解限半年！广州公寓成交涨3倍！11区在售公寓抢先看

从2018年12月19日广州公寓限购松绑，到 2019年2月 《 粤港澳大湾区发展规划纲要 》发布， 随之而来 “3.30政策”满2年 ......政策放松、重磅规划等利好纷至沓来，沉寂2年的广州公寓市场，真的热了吗？

中原数据显示，进入2019年以来， 广州公寓连续3个月保持供应，5月公寓更是高位贡献14.02万㎡新增面积，环比上升35% ，公寓市场却有回温之势。

那么，什么样的公寓值得入手呢？广州目前有哪些在售公寓？

近日，乐居君特别采访广州克而瑞首席分析师肖文晓，让你一文看懂，政策松绑、湾区利好下，广州公寓应该怎么买。

1

“ 1219 ”公寓解限

公寓 半年成交量同比增三倍！

市场向好的行情，从近年来广州公寓市场走势可一见端倪。

2017年“3.30政策”出台后，广州公寓成交和供应数量，从顶峰跌落谷底。此后一年时间，全市公寓的月均成交套数仅750多套，成交量相当于只有新政前的1/4左右。

市场凉意一直延续到去年“1219公寓解限”，个人恢复购买公寓资格后，如一时激起千层浪，“3.30”前拿地的项目纷纷涌入市场。

据乐居君、克而瑞不完全统计，从2019年1月1日至5月30日，广州一手公寓新增供应6877套，同比去年下跌1.3%； 一手公寓成交了12275套，同比去年上涨近三倍！ 压抑2年之久的广州公寓市场终于复苏！

数据显示，近半年来，广州一手公寓月均成交超过2600多套，多个月份成交超过3000套。

2

黄埔成交超4500套领跑全市

外围三区表现亮眼

在广州一片火热的公寓市场中，黄埔区公寓成交套数遥遥领先。克而瑞数据显示，近半年来，黄埔一手公寓卖出4579套，在广州11区中高居榜首，花都、番禺和南沙等外围区也以3548套、2781套和2253套紧随其后。

在中心区方面，成交成绩较好的是荔湾、白云和天河区。

克而瑞广州首席分析师肖文晓接受采访时表示，GDP前二强天河区和黄埔区，是广州前景较好的投资地区。尤其是黄埔区，今年来引进众多世界五百强企业，产业基础较强，公寓价格也不如天河CBD高不可攀，投资价值大。并且，从数据来看，近半年黄埔区公寓也是全市销量最好的。

3

大湾区规划利好

公寓市场“春风拂面”

如果说政策决定市场走向。在市场良好、政策宽松的环境下，广州公寓市场依旧炙手可热。

尤其是今年2月底大湾区发展规划纲要“官宣”后，公寓市场再次迎来一轮风口。

在广州克而瑞首席分析师肖文晓看来，从粤港澳大湾区的五大战略定位来看，无论是定位为充满活力的世界级城市群，还是定位为宜居宜业宜游的优质生活圈，可以预见的是，粤港澳大湾区将会成为人口吸附力首屈一指的城市群 ， 而广深这两个核心城市最先受到利好冲击，近年新增的外来人口更是高达50万人/年以上 。

经济活力首先来自于人口活力，公寓作为不限购、低总价的可商可住的复合型物业， 在广深这样房价和地租成本相对较高的核心城市，不管是用来过渡居住、出租投资，还是作为小微企业创业办公的场所，都有不小的价值潜力。

中原研究数据显示，大湾区政策出台后的第一个月成交量达到3041套，环比上涨143%！此后2个月广州公寓成交量均保持在2200套以上。可以看到，在大湾区利好下，广州公寓市场如同“春风拂面”。

4

专家看市：什么样的公寓值得投资？

01

小户型公寓回报率更高

那么，如果要入手公寓，多大的户型面积更受青睐呢？

肖文晓认为，从出租回报率来看，市场上在售的大多数返租型公寓产品，其设计的租金回报率都不会低于4%到6%。在二手市场上， 小面积的公寓物业 由于更受租客青睐，单位租值比较高， 租金回报率一般要比住宅高1-2个百分点 。

数据来源：广州房产中介协会

从广州房产中介协会数据来看，显然，60~90㎡小户型、中户型面积占据主力。

02

现买现租，首选人口密集的区域

“地段、地段，还是地段。”这句地产名言放在公寓购买上也适用。

肖文晓表示，如果是想要现买现租，首选 人口密集的区域 ，如 中心城区CBD、热门商圈 以及一些 产业聚集 等板块。这些区域一来公寓供应少，需求大；二来价格门槛高。如果把投资眼光放远一些，距离这些板块公共交通半小时之内的区域都有机会成为租客的热门之选。

乐居君挑选了老城区几个热门中心板块，如 琶洲CBD、珠江新城CBD、老广州中心环市东 等板块，近三年涨幅普遍高达35~55%以上，而部分公寓如珠江新城板块的珠光新城御景二期、琶洲板块的珠江大家庭花园，涨幅更是高达80%。虽然外围区成交攻势猛，但中心城区的板块仍旧抗跌。

03

有无地铁 公寓租金相差20%-30%

肖文晓分析，公寓投资，一定要有 租客思维 。对于大多数租客而言，第一位的肯定还是通勤方便。而地铁是目前市面上最便捷、最经济的公共交通，地铁上盖的公寓更好租。一般差不多的地段， 有地铁和没地铁，公寓租金通常相差20%-30% 。

从乐居居不完全统计的在售公寓楼盘来看，由于中心城区地铁交通网络密集，公寓盘一般分布在繁华路段以及地铁站1公里范围内。

点击查看大图

如 越秀区 的东山海德公馆、富力东山新天地和文德先生， 荔湾区 的万科海上传奇、华发荔湾荟、碧桂园·朝花、中海花湾壹号和逸合中心等盘， 海珠区 的纵横国际公寓、侨建·HI CITY、越秀·星汇海珠湾，番禺的粤海广场、中州公馆等盘均处于 地铁站1公里范围内 。

此外，白云区的 保利金沙大都汇 位于沙贝地铁站上盖，海珠区的 侨建·HI CITY 位于南洲地铁站上盖，黄埔的 保利鱼珠港 位于三溪地铁站上盖。

显而易见的是，距离地铁站越近的楼盘，公寓价格也相对较高。如海珠区的珠江国际公馆距离中大地铁站在1公里外，价格不到4万元/㎡。而纵横国际公寓、越秀·星汇海珠湾距离地铁站等盘，在地铁1公里以内，价格不低于4万元/㎡。

荔湾区亦是如此，距离西塱和菊树地铁站2公里范围外的2个新盘，价格在3万元/㎡以下。而华发荔湾荟、中海花湾壹号、碧桂园·朝花等盘与地铁站咫尺之遥，在价格的差异也有所体现。

5

广州11区在售公寓抢先看！

从广州一手在售公寓来看，中心区新盘集中在人口较为密集的板块，如天河的 车陂 板块，越秀 北京路、动物园 板块，荔湾 广钢新城、芳村 板块，海珠 赤岗、南洲路 板块，白云的 同和、金沙洲 板块，黄埔 大沙东、金融城 板块均有新货供应。

外围区， 番禺万博、花都区府、从化街口、增城新塘、南沙金洲 等热门板块均有供货。

有你的心水盘吗？

点击查看大图

新闻加点料