新年献词 | 走大道，做品质

2017，已经离去。我们一起见证了纷繁复杂、眼花缭乱的一年。

这一年，从南到北、由东到西、从中心到周边、从一二线到三四线，房地产市场轮番上演了传染式的房价非理性上涨，并由此引发了史无前例的调控，接近60个城市出台调控政策，限购政策超过130条、限贷政策超过160条、限售政策超过50条。市场的虚火被行政的霹雳手段压制，市场随之冰冻。显然， 2017年是调控的一年。

这一年，龙头企业享受了巨大的规模红利和估值溢价，有三家企业迈入5000亿门槛，十六家企业迈入1000亿门槛；二级市场上，大企业的股票涨幅更大，估值更高。毫无疑问， 2017年是大者恒大、大象跳舞的一年。

这一年，租购并举成为“国策”，租赁被放到前所未有的位置。十二个城市试点租赁新政，开发商拿地自持用于租赁开发，集体建设用地试点租赁开发，租赁信息与服务平台“多点开花”，租赁REITS发行迈入快车道。总之， 2017年是租赁崛起的一年。

2018，已经到来。新的一年，也注定是非同寻常、不甘寂寞的一年。2018年既是十九大后的开局之年，也是改革开放40周年；既是“十三五”规划承上启下的关键一年，更是中国住房体制改革20周年。这四个历史节点的叠加，2018年必然会成为中国住房历史上划时代的一年。

回溯过去的二十年，房改大幕拉开后，中国城镇人均住房面积由1998年的18平方米增长到36平方米，平均每人每年增加1平方米，这是世界上任何国家都无法匹敌的速度，我们用20年不到的时间让城市家庭基本告别了住房短缺。房地产帮助中国经济战胜了亚洲金融危机，为亿万进城劳动力提供了就业机会，为城市发展积蓄了持久的人口红利，对中国重回世界经济中心功不可没。8亿人的城市化、3亿城市家庭的住房问题，全球范围内，没有先验，没有先知。无论是当下备受推崇的“德国模式”，还是“新加坡模式”，都不能与“中国式房改”所取得的巨大历史成就相提并论。

于今回顾，我们不能忘记，更不能否认，房改的成功本质是市场的成功。如果没有土地市场化改革、没有住房金融的发展，土地和资金两大生产要素就不可能得到有效的配置，有效供给与潜在需求都不可能得到启动，多层次的住房供应体系就不可能形成。如果不是开放住房二级市场，允许居民已购公房上市交易，鼓励有房居民通过市场交易换购住房，改善住房条件，增加住房投资，住房市场就不可能繁荣。

于今总结，我国房地产市场的“基本面”已经发生显著的变化。 经历20年的住房开发投资浪潮，城市家庭的户均住房套数已经大于1，住房总量不足的问题已经转变成结构失衡的问题，数量不足的矛盾已经转变成品质不足的矛盾。展望2018，以及更远的未来，我们应该立足现实、立足于正在变化的供求与需求条件，坚持住房市场化的基本方向，真正实现住有所居，让居住更加美好，让租赁成为一种生活方式。

因为相信，所以看见。为了实现这个“住房愿景”，我们需要选择相信，且相信这样几股力量：

第一，相信市场的力量。 当下的房地产市场已经初步形成新房、二手房、租赁三个市场相互补充、齐头并进的格局。建立多主体供应、多渠道保障的住房供应制度，最根本的要求就是要充分发挥这三个市场的力量，协同满足多层次的住房需求。目前的实际情况是新房市场的力量过度，二手房市场的力量不够，租赁市场的力量受限。从终极格局来讲，一线城市超过80%、二线城市超过60%、三四线超过30%的 购房需求 将由二手房来满足；一线城市超过50%、二线城市超过40%、三四线超过30%的 住房需求 将由租赁市场来满足。从这个角度看，二手房和租赁的市场化改革应该成为“二次房改”的重点，成为长效机制建设的重点。尤其是租赁市场，即便是政府介入程度相对较深的德国，仍然有接近80%的房源来自于私人和企业，政府提供的只有10%，还有10%是市场化运营的住房合作社提供。再进一步，即便是政府提供的租赁房源，也只是在产权上属于政府，运营管理仍然是由专业化的机构来完成。因此，发展长期租赁，建立租购并举的住房体系， 关键是要把市场的力量发挥到极致状态后，政府再介入。 一方面，要最大限度地在房源端实现市场化，充分挖掘存量和私人房源，通过调整持有与交易环节的税制结构，鼓励闲置房源用于出租。总体而言，房源端，市场的力量要占到80%。另一方面，在运营服务端，要完全市场化。租赁的本质是服务，租前、租中、租后的一系列服务都需求由市场化服务机构来完成。

第二，相信品质的力量。 这里的品质包括房子本身的品质，也包括服务的品质。当我们告别总体的住房短缺之后，人们对美好生活、美好居住的追求决定了品质供给的相对不足是一种常态，是一种事实。高收入家庭需要高品质的住房，他们不仅追求居住的私人空间，也注重外部的物业管理，以及公共的配套服务。青年白领需要体面的、有社交、有服务的品牌单间公寓。流动人口需要安全的、可支付的标准化全租和床位产品。总体而言，对于不同人群、不同收入、不同生命周期的住房需求而言，都已经全面进入品质时代。人们对品质的溢价会越来越高，这个力量不会改变，且会逐步强化和放大，从而推动我国房地产行业的全面升级。