2024年度全国房地产业十大事件

本报告是由上海易居房地产研究院精心评选出来的2024年度全国房地产业十大事件，覆盖重大政策、市场表现、企业动态、热搜现象等。所选事件具有很强的典型性和热点性，代表了2024年房地产市场的热点重点和难点。本报告对这十大事件做简要的事件描述，同时通过评析方式进行总结，以洞察与总结事件的内因与外延，更好把握影响和意义。

事件一

中央首提止跌回稳，楼市回稳态势向好

事件 2024年9月底，中央政治局会议召开。此次会议明确，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。这是党中央层面首次对房地产市场行情走向提出明确的指示和要求。而年底召开的中央经济工作会议，进一步明确2025年的工作。其中对房地产方面的要求之一，即持续用力推动房地产市场止跌回稳。

评析 房地产市场“止跌回稳”导向的提出，基于2024年前三季度房地产市场的新形势和新问题。该判断也和全国社会经济的总体判断高度一致。9月底召开的中央政治局会议，强调“切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感”，该表述力度强于7月份“保持战略定力”提法，充分说明稳增长工作的急迫性重要性。随着“止跌回稳”信号的发出，其对于各地系列购房政策等产生了较为积极的影响，尤其体现在一线城市在购房政策等方面的持续宽松。同时，包括财政部等三部门也适时出台政策，明确减税政策导向。此类政策对持续降低房屋交易成本、促进交易信心提高、加快交易节奏等都有积极作用。随着交易量的趋稳，其逐渐传导到价格层面，也进一步促进价格层面的趋稳。观察第四季度全国房地产市场行情，其真正进入到止跌回稳的新阶段，尤其体现在各地房屋交易数据明显提振、房企销售状况快速改善、部分指标率先由负转正等。2025年随着各类利好政策效应的释放、潜在购房需求的挖掘、房价预期的向好，房地产市场回稳态势将有进一步向好的基础。

事件二

好房子标准更清晰，产品规划全面升级

事件 中共中央政治局常委、国务院总理李强11月18日参观调研中国建筑科技展。他强调，要深入贯彻落实习近平总书记关于住房和城乡建设的重要指示精神，以科技创新赋能中国建造，着力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，推动构建房地产发展新模式，更好满足人民群众高品质居住需求。此次党中央国务院明确了“好房子”的四个标准。11月25日至27日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在宁夏回族自治区调研住房城乡建设工作并召开座谈会。会议指出，顺应人民群众新期待，下大力气建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

评析 随着新型城镇化进程的加快、全国住房发展阶段的深度调整，住房消费升级成为行业的必然趋势和共识。越来越多的购房者开始关注住房的舒适度、设计感、环保性能等因素。据此，政府层面持续关注好房子建设的需求，积极出台政策。比如说11月，北京发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》。该政策亮点在于，针对此前市场反映较多的隔音问题落实了明确的规范内容。又比如青岛，11月发布《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则（2024版）。此次政策从城市空间品质、建筑品质两个方面落实了优惠政策。举例来说，允许阳台在（开敞或封闭）进深不超过2.1米的时候，均按投影面积1/2计容。一系列利好政策下，当前全国各地在供地、建筑规划设计等方面持续优化政策，助力好房子的建设。各类房企更是立足于房地产止跌回稳的向好发展态势，以及房地产发展新模式新要求，通过增大得房率、优化空间布局等措施，提升居住舒适度和实用性，更好助力高品质居住需求释放。

事件三

一线城市放松限购，示范效应更加凸显

事件 2024年9月29日，住建部明确支持一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。随后，四个一线城市均对购房政策做出调整优化，尤其在限购政策方面做了非常明确的放松或取消。其中，广州成为首个完全取消限购的一线城市。同时，北京、上海、深圳也针对政策导向，积极落实宽松导向，这标志着一线城市均已放松或取消限购政策。以上海“沪七条”为例，9月29日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》。政策明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。

评析 一线城市房地产政策是行业政策调整的风向标，而限购政策是房屋买卖中的核心政策，其影响力远远超过降低首付比例、降低房贷利率和降低税收标准等。因此，一线城市限购政策调整优化，其市场关注度非常大。观察2023年以来全国房地产市场供求关系重大变化，一个重要特征即一线城市房地产市场发生了重要变化，包括二手房挂牌量激增等问题。当前一线城市纷纷取消或放松限购，即是对房地产市场形势的精准判断，和对过热时期过严政策的全方位取消，体现了“一城一策”和“精准施策”。叠加限购取消/放松和其他政策，当前一线城市房屋交易市场呈现明显提振的效应，量价指标率先进入止跌回稳的良好态势。如二手房交易向上突破“荣枯线”、新房价格指数率先由跌转涨等。随着一线城市房地产市场的向好发展，其将持续发挥标杆和示范效应，进一步带动全国房地产市场止跌回稳、积极向好。

事件四

存量房贷全面下调，金融风险有效化解

事件 2024年9月24日，央行等三部门举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。此次政策明确，将降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。9月29日央行发布公告，明确存量房贷利率重定价周期和加点值可进行协商。10月25日，多家商业银行对符合条件的存量房贷利率进行批量集中调整。相关调整由银行统一操作，绝大多数借款人不需要到银行网点，也无须主动在手机银行操作。“一觉醒来，每月房贷少还近千元。”10月25日，不少购房者在社交媒体上晒出自己收到的银行短信通知，房贷利率已经下调，还款压力减轻。

评析 统计数据显示，截至2024年10月末，2024年存量房贷利率批量调整基本到位，21家全国性银行完成共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率的下调工作，涵盖首套、二套及以上存量房贷、2023年已经调整过加点幅度的存量房贷等。绝大多数参与批量调整的存量房贷利率降至3.3%左右，接近2024年第三季度全国新发放个人房贷利率平均水平。存量房贷利率的全面下调，是金融部门持续降低居民还贷压力、积极化解房贷金融风险的重要举措。2024年存量房贷利率下调工作，影响面广、减负力度大，有效降低了购房者月供成本。此类政策和首付比例下降、房贷利率下调、减税政策等互相配合，成为四季度成交量回升、市场信心回升的重要支撑。此次政策调整带来两个重要影响。一是有效防范化解房贷领域风险。存量房贷利率下调促使新老房贷利差缩小，提前还贷现象因此明显减少，银行贷款业务更加稳定。二是提高了居民家庭的消费能力，对于提振内需发挥了积极作用。

事件五

专项债支持房地产，存量盘活工作提速

事件 2024年11月7日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。此次政策明确，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。政策指出，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。随着自然资源部政策的发布，全国各地积极申报符合标准的项目，以更好获得专项债资金支持。

评析 盘活存量的工作正在提速。2024年4月底中央政治局会议明确，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。这是2024年比较明确对存量进行盘活的重要导向。同日自然资源部发文明确，商品住宅库存压力大、去化周期超长的城市，将暂停新增商品住宅用地出让。而在7月份的中央政治局会议，进一步明确坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作。从该表述中也可以看出，存量盘活工作和保障房房源筹集、保交房等工作有了密切挂钩。当然，在推进中如“以购代建”等模式中，虽然也有保障房再贷款等资金支持，但各地普遍反馈资金压力较大，也影响了存量盘活的节奏和效率。据此，专项债政策进行了调整优化。5月底对于《土地储备管理办法》（征求意见稿）进行了修订，重启土地储备专项债。而后自然资源部等相关部门多次提及专项债收储存量土地政策。盘活存量闲置土地和存量房屋政策，能在一定程度上缓解房企资金压力、化解行业流动性风险。同时，通过专项债资金介入，将促使各地加快去库存、促进保障房房源筹集，并对2025年房地产供求关系优化也有积极作用。

事件六

以旧换新热度升温，换房支持持续发力

事件 2024年4月24日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，宣布在全市推行房产“以旧换新”。统计显示，2024年多地推出住房“以旧换新”政策，鼓励居民通过置换旧房来购买新房，促进住房消费升级。其中上半年就有上海、广州、深圳、郑州、武汉、苏州、南京等70多个城市推出相关政策。以上海为例，上海在“沪九条”政策明确，阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施，支持居住困难家庭住房“以旧换新”，促进改善居住条件。同时南京、武汉、广州等城市对该项政策进行了调整和升级，通过发布第二批次“以旧换新”活动名单，积极扩大“以旧换新”房源范围。

评析 “以旧换新”工作高度吻合国家“两重两新”政策导向，也符合房地产从“有没有”到“好不好”的发展方向。观察最近几年“以旧换新”工作，其可以划分为三个阶段。第一个阶段主要源于青岛，各城市跟进以自发为特征；第二个阶段主要源于郑州，相关城市的推进开始具有系统性和整体性思考；第三个阶段以深圳改革为标志，意味着一线城市全面铺开，也说明“以旧换新”政策更加深入人心。该项政策旨在通过激活二手房市场来促进新房销售，同时帮助改善提升居民的居住条件。从2024年政策的实施效果来看，部分城市提供的换房补贴等优惠政策，降低了居民的置换成本，增强了购房意愿，对于改善房地产市场预期也起了重要作用。从2025年房地产发展工作来看，要在既有工作基础上对“以旧换新”工作进行优化升级和创新。其不仅有助于实现房地产市场的供需平衡，也可以促进房地产市场的结构优化和质量提升。通过此类工作，将更好吻合人民群众对美好居住生活向往的需求。

事件七

郑州加大房票安置，城中村改造将提速

事件 2024年10月22日，郑州市人民政府发布《郑州市征收安置项目房票安置实施办法》。与2022年6月郑州提出实施房票买房政策不同，此次房票新政有执行细则，同时明确该房票可选范围大，即全市通用。另外颇有吸引力的方面是可以持房票认购各类型商品房。郑州加大房票安置力度，市场反馈积极。其中位于郑州市北四环附近的某项目，由于开盘时正赶上房地产低潮，楼盘销售一度不温不火。但10月31日下午，该项目已对外挂出“房源已售罄，无房可售”的通知，原因是村民们对房票安置反应积极热烈，持有房票并加快了选房节奏。

评析 房票安置工作，总体上在城中村改造扩围的大方向下进行。2024年10月17日住建部表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。随后，郑州市作为住建部新政后首个明确城中村改造房票安置的城市，发布了全国首个“100万套城中村危旧房改造”政策背景下的房票新政。房票政策并不属于首创，但其和前两年房票政策相比，当前房票的“背书”能力更强，即具备非常强的城中村改造专项借款资金支持。这样也促使动拆迁户愿意持有房票、房企也乐于接受房票。考虑到城中村改造扩围以及其在挖掘潜在购房需求方面的重要作用，2025年城中村改造工作会提速。房票的使用范围势必会扩大，并成为2025年城中村改造提速中的非常重要的配套工具。近期观察到，一线城市也加快了房票的推进。比如说12月16日，上海市青浦区房管局宣布正式加入“房票安置”试点行列，并发布《青浦区房票安置操作口径》的公示征询。这是继金山区之后上海第二个实施房票安置办法的区域，标志着该政策在上海的进一步扩容。

事件八

丽水推出个人拍地，创新模式引发关注

事件 2024年4月，浙江丽水市莲都区碧湖新城16亩低密项目拟出让并支持“定制化”方案，正进行意向征集。据悉，地块面向大众出让，可以单个业主拿地建房，也可多业主联合竞买，建成后分别认领房屋，办理各自产权证，每套房子产权独立；后续支持通过二手房转让方式出售给他人。相关工作人员也曾确定，购地后，建设单位需自行寻找，不提供具体设计图，需自行设计，将会推出详细的设计规范条件。据相关媒体报道，可竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限，每亩起拍价在200万至300万元，竞拍成功后无须通过成立公司的形式建房。不过相关消息显示，该地块出让工作已被叫停。

评析 类似自然人拍地现象出现了好几个案例，引起了网络上的热烈讨论。比如说在2024年11月，杭州某宗地的个人拍地后退地现象受关注，原因是该自然人拿地不符合地块的要求。此类事件促使我们对自然人拿地现象进行思考。从《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条规定看，境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照条例规定取得土地使用权，进行开发、利用、经营。同时，各地自然人拿地的相关规范也明确，后期个人也可以按照规定转让，同等享受当地的入学、医疗等条件。从开发的规范来看，《土地管理法》和《土地管理法实施条例》明确，土地的开发、保护和建设活动都必须遵循国家的国土空间规划。这也就意味着自然人拿地应符合相关的国土空间规划要求。从各地的实践来看，部分城市也开始关注到此类新现象，积极做政策思考和研究，如安徽临颍发布《关于解决城市周边“小块地”问题的建议》。关于自然人拿地操作，预计后续政策层面还需做进一步深入研究和规范。