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近日有消息称，瑞银环球资产管理（中国）有限公司、上海市虹口区公租房公司、太平资产管理有限公司和国投瑞银基金管理有限公司，将在上海设立中国首只投资于公租房，并持有其所有权的投资基金，目前细节已敲定。
按照瑞银方面的说法，该私募股权封闭式基金将投资于虹口区业已开发的公共租赁住房。在监管允许及条件成熟时，该基金计划转换为房地产信托投资基金（REITs），在国内公开上市。
究竟REITs是个什么样的金融产品？它相比其它投资产品的优势在哪？它的产品结构是怎样的？它对房地产市场有什么样的作用？在世界金融市场的地位如何？在中国的发展现状又是怎样的？
REITs，全称Real Estate Investment Trusts，即房地产投资信托基金，也称不动产投资信托。是一种类似封闭式共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具。
它的本质类似于公司，通常情况下是通过管理、运营某些能产生现金流回报的物业，从而给投资者带来物业增值及租金收益；同时，投资人也无需实际上拥有物业，即可在证券市场交易，流通性大大提高。
REITs股票相比其他投资产品的优势，在于它的高收益和低风险。高收益来源于其90%的应税收入作为股利分配，REITs的股东能享受较稳定即期收入，一般均超过10%；其股利来自稳定的租金收入，因此具有抗通胀、波动小、预期稳定的好处；在国外市场，REITs在公司层面是免征个人所得税的，且还拥有递延纳税功能，使消费者减少了许多税务负担，增加了收益。
低风险来源于其职业化的管理，REITs拥有基金产品的特点，设立专业机构进行管理运营，更为注重业绩，这是其他股票的散户投资者难以进行的；REITs通常作为投资组合出现，且资产包均通过挑选，降低了市场风险；大部分REITs属于公募性质，要接受独立第三方的重点监督，因此投资者在选择此类产品时也较为安全。
从结构上说，一般REIT分为两种形式。一种是设立SPV（Special Purpose Vehicle，特殊目的载体公司）向投资者发放受益凭证并募集资金，而后将募集到的钱用于投资写字楼、商场等能产生现金流的物业，并将现金流收入分发给投资者还本还息；另一种是某一企业将旗下的商用物业打包成为资产包，并将其物业产生的现金流作为标的，再均分为若干份出售给消费者，定期分发红利。
案例：Pavilion REIT
这个项目是在马来西亚上市的REIT产品。此REIT的主体为一所购物中心和一栋写字楼，第一幅图为项目概况，第二幅图为项目产生的稳定现金流，第三幅图为REIT产品结构。
由第一张图可以看出，购物中心在REIT里占比较高，收益也主要由购物中心产生；第二张图，回报的复合年增长率达8.5%，净物业收入复合年增长率达10.9%。
第三张图中可以看到，REIT的主要拥有人分别是两位自然人，37.6%，和卡塔尔基金，36.1%。剩下的26.3%为其他购买REIT的拥有者，募集的也是这部分资金。在REIT中，有Trustee受托人的存在，REIT需要支付受托费，履行保障股东权益、对REIT资产的托管等责任义务；还有Manager管理人，也需要支付管理费，为REIT提供管理服务，财务管理、维持投资者关系等都是管理人需要提供的服务；剩下就是具体物业，为REIT提供现金流，REIT直接拥有物业所有权；此外还有物业管理者，致力于提高租金、管理物业等服务。
如此看来，REIT既像是信托，又存在着基金的管理模式。它是一种结合，既增加了开发商的变现渠道，又丰富了投资者的投资选择，是未来国内房地产资本化发展的有力趋势之一。
从作用上讲，REITs产品的出现，实现了房地产从不动到流动的根本性转变。
它使复杂的产权变换变成简单的证券交易，如普通股票一样具有极高的流通性。
另一方面，它也变相的增加了投资的安全性，投资者购买REITs后可以随时出手避让市场风险，另外把房地产集中投资分散成公众投资，也分散了投资风险。
对开发商来说，企业可以将沉积大部分资金的物业变现，从而获得更好的现金流；投资者也能较为安全的与企业共同享受物业增值带来的收益。
在世界市场上，REIT处于相当重要的地位。
在美国，REITs已经发展了逾半个世纪，尤其是自上个世纪九十年代以来，《税收改革法》取消了房地产加速折旧的记账方式，放松了REITs的准入门槛，直接导致了REITs市场的爆发性发展。目前全球REITs市场共有REITs约600只，而截至2012年，美国上市REITs有160家左右，总市值达3900亿美元。从覆盖范围来看，美国REITs市场份额占全球市场约40%。
目前，REITs主要集中于美国、澳大利亚和亚洲的一些国家和地区。作为一种普遍高于10%的金融产品来说，对于成熟的资本市场已经是极高的回报率了。
在中国，即使呼声颇高，但目前仍未有首例REITs产品面世。
对于目前国内市场的空白，据分析有以下原因：
第一，税收原因。由于投资房地产项目要交税，同时个人投资者投REITs产品又要再缴纳个税，而目前国内关于RIETs税收的法律还不够明确与完善。
第二，基于REITs公开上市，必须考虑其流动性。在海外，REITs收益来自于房产变现和租金回报，后者占据60%-70%，如果中国内地REITs产品流动性不佳，投资者采用持有到期策略，则需要根据REITs产品的回报率计算持有年限。
其实，REITs推出的最大障碍是中国内地基础制度的缺乏，REITs的法律主体地位、税收主体和税负问题、交易结构安排、公开上市交易等方面的规则尚未明确，而其中又涉及了信托法、投资基金法、公司法等相关法律。因此，许多内地企业通过各种渠道进行海外试水，如此前的越秀房托和开元产业房托等均选择赴港上市。
此前有消息称，央行已牵头拟定REITs试点管理办法。REITs将依托信托制度的形式，发行主体以持有物业或出租型自有物业为主，在银行间市场流通交易。而上交所和深交所也已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了产品方案，并为该产品提供流通服务。随着有关法规的陆续出台，房地产投资信托将进入快速增长期，并为房地产投资市场和金融市场的繁荣提供支持。
