（多图）土澳金融 | 放宽投资房的放贷管制≠你就可以买买买（贷贷贷）

「土澳思维」的朋友们，

昨天，澳洲审慎监管局 APRA 在自家的官网上公布了一份致土澳银行的“红头文件”，标题为： 深入贯彻健全的住宅房贷放贷方针 。

整个文件仅仅有4页。大致宣布了 两件事 ：

• 从2018年7月1日起，只要银行满足 一些前提 条件（稍后详细分析）， 将对其取消 2014年12月起实行 的 10% 投资房放贷 年增长的 临时限制令；

• 继续执行 2017年3月起实施的只还利息（ interest-only ）的房贷临时限制令，该类贷款的放贷比例不可以超过银行所有新房贷的 30% 。

于是乎，悉大大昨天的朋友圈就被刷屏了，不少自媒体和地产中介的朋友们大呼看到了土澳地产黎明前的曙光。我想问：土澳的地产还没到黑夜吧，怎么会有黎明前的曙光呢？悉大大倒是觉得 APRA 这次的政策调整虽然来得非常突然，但其实合乎情理且非常理性。当然，对于我的房产中介朋友们来说就是“革命尚未成功，同志仍需努力”了。

放贷管制的效果

我们用三个字就可以概括 APRA 主要的两次住宅房放贷收缩管制的成效了： 快、准、狠 。没图没真相，大家请看图：

上图说的是 投 资房房贷在总房贷中所占的比例趋势 ，深蓝线是新州的趋势、浅蓝线是维州的趋势，橙线是其它所有州的趋势。两个红箭头指出了投资房比例在两次（2014.12和2017.03）收紧政策前后的明显变化，效果是不是立竿见影啊。

再来看下一幅图：

上图橙线是 投资房房贷的年增长率 趋势图，蓝线是土澳全境房价的趋势图。很明显，从投资房房贷的总量增长来看， 两次（2014.12和2017.03）收紧政策的前后变化也是很明显的，目前投资房房贷的年增长率可是 负值 哦。

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所以， 问题的关键就在于 ：在取消了10%的临时限制令后，投资房的放贷年增长率是否可以较为快速地从负转正并且反弹回2014年年底的水平呢？ 悉大大认为希望还是很渺茫的 ，我们来一个一个地分析：

取消10%的政策门槛并不低

在红头文件里，APRA具体地阐述了取消10%投资房放贷限制的 前提条件 ，我一一列举出来：

• 银行投资房放贷的年增长率至少持续6个月低于10%（这点其实不难做到）；

• 在审查贷款时，贷款的审查利率 最低标准为7% ；

• 7%的最低审查利率不仅仅适用于 当前申请的 房贷额度，同时也要适用于贷款人 现有的 借贷总额；

• 对于非常规性的工资收入（如加班费等）和租金，需要至少打8折后再来合计收入总额；

• 对于只还利息的房贷产品，还需要将 只还利息 期限到期后的本息连还金额 来一起计算贷款人的偿还能力；

• 对于贷款人其它的 日常实际支出 需要进一步调查，减少或避免使用标准日常支出参照表；

• 加强对全面征信报告标准的应用（ comprehensive credit reporting
  ，简称 CCR ），认真调查和确认贷款人的 债务总额 （稍后有详细分析）；

• 加强监管贷款审批部门在审查时需要 绕过放贷标准和规则 的行为；

• 对于 贷款收入比≥6 的贷款人需要制定更加严格的内部管控措施（比如你的收入为10万，如果贷款总量≥60万，你就进银行的监控管制名单了），要求银行设置针对个人房贷的 最高贷款收入比 。

最后，土澳银行必须在5月31日前书面回复 APRA 以上所有项目的实施细则。悉大大认为在取消10%的限制后， 银行的放贷政策可能反而变得更加地严格了 ，尤其是在引入了最高个人贷款收入比、全面应用并核查征信报告信息、调查实际日常开销以及对所有债务都使用7%的最低标准审核利率后。

即将到来的 全面征信报告标准

澳洲的征信体制还是非常完善的， 主要 有三大征信机构：

• Equifax （老大地位，信息通常最全，以前称 Veda ）

• illion （以前称 Dun & Bradstreet ）

• Experian （较新）
  

依据澳洲联邦的隐私法，你每年可以从以上的 各 机构 免费 拿一份自己的征信报告（强烈建议）。2014年3月以前，澳洲的征信报告通常只记录你申请的信用和欠债等信息，并不记录你是否准时还款或债务总额等信息，这种征信标准我们通常称为 负 征信标准。

2014年3月后， 澳洲开始改革征信制度，逐步增加记录 是否准时还款或债务总额等相关信息， 这种征信标准我们通常称为 正 征信标准（美国很早就采用此标准了）。2017年11月2日，联邦政府立法要求土澳的四大银行必须在2018年7月1日前完成改革，进入正征信标准时代。所以，理论上来说， 今年7月1日以后 ，你的征信报告主要会有以下的消息（公司法人部分的信息我们就省略不讲了）：

• 24个月 银行相关债务 准时和不准时（晚≥14天）的还款记录：注意这里只限银行相关的债务，也就是说，电信、水费和电费等账单支付情况不会出现在此项目里；

• 所有现有的 信贷账号（或两年内关掉的信贷账号）信息：账号类型（房贷、信用卡、电费、电信等）、还款类型（只还本息、本息连还等）、信用额度（信用卡总额度、房贷总额度等，但不会记录你的实际卡债或房贷的余额）；

• 信贷申请记录：所有的信贷申请，不论成功与否，都会保留5年的记录；

• 60天以上的欠债记录：此类记录会保留5年；

• 民事法庭记录：此类记录与债务或赔偿相关，会保留5年；

• 破产或债务偿还协议记录：此类记录会保留5年；

• 严重欠债记录：通常是银行等机构在您欠债时无法联系到您，此类记录会保留7年。

以上 最致命的 当属第二条的所有账户信息了，这些信息会帮助银行更准确地确认贷款人的 总债务水平 。

只还利息的贷款可能是个定时炸弹

在土澳，我们的银行提供 只还利息 的房贷产品，通常只还利息的期限是一到两年，当然也有像五年这样更长的期限。从税务的角度来说，投资房的房东如果选择只还利息是有优势的（今天我们不详细说税了，以后有机会再谈）。所以，之前的房产投资者一般都是选择只还利息，等过了几年后，转贷时再重新选择只还利息的模式。

现在让房产投资者最头疼的问题 是：曾经较为便捷的转贷标准已经一去不复返了，假设你的只还利息房贷期限就要过到期，你有可能无法再次转贷成只还利息，这样一来，期限过后的 本息连还会大大地加重你的还贷压力 ，如果只有一两套还好说，咬咬牙就熬过去了，但如果你有五六套的投资房房贷呢？

我们先来看两幅图：

这两幅图其实都在反映一个让人警惕的事实： 2018、2019、2020和2021 这四年将是只 还利息房贷到期的高峰之年 。但是，贷款人再想转贷成只还利息的几率会大大减少。就算转贷成功，只还利息的产品利息开销也会高出不少。好在只还利息产品的贷款缓冲还是比较健康的，如下图所示（下图数据包括房贷里对冲账户的金额）：

大部分只还利息房贷的 LVR 比值（贷款额度比房价）都在80%以下。换句话说，由于只还利息到期后的还款压力而出现 集体性疯狂 卖房的可能性是不大的。

但是，读者们需要注意以下 三点 ：

第一 ，澳洲储备银行 每个月 宣布现金标准利率的时候， 都会写下 这句话， 翻译过来就是：东海岸城市在 未来几年内 的 公寓楼花 将会大量完工：

In the eastern capital cities, a considerable additional supply of apartments is scheduled to come on stream over the next couple of years.

上图是土澳主要几个州公寓楼花开建的情况，2014年底后（ APRA 首次介入管控投资性房贷的时间），新州（浅蓝线）、维州（深蓝线）和昆州（紫线）总体的公寓开工数是呈现 加快上升趋势 的。澳洲储备银行指的就是这段时间开工的公寓将会在未来今年 集体性地 涌入东海岸城市。

第二 ，目前澳洲央行的现金标准利率仍为 1.5% ，这个利率自从2016年8月以来就没有变过（快21个月了）：

而目前土澳自住房贷款的平均标准利率水平大约与上世纪的60~70年代持平：

不少主流的经济学家预测：土澳央行的标准现金利率在 2019年6月 可能会升到 1.75%~2% 。但啥时候开始往上升，谁都说不准，主要原因是土澳 工资增长的持续放缓 和 较低的通胀率 。

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