年入百万的菠菜的项目如何炼成？

此文是菠菜4月8日

在合伙人内训群的分享

菠菜：今天我就全程用语音+图片的方式跟大家分享，这样更加直观一点。上个月我看到老季给我的一个分享主题，叫“年入百万的一个菠菜项目”，搞得我压力蛮大的，今天主要还是跟大家分享一下这些年做菠菜项目的一些心路历程。

3月14号对普通人来说也算是一个节日（白色情人节），这起源于日本。对于我来说，3月14号是我的生日。我记得那一天8点半，因为我每天有一个习惯，8点半会到家附近的“全家”喝一杯咖啡，喝咖啡的同时翻一下朋友圈，看一下手机，学习一下。9点多钟翻朋友圈的时候我就看到我们伟大的季总季老湿发了一个朋友圈，发了四五年前还是六七年前的，主要是我跟当时的老季在我们的新装的第一代房子里面拍的照片。我就看了老季的朋友圈，看着老季的文字，看着这个房子，包括我们两个人当时的状态，然后就把我拉回到了当时的那个时刻，就感觉像时空穿梭一样，上午一直都没有抽离，这杯12块钱的咖啡我就喝了一个上午，这个上午基本上都是在回忆，在重新找回当年的感觉，当时的那个状态。

当时我跟老季在我们最早的属于做产品测试的一个房间里面拍的照片，时间是2013年，距今将近6年了。仔细想想，时间过得实在是太快了，岁月如梭。在一个月前我看到老季发的这个房子里面的照片，我突然想起这五六年间我们的产品，因为我们的产品对外宣传基本上都沿用所谓的“凤变冰”，再仔细看看我个人，从当时到现在基本上是属于“冰变凤”，跟产品正好是反过来的，所以也让我感慨了好久。因此，我感觉我们的产品是越变越美了，但是个人的状态也好，颜值也好，反而是越变越差了。所以，要感谢老季发这个朋友圈，现在我每天开始6点到7点会到花园跑步，每天准时跟着花园里的老头老太混杂其中跑步一个小时，跑步的同时再回忆六七年间的感觉，感觉特别好。每天跑步的同时也能吸收到很多能量。我觉得全球最幸福的是上海的那一群退休的老阿姨，好像无忧无虑的，每天都在考虑怎么吃，自然喝，去哪里玩，每天跟着她们一起去跑步，作为我个人来说也能吸收很多正面的能量，真的蛮好的。作为伙伴，我建议大家没有必要花钱去买健身卡，去健身房请私教，每天就到就近的花园里面跑步，去吸收一些能量，跟最开心的这些叔叔阿姨混在一起，这都能吸收很多正面的能量，真的蛮好的，没有必要再去花钱去健身房受虐，我觉得还没有去小花园免费的健身来得更爽。我相信再过四五个月，差不多在夏天的末尾，在初秋的时候，我个人的打造差不多能恢复到四五年前的那种状态了，到时候大家可以来上海请我喝个咖啡，吃个饭，观摩一下，见证一下。

说回今天我要分享的主题，回到我们起心动念的时候，就是老季发朋友圈的那一年份（2013年），我们开始做摩铁产品的一个测试，也就是一个雏形。我来找一下当年我们在莘庄地铁站（上海外环的一个区域）做的一代的产品，最原始的产品。

当时我们拿下来的房子就类似于这样的，要么就是大复式，要么就是大平层。这一套江南院属于莘庄地铁口的一套大复式的房子，一百四五十平米，我们把它做成了五个单间，每一个单间都带独立厨房跟独立卫生间。当时产品都是我们伟大的季老 湿 来做产品的定位。当时正好是《爱情公寓》播得最火的时候，所以我们整个产品的理念就有当时《爱情公寓》的感觉。我们整个客厅会做概念性的东西，比如说这一次大客厅老季的产品定位用的就是当时年轻人比较火的美式桌球，这作为公共娱乐的地方，每一个单间都会带独立厨房跟独立卫生间。当然，厨房使用的是电磁炉。所以，相互之间不会有什么干扰，无非是大家在需要休闲，需要在沟通交流的时候可能会来客厅，大家来娱乐一下。我记得当时所谓的一代产品，每一个单间最后成交的价格基本上等同于莘庄区域，就是同类型的区域正常一房一厅的价格，有的是接近，有的是差不多，也有的可能还高于整租的一房一厅的价格。

这一套原始也是一套复式，我们改成了三间同样的是带独立厨房跟卫生间的。老季把这一套的公共区域设计成了家庭影院，有一个大的幕布投影，平时大家休闲的时候可以在这里一起看看电影，作为休闲娱乐，同时也是作为销售的一个卖点。就这三个单间当时租的价格都要高于正常的一房一厅的租金，最后的价格在整个区域里面，特别是在中介的口碑里面还是蛮惊讶的，毕竟很难想象传统意义上定义为合租房的一个单间它最后的租金竟然能超过正常的同样的整租的一房一厅的价格，这在当时整个市场上很少有产品可以做到，现在估计也没有。我记得当时我们在做这些菠菜一代项目的时候，整个时期将近有一年半的时间都是我跟现在的民俗狂魔9527老师，每天我坐着他的助动车或者是坐着他开的车每天早上到莘庄，晚上很晚两个人再回来。特别是9527老师，基本上什么活儿都干，宝洁、装宜家的家具，基本上都是他一个人全部包掉了。董姐应该知道，装宜家的家具，特别是装衣柜、电视柜，还是很费时间，基本上都是通宵在做。那个时期的关健词就是“全身心”，全身心的投入到这个项目当中。

我当时的印象很深，季老 湿 在产品测试阶段，也就是销售期，季老 湿 当时是产品经理的角色，他就要找到问题，他的理念就是自己第一个作为客户要亲自体验我们的产品。我记得他当时坐着地铁，拿了一个小皮箱，自己一个人住到我们改造的一个产品里面，就是一套房子里面，自己亲身住了一个礼拜。早上去周边晨练，然后去吃饭，看周边有什么吃的，有什么玩的，有什么娱乐的，然后看有什么问题，看我们的产品有什么问题，看我们的客户现场的反馈。我记得当时足足住了差不多一个礼拜。这是老季全身心投入到我们的项目里面，因为他当时是作为产品经理的角色。包括我们的9527，也是全身心的。我记得当时我们做新城公寓，大平层，五个房间，他住了将近一个月，特别是在销售期，每天住在房子里，因为我们的民宿狂魔本身就是一个做事情很执着的人，而且是效率很高的一个人，今天住1号方，明天住2号房，后天住3号房，只要房子没有销掉他就一直住在里面。我们做一代产品，一年半的时间真的是全身心的投入。

我深刻的记得那个时候9527老师民宿狂魔都会跟我说在他郁闷的时候，每一次状态低落的时候，他最愿意去做的一件事情是拿着一个保洁的工具跑到我们的一套房子里面去做保洁，把厨房卫生，乃至于房间各个角落擦到极致，保洁到极致，出很多汗，他的状态就调整过来了，状态就能恢复，基本上就可以满血复活。我们差不多花了一年半的时间做完了一代产品，做完一代产品之后肯定要迭代，当时我们内部，包括跟老季、张老师，他们说我们的产品肯定要不断的进行迭代，类似复式的房子数量有限，我们的发展方向要回归到正常主流的整租的产品。我记得在一个机缘巧合下，我们拿了一套靠近莘庄这个区域的一个空房，所谓的“老破小”。季老 湿 也好，摩铁也好，改造的项目里面80%基本上都是“老破小”，所有改造的源头就是出在我待会儿说的菠菜的这个项目，这是属于第一套“老破小”的改造。

我刚才发的这一套是新南花苑，面积75平，也不算“老破小”，属于“老破小”里面的“老破大”了，属于正常公房的两房一厅。这一套房子基本上就属于摩铁项目改造“老破小”的始祖。从这一套开始，基本上算是我们摩铁的二代产品开始打造。这一套大家仔细的看，当时我们为了做成本控制，很多硬装是保留原来的。大家仔细看可以看到护强板就是原来的，张老师上了木器漆，包括很多柜子，走道的柜子、主卧的衣柜，包括阳台的移门，都没有拆，当时都是为了做成本控制就做了刷白处理。当时这一套房子改造下来，加起来不会超过4万块钱，所以成本控制得还是比较严苛的。

从这套房子开始就是我们二代产品的开始，特别是在这套房子的销售期间，我现在回忆了一下，给我想到当时的关健词就是“震撼”。所谓的震撼不是说我个人对自己这套房子，这套产品的震撼，而是真正的第一次由租客反馈给我的即时的状态和感觉。因为我们所有产品的销售都是由我负责的，当时我就在房子里工作找感觉了。我记得这个租客是一个东北小姑娘，开着一辆长得像路虎的车，其实不是路虎，应该是类似于长城的SUV。我记得她从开门的那一刹那，我就感觉基本上她肯定是要了，因为从开门她走入这个房间的那一刹那，整个人我感觉是属于失控的，整个情绪，整个感觉已经不受理性控制了，我只能把这个产品把她给震撼到来诠释了，也没有别的好的词来解释她当时这种失控的感觉。

那个时候可能也是我年轻，我也是第一次看到一个小姑娘会如此的失控，我也就是在电视里面看到女粉丝看刘德华演唱会失控的感觉，就是惊声尖叫。当然，这个东北小妞也没有尖叫，但是我感觉她内心肯定是在尖叫，内心肯定是在澎湃的。那么多年来我也经历过那么多房子，那么多的租客，这个小姑娘当时给我的感觉就是产品把她给震撼了，她把我给震撼了，我第一次找到成就感，就是她的兴奋，她的愉悦，全部传染给了我，当时我觉得这个能量的回流没有办法用言语来形容，这个感觉只能说真好。

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我有房子，如何请季老湿和他的小伙伴们改价溢价呢？

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