楼市的“人民币顶”和“美元顶”，是我在6年前率先提出、并命名的两个概念。最近常有读者提出这个问题，所以再谈一下。所谓“人民币顶”，是人民币计价的房价见顶；所谓“美元顶”，是指换算为美元的房价见顶。我的看法是：在中国的大城市（一二线）及其都市圈，由于有持续的增量人口、增量资金，再加上政府控制供应节奏，房价基本上不存在“人民币顶”；如果有，也是短暂的、稍纵即逝的。但大城市（一二线）及其都市圈的房价，未来会存在一个比较明显的“美元顶”。也就是说：如果换算为美元，可能会在比较长的时间（3到5年，甚至10年）里维持基本不变。原因很简单，国际资产价格存在比价关系，资金会流动，会在利益驱使下突破各种限制。即便有外汇管制，仍然会有不少资金“有办法”流出去。国内房价上涨会抬高营商成本，会加剧国际资本外流，很多工厂会外迁。在这种背景下，人民币汇率也会结束“横盘”出现一波显著的贬值。其结果，是让中国的房价在一段时间里（比如3到5年，甚至10年）换算为美元上涨乏力，甚至原地踏步，这就是“美元顶”。但美元毕竟也是纸币，长期看也是贬值的。比如上世纪六十年代，35美元仍然相当于1盎司黄金；但到了今天，1540美元才能换1盎司黄金。所以只要中国经济向好，中国大城市的房价从长期看也不存在“美元顶”。因此，对于“北上深房价有顶部吗？”这类问题，我们需要分两种情况来回答：1、以人民币计价，很难有顶部，如果有也是阶段性的、短暂的；
2、以美元计价，可能会在若干年后出现“美元顶”。“美元顶”出现的时间点、维持多久，要看中国经济转型情况，以及中国和美国的关系。
在过去两年里，中美在贸易问题上激烈博弈，汇率也出现了大幅波动。我曾比较准确地预测过破7的时间点和幅度。并认为短期很难突破7.2，谈成之后会升值。后来，这些看法都得到了验证。未来仍然如此：中美关系恶化，会让人民币贬值；反之，人民币会适度升值并保持稳定。从美国方面看，他们希望人民币最好维持在6.5左右，这样有利于缩小中美贸易不平衡。美国希望人民币汇率保持强势，就如同当年希望日元升值一样。汇率的水平不仅是大国博弈出来的，更是内部经济真实状况的体现。如果中国经济顺利转型、升级，则强势汇率可以维持得久一些。反之，货币政策总处于宽松状态，印钞速度偏快。其结果是：人民币不断对内贬值，同时还要对外升值或者强势横盘，这种状态显然不可能长期。到某一个临界点就会爆发，出现突如其来的贬值。我也是率先在楼市上提出“莫斯科模式”的，时间是在2014年。在此之前，大家谈到楼市泡沫的出路，只知道“日本模式”（东京模式），也就是保汇率、弃楼市。而“莫斯科模式”，是说莫斯科中心区的房价，自上世纪80年代末至2014年前后，以美元计价上涨了150倍，而以旧卢布计价上涨了150万倍。期间，卢布对美元贬值了“1万倍”。楼市的“莫斯科模式”，就是放弃汇率保房价。在莫斯科模式下，以本币计算房价显然没有顶部，因为每平米达到了上亿卢布。为了掩饰这种暴涨，俄罗斯进行了币制改革，1000旧卢布换1新卢布。经历过剧烈通胀的国家，一般都会“币制改革”，来给自己“留面子”。无论是“东京模式”还是“莫斯科模式”，最终都出现了显著的“美元顶”——以美元计价的房价，有阶段性顶部。如果未来几年里，中国经济转型不顺利，被迫再次“楼市去库存”，让房价大涨。那么距离阶段性的“美元顶”就不远了。而中国经济转型顺利不顺利，仍然可以分解为四大“人的因素”：第一，老百姓真实消费能力是否提高，是否有能力、愿意花钱；
第二，企业家是否愿意再投资，而不是移民；
第三，公务员是否有推动经济发展的积极性，而不是“磨洋工”；
第四，中国跟主流国际社会是合作还是对抗。
当上述四大“人的因素”持续改善的时候，中国距离经济转型成功就比较近了。反之，就比较麻烦了。对于普通三四线城市，乃至五六线城市，其房价“见顶”的情况就更为复杂。至少要区分几种情况，比如：1、在核心都市圈的中小城市，比如廊坊、嘉善、惠州等，都靠近一线城市，而且在有效辐射半径内。这种城市的房价，会跟核心城市联动，只是表现稍微被动一些。2、不在核心都市圈的中小城市，但本身有显著人口增量，在交通网络中占位比较好的，比如徐州。或者是人口基数巨大，比如潍坊、周口等。上述三类中小城市里，第三类可能比较快地出现“人民币顶”、“美元顶”。比如鹤岗、玉门老城，都属于这种城市。
