1.
违反预约合同应当承担相应的违约责任
参考案例
常州某房地产开发有限公司酒店分公司诉朱某餐饮服务合同纠纷案
2023-07-2-075-001 / 民事 / 预约合同纠纷 / 常州市武进区人民法院 / 2018.03.20 / （2017）苏0412民初7515号 / 一审
裁判要旨
预约合同是一项以订立本约为目的的独立合同，基于预约合同性质的特殊性，违反预约合同所造成的损失不同于违反本约合同的违约责任，而是一种独立的责任。
2. 开发商未取得商品房预售许可证与购房人签订购房合同性质的认定
参考案例
矫某诉某集团大庆置业有限公司预约合同纠纷案
2023-16-2-075-002 / 民事 / 预约合同纠纷 / 黑龙江省高级人民法院 / 2020.12.21 / （2020）黑民再472号 / 再审
裁判要旨
评判有关商品房买卖的合同为预约合同还是本约合同，关键在于辨析合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如存在此类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此类情形，无论合同名称为何，则均应视为本约合同。预约合同有效除出卖人应在一审辩论终结前取得商品房预售许可证外，还应符合国家关于房地产开发建设、对外销售融资方面的规定。
3. 商品房预约合同和本约合同的区分
参考案例
某房地产开发有限公司诉张某确认合同无效纠纷案
2023-08-2-076-002 / 民事 / 确认合同效力纠纷 / 河南省驻马店市中级人民法院 / 2023.02.10 / （2022）豫17民终4584号 / 二审
裁判要旨
1.判断商品房认购协议是预约合同还是本约合同，最根本的标准是当事人的意思表示，如当事人明确约定合同为预约合同，将来还要订立本约合同，即使预约合同内容具备本约合同的内容，也应认定为预约合同。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条应理解为补充性规范，在当事人对合同性质约定不明且存在争议时，可以依据该条的规定作出认定。
4. 为订立本约而交付的预约合同的定金，因不可归责于出让人的原因，本约合同未能订立，则定金不再退还
参考案例
巩义市某能源公司诉河南某能源公司定金合同纠纷案
2023-08-2-107-001 / 民事 / 定金合同纠纷 / 河南省高级人民法院 / 2022.08.09 / （2022）豫民终350号 / 二审
裁判要旨
1.判断协议是否为预约合同，要根据协议的名称、内容尤其是约束力条款，后续履行情况，运用文义解释、目的解释、体系解释等合同解释方法，综合审查分析，以探究当事人的真实意思，确定协议的预约合同性质。
2.当事人在预约合同中约定要采取公开竞价等方式订立正式合同，并为担保将来订立正式合同设置了定金条款，则该定金具有订约定金的性质。如果预约合同中并未对交易的底价、委托评估机构等具体交易信息进行约定，亦未设置排除或限制第三方进场交易的条款，则该预约合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定为有效。
3.预约合同生效后，意向受让方按约支付了定金，如果受让方在明确知晓本约合同担保条款内容的情况下，又在提供担保的主体及担保方式上出现意见反复，以致未能进场交易与出让人订立正式协议，因本约未能订立的责任不可归责于出让人，则该定金不再退还。
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