放缓，住宅价格涨幅也将回落。
此外，
北上广深已全部上调房贷利率。
中国证券报刊文指出，随着调控的层层深入，未来进入“四限”（限购、限贷、限价、限售）的城市还将持续扩容，
主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象，尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四、线城市，或面临调整风险。
随着销售放缓，房企流动性风险势必加剧。目前除了国内发债逐步到期外，伴随着房企海外发债的增加，这部分债券到期压力也开始逐步集中。
海通证券首席经济学家姜超
此前研报分析，海外债券到期压力逐渐增多，未来3年待偿债券超过350亿美元。前期融资产生的大量债务逐渐到期，国内融资何时放松尚不可知的背景下，房地产企业债务偿还问题将逐渐浮出水面，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，
应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。
易居研究院智库中心研究总监严跃进
分析称，前两年宽松的融资环境已经过去，去年11月份以来，房企融资环境收紧，去杠杆力度加大，加上今年调控政策全面加码，
预计明后年偿债高峰期来临时，会有一些房企难以承受资金压力。
地价比房价还贵了，房企却还抢着拿，他们到底咋想的？
前不久的业绩发布会上，孙宏斌直言：“去年拿到的地，基本都不赚钱。融创在去年10月开始就停止在公开市场拿地。”
去年，众多房企拼抢的土地价格确实处于高位，而调控还在加码，此前已经大涨国的房价持续上涨的可能性在降低，风险似乎在增大。
可是，在各地花式拍地（竞价、竞自持等）下，很多房企依然在公开市场大量拿地，哪怕被限价，地价比将来的房子卖价还高，也在所不惜。真的是这些房企傻吗？如果你这么认为的话，那是你傻！这里面可能确实有一点赌的成分，但，即便地价比房价贵、100%自持，依然有赚钱的路径。
01
竞价、竞自持、摇号
全国花式土拍
倒逼房企出奇招
调控之下，为了控制土地市场，常见的方式是提高竞买土地的保证金、缩短付款周期等。但在在不少城市创新的许多土地出让规则面前，以上只是小巫见大巫。
一、花式早在多年前就有，只是现在花样更多
去年5月，南京、苏州推出拿地过程中的“熔断机制”。8月，两个城市又推出“摇号”拿地的方式。
2016年9月，杭州市国土资源局发布公告，宣布自27日起杭州市区的土地竞价溢价率达到150%时,将不再接受更高报价,转为竞拍配建养老设施面积……
2016年10月，北京在海淀区的4宗土地出让文件中，试点采用“限房价、竞地价”的交易方式。当竞买报价达到上限价格时，转为通过竞报自持商品房面积的方式确定竞得人……
2017年4月13日，广州公共资源交易网上挂出的两则公告，采取竞配建+竞价+竞自持+摇号的方式拍卖，可谓全国各地土拍手段的综合体！
太阳底下没有新鲜事，其实早在2010年，北京就曾经试点过“限房价、竞地价”的出让方式。2011年，北京还试点过“限地价、竞房价”政策。只不过，如今，各地在此前的基础上，又加了熔断、竞自持、摇号等新花样。
二、房企为了拿地，可谓各显神通，越来越难
面对高地价和花式拍地的规定，各房企可谓压力山大。此外，房企最常见的应对之道是参与拿地的企业共同约定，当土地竞拍到一定价格之时便不再报价。当企业按照该价格获得土地后，其他企业以入股的方式共同参与开发。此举可在控制拿地成本的同时，使企业共同分享开发收益。
但随着土地市场火热，总有‘不速之客’前来搅局，比如K2地产（现石榴集团）就把郑州的土地市场搅得天翻地覆。
当然，此前玩法的变种还有，比如5月9日，江苏吴江集中出让11宗地块，首先进入竞拍的WJ-J-2017-010地块，开拍1分钟即到达网上中止价格进入一次报价，共计82家房企参与角逐。中海至少有20个马甲参与竞拍……如果是摇号，这种方式更有优势。当然，不少地方是明令通过这种形式参与竞拍的。
如果每家企业只允许有一个主体参与竞拍，那还涉及到博弈，比如一些地方，有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后就会摇号。到底怎么报价，才最有可能拿下心仪的地块。
02
没有土地就没有未来
现在拿地其实总体上是很划算的
从目前的形势来看，本轮调控的影响远远超过前几年，影响将非常深远。去年拿的不少高价地，未来房子价格要涨30%~50%才能有合理利润。为何还有这么多房企与竞争对手，以及地方政府展开博弈，大肆拿地？
第一，现在竞争没那么激烈，溢价也没有那么高，可以逆势拿下大量优质土地
土地是房企最重要的生产资料。过往的历史证明，调控期是逆市布局的极好时机。现在这个阶段，房企土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。要做大规模就要拿地，而且要拿好地！
▲2017年1~4月份，房企土地成交金额TOP10，数据来源：中国指数研究院、明源地产研究院
2017年1~4月，TOP10房企拿地总价高达3460亿元，碧桂园和保利的拿地金额继续稳居前两位。
2017年3月30日的南京土地拍卖会上，开放商疯抢地块，1分钟内30轮报价，现场拍卖的6个地块全部封顶摇号。不少人惊呼，土地市场依然疯狂！
不过，相比去年，这已经好了很多，调控以后，一些城市增加土地供应，最典型的漳州，今年一季度土地出让金同比增幅高达3127%！不少土地以底价成交，即便溢价的土地，溢价率也比15和16年火爆时期低了不少，竞争也没那么激烈。
对于销售不错，资金充裕的房企来说，此时正是下手的好时机。即便手头不宽裕，但手头没有储备用地了，也要硬着头皮拿。
第二，以后要求自持的土地可能越来越多，而且比例越来越大，你拿还是不拿？
时至今日，土地对于房企而言，意义更为重大。大型房企通过增加土地储备来确立江湖的地位，而对于中小型房企来说，有没有足够的土地直接决定了能不能生存下去。
如果不拿地，一旦该区域的土地储备消耗完之后，就会面临无项目供货的境地，区域公司解散，被市场淘汰。即便对大型实力房企来说，想要进入一个新城市，以便完成更大区域的布局，无论条件多苛刻都要拿。
现在，拍地不是限价（将来房子的卖价），就是要求建配套，或者竞自持的比例，压力比以前确实大了不少。可是，优质的土地越来越少，如果未来更严厉呢，如果未来政府规定每一块地都必须自持量不少于一定的比例呢，你拿还是不拿？既然如此，还不如在能拿的时候拿一点……
第三，自持可以增大资产规模，增值收益可以降低负债率，还可以用来进行融资
中国的老百姓为何如此奋不顾身地买房？除了自住，更多的是为了保值增值。一般的老百姓都懂得固定资产是保值增值的好方式，房企自然更加深谙其中的道理。
比如，不少人认为恒大负债率高，但恒大的负债都转化为了土地，这些土地还没开发就已经产生了巨大的增值收益，如果将土地权益算进去，恒大的负债率并不高。当年，巨额的土地储备，也助了恒大上市一臂之力。
热点城市房价的涨幅远远超过GDP增速，将手上有钱换成土地，不仅轻松跑赢通胀，而且更是抓住了未来。
即使政府不强制规定，一些开发商也会主动自持商业用地——不为了赚快钱的，而是做资产配置，可以通过金融创新，将自持商业项目变成融资工具。
第四，一些项目看似亏本，其实你看到的只是部分，到时候自然有各种方式赚钱
4月 25 日，北京一块宅地，楼面地价拍到了31773元/平米，是将来的房价只能卖2.9万元/平米，还含了装修费用。是不是觉得很离谱？
可是，一般的人只知其一，不知其二。这块地地段不错，计容地上建筑面积大概10万平方米，但住宅只有约7万平米，还有3万平米左右的公建面积，可以盖写字楼等。住宅强制卖 2.9万元/平米，但公建没有强制售价，还是可以赚钱的。
另外，每一块地，都有地下面积。地下空间也可以卖钱，甚至可以当住宅、别墅卖（以前恒大干过）。此外，还可以做一些商铺，也能卖不少钱。
几年前，杭州就已经实行竞拍配建保障房面积的土拍规定。目前，当年的那些宅地，已身处市中心。地段那么好的保障房或人才房，分给谁，都不公平。于是，政府又保障房面积卖回给开发商。卖的价格，比当时拍出的地价高，但比如今的房价低。这样，政府和开发商都赚了钱。由于当年开发商是按照保障房或人才房的面积标准建的，约50平米/套，能在很好的地段买到这么小面积的新房，购房者也很开心，皆大欢喜！
03
即便100%自持
也可以通过资产证券化的方式赚钱
去年12月，深圳龙华一块地被要求阶价，最高卖价不能高于5.98万/平米，拍卖中被宝安区人民法院通知要求查封，拍卖中止。如今，这块地（8.129万平米，容积率0.71，总建面5.7万平米）又被中介拿出来卖，不过这次不是卖地，而是3.5亿出让公司股权！中介方还特别备注，建好新房房价不低于8万元/平米。这当然是违规的。
