万通地产“去冯仑化”之后再“去地产化”？

继万科“去地产化”，多家房企将企业名称中“地产”改掉后，老牌地产商万通地产似乎也要“抛弃房地产”。 7 月 29 日，万通地产发布公告表示，公司拟以现金方式收购星恒电源股份有限公司（以下简称星恒电源） 78.284% 股权，交易总价款约为 31.7 亿元。

2017年，万通地产营收 32.95 亿元，星恒电源营收 14.36 亿元，标的公司营收约为万通地产 43.58% 。而到了 2018 年一季度，万通地产营收 3.96 亿元，星恒电源营收 3.08 亿元，标的公司营收约为万通地产 77.77% 。

按收购后78.284%的股权计算，该季度归属万通地产的营收约为 2.41 亿元。若收购完成，该部分资产取得的营收在上市公司一季度营收占比高达 37.83% 。

因此，若收购完成，万通地产营收结构将发生巨大变化，不再是一个纯粹的地产公司，即完成 “去地产化”。

20多年前，冯仑、潘石屹等“万通六君子”携手创业，曾一度引领国内地产半壁江山。如今，就连冯仑也淡出万通地产管理。而此次收购后，意味着上市公司将投入大量资源进入新能源行业。曾经的风光无限的第一代地产商，很有可能逐渐淡出“地产江湖”。

收购新能源资产

万通地产拟以 31.7 亿元现金收购星恒电源 78.284% 的股权，标的公司 100% 股权估值为 40.5 亿元。而根据上述公告显示，标的公司截至 2018 年 3 月 31 日负债总额为 6.22 亿元，而负债和所有者权益总额为 16.01 亿元，因而公司净资产为 9.79 亿元。 照此计算，万通地产收购价较标的公司净资产溢价 313.69% 。

实际上，万通地产收购星恒电源的股权，大部分是接受另一上市公司纳川股份持有的股权。根据公告显示，收购星恒电源78.284%的股权中，由泉州市启源纳川新能源产业股权投资合伙企业（有限合伙）出让 64.897% 的股权，苏州晟迈股权投资中心（有限合伙）出让 6.720% 的股权，陈志江出让 6.667% 的股权。

可以看出，启源纳川为星恒电源大股东，出让的股份也最多。而纳川股份认缴出资在启源纳川占比达59.52%。此外，纳川股份实际控制人陈志江也出让了 6.667% 星恒电源股权，另一大出让方苏州晟迈，陈志江持股比例也高达 40% 。因此，此次收购，相当于纳川股份将股权转让给了万通地产。

根据纳川股份 2017 年 8 月 31 日晚间发布的公告显示，当初其参股的启源纳川以支付 18.64 亿元的方式，获得星恒电源 61.59% 的股权。照此计算，标的公司 100% 的股权估值 30.26 亿元。 也就是说， 11 个月时间内，星恒电源估值从 30.26 亿元涨至 40.5 亿元，涨幅达 33.84% 。

据悉，星恒电源成立于2003年，一直致力于动力锂电池的研发、生产和销售，或许，正是“新能源”概念，才让其得到两家上市公司先后青睐。

转型新能源能挽救业绩？

万通地产收购星恒电源较其净资产溢价313.69%，较启源纳川 11 个月前收购价溢价 33.84% ，似乎说明上市公司对此次收购志在必得。

笔者查询上市公司财报了解到，截至2018年 3 月 31 日，万通地产货币资产仅为 26.82 亿元，无法覆盖 31.7 亿元现金支付对价。考虑到房地产行业的特殊性，一般卖房款计为预收账款，基本上等到第二年再转计作营收。当期，万通地产预收账款为 34.19 亿元。

不过，房地产企业是资金密集型，大部分企业都是高杠杆、高周转经营，虽然能够产生大量现金流，却需要大量拿地，对资金需求极高。货币资产加上预收账款合计61.01亿元，此次现金收购以下就用去了 51.86% 。这意味着，万通地产用于拿地的资金大大减少了。

事实上，万通地产一季度业绩大幅下滑，似乎是欲借新能源转型，挽救上市公司业绩。 从 2017 年年报看，万通地产业绩相当出色，营收 32.95 亿元，同比增长 41.06% ，净利润 3.56 亿元，同比 222.87% 。

有趣的是，上市公司营收和净利润，主要由第四季度贡献。该季度营收19.92亿元，占全年营收比例达 60% ，净利润 2.43 亿元，占全年净利润比例达 68.26% 。

上文提到，房地产公司营收主要由上一年预收账款转计的。上市公司2017年第四季度业绩大涨，预收账款也大幅下降。数据显示，从 2017 年三季度末至四季度末，上市公司预收账款从 16.87 亿元降至 4.80 亿元，下降了 12.07 亿元。

因此，万通地产2017年业绩暴涨，主要是预收账款转计主营业务收入所致。而根据上图所致，截至 2018 年 3 月 31 日，万通地产预收账款仅剩 3.42 亿元。这意味着，公司未来主营业务收入有可能大幅下滑。

实际上，业绩大幅已经反应在上市公司 2018 年第一季度业绩上。 该季度营收 3.96 亿元，较上年同期下降 41.85% ，净利润 819.96 万元，较上年同期下降 89.15% 。