帝都风云，揭秘北京富人区三十年变迁史！

北京各个行政区概况

在说这个问题之前，我们先来看两张图。

这是北京市政区图，清晰地反映出北京各个区域所在的具体位置、以及它们的邻居都是谁。

这是2017年上半年北京各区域均价图，我想，即便是门外汉，也能粗略地看出，哪个区域价值高，哪个区域是价值洼地。以此就可以单单从价值这个维度初步判断出，那些富人们喜欢在哪儿买房。

然而，初步判断一下可以，但千万不要这么急着下结论。事情究竟是不是这样的，且看笔者进一步分析。

北京自古以来有“ 东富西贵 ”的说法，即便在今天，我们也能从大体的房价和资源配置中窥探一二。

先来看医疗资源。

本图是北京市三甲医院所在行政区的分布情况，从图中可以看出， 海淀、西城、东城和朝阳 四个区域 几乎瓜分了北京三甲医院的大半壁江山。

其次再看教育资源。

众所周知，北京的教育资源分布及其不均，最优质的中小学都集中分布在 海淀、西城、东城 这三个区域。而石景山、丰台、大兴、昌平一直属于教育教育资源匮乏的区域，其他郊区市县更可以忽略不计。

最后来看CBD。

说道北京商务中心区，似乎一直以来指的就是长安街、建国门、国贸和燕莎使馆区的中心交汇区。即使现在有专家预言将来会外扩，但总的来说还是集中在朝阳区。

富人区的区域变迁史

查阅中外富人区的相关资料，笔者发现，富人区的形成有大致这么几个因素。

1、便捷的交通；

2、优雅的环境（其中包括充足的水岸资源及很高的绿化率等）；

3、星级的城市综合体配套；

4、圈子化的生活方式；

据笔者了解，有些富人区的形成占据其中一两点因素，而有的却四个因素兼而有之。

废话不多说，我们一起来看看各个年代的富人区长啥样、它们形成的因素又是什么。

明清时期的方庄曾是流浪汉的聚居地，鸟不拉屎、荒草丛生，渐渐地就变成了老百姓的坟地。后来，一些人被“流放”到此处做看坟人，为了解决生存问题，便盖起了简陋的房屋，随着时间的推移和演变，这里出现了第一批定居的居民。

1984年，方庄迎来了她人生中真正意义上的春天。当时的北京需要建一个能与首都地位相匹配的高档现代化小区，作为北京乃至中国对外的窗口，同时也为了解决中央各机关干部的住房问题。讲到这儿，大家可能已经猜到了。没错，她就是方庄。

为了在这里建设第一个规划型住宅小区，市政府还专门成立了3人领导小组，召集了当时北京最顶尖的建筑设计师，组织社区规划大赛。最终，融合伦敦和巴黎两个城市优点的方案胜出，方庄就从设计图纸上跳了出来，跳到了现实生活中来。

社区的建设以环岛路为中心，环岛四角各有放射状的支路。小区的名字也很有诗意。分别为芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，连起来就是“古城群星”。

在当时看，方庄的楼简直是天堂，有板楼、塔楼、还有蛙式、风车式，并形成了“三大一小一多”（厨房、客厅、厕所大；卧室小、储藏空间多）的代表。

1995年，各种配套设施也都逐渐成熟，像贵友大厦这样的大商场，是全北京最高端最新鲜的玩意儿，华润下面的麦当劳，可算是北京最早的麦当劳店，这里简直就是附近小区孩子们的美食圣地。

这里便利的交通条件和高端的生活设施配置，吸引了大批社会精英来此安家落户，其中，芳城园一区更是出名，张国立、刘晓庆、大山、宋丹丹等明星也都曾安家于此。更值得骄傲的是，还有好多外国来宾到此参观。有媒体统计过，先后有100多位外国元首到访过方庄。即使放到现在，这样的规格也并不多见。

众多社会名流的推崇给方庄带来了更高的名气，然后，吸引来更多的精英业主。于是，方庄就成为了帝都北京第一个富人区。曾一度被传为佳话。

然而，时光荏苒、白驹过隙， 方庄的一些局限也逐渐显现出来：采光和朝向不够理想；小区车位规划不足；户型面积不够大；附近没有足够优质的教育资源等。

于是，渐渐地，方庄送走了尊贵的旧主人，迎来新晋的买房客。

亚运村的崛起，得益于1990年亚运会的举办。 亚运会是中国作为东道主国家第一次举办的大型体育赛事，其重视程度可想而知。所以在1986年，政府就开始建设能满足运动员休息、锻炼的“运动员村”了。

和方庄惊人的类似，亚运会之前，亚运村曾是一块儿荒凉的坟地，为了建亚运村，政府还拆迁了其附近乡镇的一部分。

亚运会结束后，鉴于其巨大的宣传效应，各家投资商纷纷入驻，其中最出名的就是北辰集团。

后来，随着汇源公寓、华侨公寓等高档住宅的建设，10多个大中型体育休闲和文化娱乐场所也相继落成，昔日那个荒凉的地界儿，摇身一变成为了高楼林立的“大都市” 。当时，200多平的四居室、24小时热水，这样的档次老百姓都是第一次见到。

随后，外国人和明星成为这里的首批业主，如刘欢、毛阿敏、刘晓庆等。“拿大哥大，开汽车，住亚运村”是当时富人的标配，亚运村不仅成为了当时北京最具代表性的高端社区，更是房价的风向标。1995年前后，房价曾涨到11000/㎡。

然而，交通不便是亚运村最致命的硬伤，这也导致了它的衰落。

再后来的富人区，就呈现出了多片区发展的态势。

何为富人区？它其实并不是在某一个青山绿水的地方，用昂贵的材质打造出来的富丽堂皇的豪宅，也不是一座单单凭金钱就可以拥有的房子。相反，每一个富人区都拥有它独一无二的标准和气质。圈子化的生活方式恐怕是富人区最早的形成因素。这一点在万柳片区就体现的尤为明显。

万柳片区的第一个高端项目是万泉新新家园。它是全北京第一个面向特定人群销售的高端项目。

开发商曾经在一次业主大会上讲到，当时一位著名的歌星捧着真金白银来买房，竟然，被拒绝了。原因是，这里住的都是知识精英，你不适合跟大家住在一起。从此，知识精英和教育精英云集，就成了万柳富人区的特色标签。据说，中关村大佬级人物丁磊、冯军都在这里拥有豪宅。

万泉新新家园▼

现在的万柳地区，是众所周知的著名学区。

这里位于西四环内、昆玉河畔，有三山五园环伺，离颐和园咫尺之遥，是京城著名的风水宝地；

这里中关村三小、人大附中、八一中、十九中、北大、清华等名校云集；

这里有四通八达的道路交通网络。

这里的万柳书院，是目前此区域最高端的一个社区。浓厚的书香气息、园林式的社区环境是万柳书院独一无二的标签。

据说，当年开发商为找到与这片土地气质、风水相配的建筑形态，曾经过了三十几轮的论证与调整，最终，14栋5-7层的建筑错落分布于万柳书院。建筑采用灰砖立面与双坡悬山屋顶，用现代建筑手法勾勒出东方意境。即便是放到现在来看，其沉稳优雅之姿与颐和园的安静大气和百年学府的文质气韵竟也融合得浑然天成。

有思想的建筑必定注重每一个细节，万柳书院的布局、空间、园林、空气、水、光影、一砖、一瓦都别有讲究。当年开发商为了寻找最佳品质的灰砖，曾经遍访全球，最终选定荷兰手工烧制的CRH品牌暖灰色黏土砖。这是对土地、对风水、对居者的尊重。

自古以来，人们喜欢沿水而居，河流对古代村庄、城市的形成有着重要的作用。朝阳公园作为全亚洲最大的公园，园内有最得天独厚的活水资源优势。

位于朝阳公园正南门的棕榈泉国际公寓2001年入市，由此拉开了朝阳公园区域富人区的序幕。作为东四环边上、紧邻市中心的豪宅项目，其得天独厚的区位优势更为明显。

其一、它被丽都国际商圈，燕莎国际商圈，蓝色港湾商圈、使馆区和CBD商圈所包围，生活便利；

其二、四通八达的交通网络，使得出行极为方便；

其三、闹中取静，环境清幽。北望朝阳公园、南邻红领巾公园，前面还有一大片树林遮蔽，因此小区就显得很隐蔽。这也是许多明星们选择住在这里的原因，比如白百何、陈羽凡、李湘、李小璐、夏雨、袁泉、佟大为等等；

另外，这里离机场高速的四元桥入口只有4公里左右，对于经常要出入机场的明星们来说，也是非常的便利。

所以，棕榈泉附近的公园大道、泛海国际、观湖国际等高端项目，也受尽众多明星们的青睐。据说，阿里巴巴公司CEO马云、优酷网CEO古永锵等等都在这里置有房产。

2008年，北京奥运会的举办，让当年没落的亚运村迎来了第二春。

当时，受奥运推动，亚运村周边的各种配套设施开始升级，轨道交通得到进一步改善、大型公园、体育场等都相继落成。而最激动人心的，还是临近鸟巢、水立方的地理位置，当年，张艺谋用一场震撼的奥运开幕式，让鸟巢为全世界所知。也带动了这一带的发展。

如今，奥运村的房价，很多小区早已飙至10W+！其中的代表便是均价14万／㎡的“紫玉山庄”，不仅位于北京市中心住宅区，且环抱千亩翠绿，既占地利，又占人和，简直是市中心的桃花源！

温榆河畔区域不但有北京四大水系中唯一一条四季常流的天然河，且紧邻机场高速，这里优越的地理位置受到大多数富人的青睐。

碧海方舟别墅区位于北四环与京承高速交叉点，东临京承高速公路，西接奥运村村，北为北辰、鸿华、馨叶三大高尔夫球场，是京城罕见的城市高尔夫别墅区。 无论从周边环境，还是内在价值，碧海方舟堪称京城顶级别墅的标杆。其便利的交通条件和社区的异国风情，吸引了众多明星落户，有葛优、陈道明，陈宝国等。

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