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沈阳
，
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以下为正文：
孔雀城的冰与火
#S370
神奇的沈阳
文
/
朱红之泪
这个星期，写了一篇小姐姐的焦虑文《
小姐姐的人生蜕变#S360
》，结果比写楼市火的多，功夫财经第一时间联系到我申请转载，转载后的阅读量已经突破了
4
万。
本来当前房子就不能多聊，再这样下去笔者干脆转行
专职贩卖焦虑
去了，各位看官觉得如何？
最近，还有件大事，就是
沈阳
突然间走红了。
6月
21
日，中铁以
楼面价
9600
元，溢价率接近
100%
拿下丁香湖地块，预计未来售价突破
2
万元。
丁香湖土拍现场
一瞬间，丁香湖板块楼盘均封盘停售，准备涨价。
老早就叫你们买美的城、中铁丁香水岸、广厦绿园的啊，亲！
非要等到土拍出来地价都9600封盘了才赶紧冲过来和我讲：
“朱大，丁香湖我真没想到这么厉害。。。”
当前的沈阳楼市像极了2016年的成都、重庆、西安，背着沉重的房价多年不涨的包袱，慢慢启动。
有着央企万元地王在前，是谁给你的勇气，去怀疑自己买旁边的8000元的房子会站岗呢？
在土地与城市发展上，最大的庄家是谁，你自己心里没点数么？
在丁香湖土拍火热的同时，还有个新闻。
各大管家公司团队云集沈阳，
3800
一平团购沈阳孔雀城住宅，很多人都在问我能不能买。
沈阳孔雀城
我的回答是：如果确定是五证齐全的住宅，3800一平当然可以买，涨是肯定的，稳赚。
面对总价才20几万的房子，我不由得感叹，这世上居然还有能够穿越
20
年时空的东西，真的好神奇，现在
20
几万只能买辆中档汽车而已，在其他城市连酒店式公寓都买不了了。
不过，考虑到
总价低浪费贷票、全款占用资金利用度、收取电商费、未来行情的发展趋势存在不确定性、来回飞机票打理的成本，
是否一定买这个，仁者见仁、智者见智。
总体上，3800-4300买这个，瑕不掩瑜。
更贵的话就没性价比了，毕竟其升值预期远没有华强城、明发锦绣华城那么稳。
正好借这个机会，我们来聊聊华夏幸福和孔雀城吧。
一）楼市的溢出效应
大约从
2010
年前后开始，京沪等一线城市开始收缩供地规模，房价也是一路高涨。
房企在一线城市行政区划内
拿地难、拿地贵。
一线城市的房价也逐渐开始脱离工薪阶层的收入承受范围。
再加上严格的限购，以及小户型、商住产品的缺乏等原因，
京沪有大量外来人口处于有点积蓄、但是既没有资格，也没有足够的钱买的境地。
甚至有些京沪底层土著除了唯一一套老破小之外也无力换房，子女结婚老人没地方住。
而邻近的河北、江苏、浙江，地皮还很便宜。
于是，大量拿不到地的开发商开始沿着河北与北京，江苏与上海的边界造房子。
作为河北、江苏普通的地方县市，当然很欢迎这种投资，有了投资就有了钱啊！
开发商都在哪里拿地呢？
北京周围以燕郊镇为代表的北三县（香河、大厂、三河）、廊坊、固安、涿州、高碑店、霸州、保定。。。
上海周边的启东（崇明岛启东地块）、海门、太仓（浏河）、昆山（花桥）、嘉善、吴江、平湖（乍浦嘉兴港区）、海宁、南浔。。。
开发商的目标客户并不是这些县城土著，因此，他们拿地并不拿当地人认为的县城好地段，而是拿靠近京沪的行政边界，高速公路出口的地皮盖房子。
昆山市区我不拿地，我专门拿你昆山靠近上海界的花桥，启东市区我不拿地，我专门拿启东在崇明岛上的那块飞地。
启东崇明飞地：绿地长岛
距离上海人民广场
112
公里
三河市市区我不拿地，我只拿与北京通州一河之隔的燕郊镇。
人们可以看到这样的奇观，马路一侧是京沪的郊区农田荒地，而马路另一侧的河北、江苏，高楼大厦、楼盘一个接一个。
开发商造这些房子真的是要卖给河北江苏的土著么？
当然不是。
他们相当大比例的客户都是对面在京沪买不了，买不起的人们。
京沪的轨道交通前些年开通速度很快。
当你走出上海11号线花桥，北京地铁房山线、大兴线的天宫院、苏庄站口，会有大量的“小蜜蜂”围上来，发传单，并且告诉你，乘坐他们的免费看房班车去看房。
去看哪里的房子呢？
当然是河北、江苏不知道哪个犄角旮旯的房子咯。
一般售楼小蜜蜂都会振振有词的告诉你，地铁马上将延伸到这个楼盘，未来半小时到人民广场、天安门。。。
前几年最大的假新闻当属上海松江的地铁9号线将延伸到嘉善了，大量的民众被骗去嘉善买了房子，然而
9
号线根本不会延伸。
9号线通往嘉善的虚假宣传
上海地铁9号线是小站停的
8A
城市地铁，最高时速只有
80
公里，当前东延伸到曹路，西到松江南站，已经是这类型地铁车辆单线运营的极限了。
除非换车子换轨道，否则绝不可能继续延长到嘉善。
但是呢？小白骗来一个是一个，本来就是规划，又不一定真的落实，开发商完全可以推卸掉的。
这两年二线城市的暴涨，原来仅仅出现在一线城市的这种溢出现象开始在二线城市蔓延。
在鄂州葛店造房子是为了卖给武汉的人。
在镇江句容造房子是为了卖给南京的人。
在眉山视高造房子是为了卖给成都的人。
套路，手法，一切都在重演当年京沪的故事。
二）超远郊养老度假盘
而到了2013、
2014
年，各地楼市逐渐平稳，人们消费升级很快，旅游、养老等新概念层出不穷，开发商又想出来新的招数卖房子。
在一线城市周边的省市，和当地ZF签署协议，合作开发旅游度假文旅养老产业新城。
这些项目往往在非常偏僻地方，鸟不拉屎，不在城市发展的重点方向上，一张白纸，规模都很大，千亩万亩不稀奇，土地几乎白送，需要开发商花钱打造一座新城。
无论是土地整理、还是城市配套、公园、医院、学校通通开发商自己造。
恒大海上威尼斯
如果这地方打造成功了，那么皆大欢喜。
如果开发商开发失败了，那么所有的风险都是开发商的，而且由于本来就不是重点开发区域，负面效果可控。
当然，地方ZF也会为开发商站台，在融资、税收政策上予以一定优惠倾斜。
这些旅游度假养老楼盘一般距离大城市市中心有多远呢？
大部分都在40公里以上，超出了本市的行政区划，远远超出人们日常通勤的范围。
我在《
城市的居住通勤范围#S013
》中指出，当前我国城市的大致可通勤、可辐射的范围为半径25公里左右。
因此，这些旅游度假产业新城的房产其本质上是县城房产，与中心城市没有半毛钱关系。
但是，开发商也知道，住宅无论修在哪里，都不会砸在自己手上的，只要我够便宜，只要我不断地发小传单、用大巴车拉人来看房，总归卖得掉的。
那么开发商开发旅游度假文旅养老产业新城的核心，就是先修住宅，先忽悠卖给小白鼠接盘回款再说。
这些新城的共同点，就是景色环境的优美，一般都有大型人工湖，游乐场，度假村，高尔夫，橡皮艇，修出来的房子以别墅洋房为主，售楼处金碧辉煌，大草坪、大雕塑十分让人欢喜。
和绿地长岛抢地盘的碧桂园十里外滩
现如今启东崇明地块被限制开发，整个岛上的规划成为泡影
他们会在市中心打广告，设立展厅和接待中心，并且有看房大巴每天接送看房者们，免费提供午餐。
这种大型度假养老楼盘的套路，是从海南学过来的。
我们知道，海南是个经济十分落后，本地常住人口不足的省份，土著买房需求很小。
各大开发商为了将海南房子卖给全国人民，建设了大量的万亩大盘，旅游、度假、养老等服务一应俱全，全国各地铺店面展厅进行高调宣传。
开城市展厅的房子9成是坑
这种养老度假楼盘没办法紧贴着京沪的省界建造，而是需要有个相对开阔的场地，因此可以距离中心城市更远一点。
我曾经专门在《
碧桂园的美丽乡村建设
》画过一幅图片，指出碧桂园这类的房企在一二线城市拿地开发的套路。
碧桂园在一二线只拿超远郊地皮
一般来讲，恒大、碧桂园、绿地、雅居乐、万达、融创会涉足这种旅游度假养老类型的房产开发。
恒大海花岛、恒大海上威尼斯、恒大金碧天下、碧桂园十里外滩、湖悦天境、绿地长岛、绿地海湾、万达文旅城、雅居乐花园等都是这些房企偏旅游度假的品牌。
当然，这其中，也包括了
华夏幸福
这个地产商以及他的类似楼盘：
孔雀城
。
二）华夏幸福的孔雀城
和所有的环京、环沪概念开发商一样，华夏幸福也是
在一些鸟不拉屎的地方拿地开发自己的产业新城。
当然，产业新城都是噱头，其实际上就是开发自己的住宅产品：
孔雀城
。
孔雀城楼盘一般都在距市中心几十公里开外，纯粹用低价和环境来吸引小白客户。
铺天盖地的广告、小传单、看房大巴、这些忽悠小白接盘的套路和恒大、碧桂园没什么区别。
我们来看看各地的孔雀城都在什么位置：
嘉善新西塘孔雀城距离上海人民广场
83
公里
合肥新滨湖孔雀城距离市中心
50
公里
南京新江北孔雀城距离新街口
33
公里（隔着长江天堑）
固安孔雀城距离北京天安门
54
公里
大厂潮白孔雀城距离天安门
45
公里
看到了这些孔雀城，我们基本可以断定，
孔雀城绝对是个坑
。
各地的孔雀城，除了北京大厂潮白孔雀城，其他的都是远的天荒地老，海枯石烂，远远超过省界。
更要命的是，随着去杠杆的推进，银行抽贷越发厉害，恒大、碧桂园的现金流都在吃紧。
大型民企的雷还没有全爆掉，继盾安集团之后，很多人都认为：
华夏幸福和斐讯或是下一个债务地雷。
对于当前的华夏幸福来讲，销售考核，回款指标，任务非常繁重。
因此，如果你听到全国各地XX孔雀城降价抛售只为快速清盘请不要惊讶。
四）神奇的沈阳
我们已经了解到，孔雀城在其他城市不仅距离遥远，而且大多数在异地，是跨地市的。
南京孔雀城在安徽滁州、合肥孔雀城在安徽六安、更不用提环京环沪的各类孔雀城了，都超出北京上海省界几十公里去了。
不过，这种类型的套路在沈阳完全不是这样。
在沈阳有着与其他一二线城市完全不一样的景象。
碧桂园在市中心
华夏幸福孔雀城也不远
在沈阳的市区，
到处都是碧桂园，
碧桂园太阳城、碧桂园银河城、碧桂园御长白、碧桂园凤凰城、碧桂园公园里。。。在
于洪新城、沈北、苏家屯的碧桂园楼盘都很大，有上千亩的规模。
尤其需要指出的是
碧桂园
御长白
，碧桂园居然在长白岛这样一个类似重庆江北嘴、成都攀成钢的板块有一席之地！
不仅如此，“
雅居乐花园
”
实际上
在外地也是旅游养老超远郊楼盘的代名词，但是在沈阳，雅居乐花园居然在沈北辽宁大学地铁口。。。
更令人吃惊的是：
华夏幸福居然拿了块沈阳苏家屯三环外不远的地修孔雀城。
虽然这里没有地铁，但是
沈阳孔雀城距离青年大街仅仅
24
公里
尽管隔着好几条铁路和环线快速路，但是仍然无法否认的是：沈阳孔雀城距离市中心够近。
尽管我们依旧认为，沈阳孔雀城所在地块并不是城市重点开发方向，也不靠近地铁，虽然距离青年大街不远，但是配套何时能起来，还是未知数。
孔雀城肯定没有沈北道义、铁西张士、于洪丁香湖那么稳。
买这里其实是在赌，赌沈阳的城市行情。
但是你看看其他城市的孔雀城呢？距离早就远到和这个城市无关了。
买其他城市的孔雀城，你连赌的机会都没有，百分百纯坑。
五）结语
房产有很多共性的东西，我们需要不断的学习并且建立自己的投资分析方法。
通过学习，我们能够
快速判断一个事物是否具有价值。
有些东西不用看我们都知道它是坑。
比如，
华夏幸福孔雀城以及碧桂园的楼盘是不能买的
，这句话有9成把握是对的。
多了解共性的东西可以辅助帮你判断大部分的事情。
但是我们更要深层次的理解，为什么碧桂园和华夏幸福不能买。
哦，是因为他们总是忽悠小白去接盘超远郊养老度假盘。
那么如果他们不忽悠你去超远郊养老度假盘呢？
那当然就可以买了啊。
每个城市都有每个城市的特点，因地制宜的微观观察也很重要。
在沈阳，这两个品牌的楼盘只要价格合适，我们可以没有偏见。
虽然全款占用资金，贷款浪费贷票。
但是沈阳的碧桂园和孔雀城，大体上还是值得买的。
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