碧桂园：说好了要做房企里的沃尔玛，不小心却成了地产界的拼多多

众所周知，2015年，碧桂园已经超越万科，成为宇宙第一房企。

而最近3年，在许多地产公司收缩之际，它却证明：天空才是尽头。

这一切，靠的什么？

靠的，就是它那如同永动机般不知疲倦的高速发展能力。

纵观碧桂园近十余年的历程，也就是最近的这一波舆论冲击，让它第一次慢了下来。

然而，在我看来，以上对碧桂园成功的总结，其实依然流于浅层。

或者说，以上无非是战术层面的胜利。

真正使碧桂园远超同侪的，其实在于它在2015年起，执行了一个大胆而正确的战略。

事实上，碧桂园真正和其他房企拉开距离，是从2015年下半年起。

2015年下半年，北上广深等一线城市，出现了一个奇迹：房价在百尺竿头，更翻一倍，

世人永远后知后觉；

世人永远因结果而继续盲从于趋势；

当北京、深圳的房价又涨一倍，而3线之下的小地方房价原地踏步的2015-2016年初，一种声音广为流传，并为大众所接受：

一线城市因为外地人多，需求大，房价虽高，却还会一直攀高；

而三线及更小的地方，因人员流出，房价虽低，却还会继续降低。

正是这种声音，使得北上广深一线城市的有房族，并不舍得在最高位卖出手中房产。等他们蓦然惊醒之后，却发现房产已经失去了流动性，根本卖不出去了。

这也难怪，因为全世界任何商品最癫狂的高点，真正兑现到利润的人，不超过1%。这是客观规律，无论是曾经的荷兰郁金香，还是2016年中国一线城市的房产，击鼓传花中，必然绝大多数人被这样那样的麻醉剂所麻醉。

清醒的人，永远是极少数。

碧桂园，或许就是彼时的极少数。

在无数人继续疯狂追捧一线城市的天价房产时，它却出人意料地转向3线及更小的城市。

提前洞察到3、4、5线城市的商机，全面布局3至5线城市。

在所有人叫嚣着“消费升级”的声浪里，碧桂园却冷静地逆风而行，选择了去全身心拥抱“消费降级”，不得不说，体现出了罕见的战略判断能力。

▼

在一片欢歌声中，消费降级却突然来袭

越早洞察到的企业，越占有先机

2016年下半年后，一线城市房价完全凝滞，有人说这是国家控制使然，我却认为，这是民众的消费能力，已经被彻底消耗使然。

不仅民众的消耗能量已经被彻底消耗，甚至民众上杠杆的能力，也已经被彻底消耗，已经背负沉重的房贷，每个月薪水收入的大部分，都在归还按揭款，不敢轻易旅游，甚至不敢得病，试问，即使不限购，又还有多少人，有能力再上杠杆去继续买房？

这种情况下，与一线城市相比，大幅低廉的价格，使得3-5线城市的房产，成为刚需的首选。

因此，2016-2017年，3-5线城市房产量价齐升。

由于准确踏准了节奏，碧桂园赚得盆满钵满。

大幅与排名第二的房企，拉开了差距。

当然，这也恰好与国家在3-5线城市力推棚户区货币化拆迁有关。

但应该说，这个政策，只是火上浇油。

最本质的原因，还是3至5线城市民众多年累积的财富，在各种心理层面和认知层面的撞击下，在2016、2017迸发出巨大的购买力。

所以，归根结底， 战略上领先于地产界其他房企，发现3-5线城市的巨大机会，主动进行“消费降级”，是碧桂园在过去3年，获得如此巨大成绩的最核心原因。

碧桂园过去3年的惊人销售额，属于战略眼光上所应得的嘉奖 。

▼

关键时刻，最重要的其实只是眼光

其实，同样在2015年下半年，另一家和碧桂园完全不同领域的企业，悄然面世，它叫拼多多。

拼多多 那时很小，而碧桂园很大。

拼多多 是电商，而碧桂园是地产。

看起来，似乎相隔千山万水，

然而，它们却最终殊途同归，这源于它们执行了同一个战略——

当所有人在2015年下半年及2016年，高歌着消费升级时，

他们却选择了消费降级。

当所有人把目光投向一线城市，投向精英群体时，

他们却投向3-5线城市，投向5环之外，投向中国最广袤的小地方。

因为，那里才是最真实的中国需求。

正是因为这一战略眼光的胜出，于是，他们在各自领域的过去3年，取得了奇迹般的成长。

这，是上帝对眼光的嘉奖。

但另一方面，正是在这不谋而合的过程中，碧桂园离初心中的沃尔玛越来越远，却与坐拥大量山寨产品的拼多多，在产品质量上，越来越被人们质疑。

2018年以来，网上涌现出越来越多的碧桂园业主，对碧桂园商品房进行投诉的现象。多次发生碧桂园业主要求退房的情况。

这些，在网络上随便一搜，就可以发现大量信息：

实际上，不仅碧桂园，全国许多房产公司所开发的项目，质量存在瑕疵的为数不少。但是以往房价不断上涨的时期里，业主多数选择默默承受。

一方面因为，大的房地产商普遍有很强大的法律团队和公关团队，别说楼房质量这么常见的投诉，更大的新闻， 都能捂下去。所以，势单力薄的购房者往往难以应对。

另一方面，在房价上涨阶段，走法律程序更亏——就算胜诉了，法院一般判定开发商按原价退购房款给业主，顶多再加个利息，但是这几年房价都翻了多少了，告赢了等于把房子贱卖给开发商，开发商巴不得你走法律程序，他们不亏钱还能倒赚一笔。所以，业主即使遇到豆腐渣，也只有忍气吞声。

然而，今年房地产市场价跌量减，人们不再普遍预期房价还能上涨，于是，一旦遇到交房后发现质量欠佳，往往齐声呼吁退房。

如果说，对产品的投诉，已经让碧桂园十分麻烦，那么，近期接连发生的重大安全事故，则将碧桂园架到了火上：

2018年4月7日，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生塌陷， 致1死1伤；

6月24日下午16时40分许，上海市一个碧桂园小区在建工地发生事故，导致一死九伤。

7月2日，河南省安阳市碧桂园在建工地发生火灾；

7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目发生基坑坍塌；

7月19日，河南省浙川碧桂园工地发生火灾。

7月26日晚间23时40分许，受特殊天气影响，安徽六安市金安区碧桂园·城市之光项目工地发生围墙和活动板房坍塌。经当地有关部门紧急救援后，共有16人被救出送至医院救治，有6人因抢救无效死亡、1人伤情危急、2人伤势较重，其他人员生命体征平稳。

以上安全事故，使得社会对碧桂园的关注度，大幅聚焦。

而投资者，则从中嗅到危险，对碧桂园的“高周转”模式，产生质疑与担忧。

资本市场是最敏感的，尽管碧桂园高管们在过去一个多月，频繁回购和增持，合计买入了10亿港币：

6月27日，碧桂园回购了800万股，回购均价为12.79港元，耗资1.02亿港元。

6月28日，碧桂园又回购了1500万股公司股份，回购均价约为12.41港元，耗资1.86亿港元；

6月29日，碧桂园按每股13.02港元-13.8港元回购3000万股，耗资4.08亿港元；

7月10、11日， 碧桂园集团副主席杨惠妍连续两日增持碧桂园2500万股，持股比例上升至56.81%，累计买入约3.26亿港元。

……

但是，在2018年7月30日，碧桂园依然出现股债双杀。 碧桂园港股股价跌幅7.47%， 同日，碧桂园2025年到期的美元债，创三周来最大跌幅。

昨日碧桂园股票小幅反弹，但今日（8月1日）截至中午，再次下跌5%左右，已经跌至11.6港元上下。之前碧桂园高管买入的股票，已经悉数被套。

这带来一个沉重的问题：

消费降级，是否必然会导致 产品质量差？

理性的声音说：从理论上讲，存在既便宜，又质量良好的商品。

但是，人们忽略了一个问题——人类是贪婪的动物，理论上能做到，在现实世界里，如果没有严刑峻法去规范，如果没有繁杂规则去约束，那么，对利润的贪婪，往往使消费降级与“山寨”、“次品”、“劣质”等如影随形。

▼

鱼与熊掌，可否兼得？